拿下內地總價地王 香港置地超300億摘徐匯濱江項目

來源：觀點

對香港置業來說，這都是一場選擇與勇氣的較量，賭注是金錢，土地是籌碼，資產是贏面。

觀點地產網 不論是投資北京王府井項目，還是與招商、碧桂園合作南京地王項目，2017年是香港置地在內地最活躍的一年，如今，歷史似乎正在重演。

2月20日下午，上海土地市場迎來一宗大單交易，徐匯濱江綜合體地塊最終由香港置地聯合體競得，成交價310.5億。此價格比2016年招商華僑城聯合體在深圳獲取的新會展商業用地高出0.5億，成為截至目前的內地第一總價地王。

消息一出，地產金融界的朋友圈里發出不少感嘆，“拿地也是抗疫”“土地是不要錢了嗎？”“港資都這么有錢的嗎？”“有錢真好”……

也就是在這一天，新冠疫情的全國確診數量再一次減少、央行再次發布降息公告、滬指收盤站上了3000點等，所有的資訊都攪動著人們的內心，未來究竟會如何？仍然不得而知。

帶有港派作風的香港置地，出現在上海土地市場并不少見。5個月前，香港置地還在上海閔行區以底價19.39億元拿下一宗宅地，不足半年，又再次盯上徐匯區的發展市場。

和宅地開發不同，此次大手筆拿下的徐匯濱江綜合體地塊，不僅要面臨項目開發難度的問題，更重要的是項目商辦占比較大，后續需要不斷投入大量沉淀資金，還需競得人自持大部分面積，因而更加考驗開發商的操盤能力。

對香港置業來說，這都是一場選擇與勇氣的較量，賭注是金錢，土地是籌碼，資產是贏面，如果能夠贏，則風光無限好。這在一定程度上也表明了香港置地對內地，尤其是上海土地市場看多的情緒。

拿下內地總價地王

據觀點地產新媒體了解，此次出讓的地塊，為徐匯區至今出讓的最大體量地塊，包括了黃浦江南延伸段WS3單元xh130C、xh130D、xh130E、xh130F、xh130G街坊內xh130C-02等28個地塊。

不僅成交價格達到內地公開市場出讓土地的天花板，就連地塊合計經營的建筑面積也相當于三個嘉里中心或太古匯般巨大。

信息顯示，該地塊出讓面積23.13萬平方米，地上計容建筑面積108.7萬平方米，地下商業建筑面積6萬平方米，合計經營建筑面積為114.7萬平方米。此外，廣場面積不小于1.73萬平方米，代建公共綠地9.23萬平方米，地下車庫65萬平方米，地上地下總建筑面積179.7萬平方米。

體量巨大，項目上建設的業態也包羅萬象，涵蓋辦公樓、商業購物中心、租賃住宅、酒店、文化體育設施用地、保障房以及可售商品住宅。其中，可售商品住宅的面積僅為2.8萬平方米。

除了可供出售的部分，香港置地還需自持辦公60%，同時商業、租賃住宅、酒店與文化體育均需100%自持，不得出售。

徐匯濱江綜合體地塊在掛牌之時，就已經吸引不少業內人士的關注，因項目體量、拿地成本較高以及有限的可售住宅面積，讓許多內地開發商望而卻步。

有市場人士指出，該宗地塊單以地上計容建面來計算，其拍賣樓面均價每平方米不到3萬元，這個項目穩賺不賠，而且地下的71萬平方米建筑面積（包括7萬平方米的商業和65平方米的車庫）是送的。

其續稱，目前來看，市場上并不是缺錢，而是資產慌。安全、穩定、可靠且有流動性的資產，是資金追逐的對象。

出讓文件顯示，該地塊的具體定位為，充分利用徐匯科創富集資源、文化藝術稟賦、濱水區位優勢，形成世界級金融產業發展平臺，比肩外灘和陸家嘴，打造上海國際金融中心的新增長極。

拍賣現場的畫面顯示，該宗地塊在拍賣共獲得兩名競買人預申請，地塊起價310.2億元，一輪加價后便再無人報價。

最終由上海怡興企業發展有限公司、重慶優盛達房地產咨詢有限公司、重慶利嘉華房地產咨詢有限公司及Hongkong Land （West Bund） Development Limited（香港置地）聯合體以310.5億元拿下徐匯區濱江綜合體地塊，溢價率0.1%。

據了解，這四家公司均為香港置地的關聯公司，且為怡和集團的關聯子公司，由此看來，此次拿地并未引入其他合作方，即香港置地或將獨自承擔拿地資金成本及后期開發。

此次超300億的成交總價，比2014年中民投在上海以248.5億元拿下董家渡地塊還要高出62億元，再次刷新上海總價地王的新紀錄。但也正因地塊成交金額較高，當天拿地后不久，香港置地便向投資者發布了一則英文的收購公告。

觀點地產新媒體查閱公告獲悉，香港置地方面表示，此次收購為集團提供一個有吸引力的機會，可在上海的黃金地段開發和經營規模的商業綜合體，符合集團長期以來在亞洲主要門戶城市收購黃金地段的長期戰略。

此外，香港置地還介紹道，集團正在考慮一系列不依賴股東的資金選擇，包括內部資源和外部資金（包括但不限于預售、與戰略合作伙伴的合作以及債務等），集團有足夠的流動資金以支付土地成本，且無意向股東尋求資金。

上海灘的選擇與持有

香港置地為何會看中上海徐匯濱江綜合體地塊？對上海和內地的市場持有什么態度？

一位接近香港置地的業內人士表示，公司對內地的態度是很active（積極）的，而且現在剛好是一個時機。尤其香港置地本身就是以做持有型物業為主，一貫堅持發展股東的長期核心價值，這也是核心競爭力。

值得一提的是，該地塊的出讓條件中明確，在后續的出讓流程中，投標人需簽署承諾書，若違反持有物業及項目公司禁止轉讓的規定，需繳納10%土地出讓金的罰款。此外，地塊競得者在3年內不能參與上海土地市場交易。

事實上，像這樣大體量的項綜合體目，本身開發時間也會很長，甚至需要三到五年的時間，這當中也沉淀不少資金，尤其是港企在內地開發項目的進展相對較慢，也比較謹慎。

上述公告披露的內容顯示，香港置地方面稱，該土地的開發將分多個階段進行，預計將于2027年完成。竣工后，項目有望為集團提供穩定的經常性收入。

除了在上海徐匯區投地，此前于2019年9月，香港置地還在閔行區底價19.39億元獲得一宗純宅地，出讓面積3.46萬平方米，建筑面積6.23萬平方米，成交樓面價3.11萬元/平方米。

早幾年，在內地布局項目時，香港置地多以入股和公開市場拿地的方式，與內地開發商合作開發項目。自2019下半年以來，香港置地投資策略似乎發生了一些微妙的變化。

近幾年，香港置地在內地市場上競得地塊多以宅地為主，據不完全統計，2018年至2019年，香港置地在內地斥資逾192億元拿下多宗地塊，分別位于重慶、南京、杭州、武漢、成都、上海等城市。

公開資料信息顯示，香港置地擁有和管理超過85萬平方米的建筑面積。此外，香港置地在亞洲如香港、新加坡、北京、雅加達等地擁有寫字樓和零售物業，在大中華地區和東南亞城市開發許多住宅、商業和綜合用途項目。

此外，香港置地的資產主要位于新加坡及香港，但借由此次落子上海，香港置地作為香港怡和集團的附屬公司，將把中國總部怡和大廈、置地廣場、文華東方酒店等品牌進駐上海。

截至2019年9月，香港置地在內地武漢、北京、重慶、成都、南京以及上海6個城市擁有項目，其中重慶及成都的總建面占比最大，分別為580萬平方米及110萬平方米，而北京及上海的總建面僅為32.9萬平方米及68.9萬平方米。

查閱香港置地去年9月披露的財報顯示，2017年至2019年9月底，香港置地在內地的物業確認收入分別約為94.56億、84.73億以及33.83億元人民幣，合約銷售分別為78.06億、110.82億及84.9億元，其中2019年9月已銷售但未確認的收入達到143.83億元。