原標(biāo)題：碧桂園歲末融資 酒店、醫(yī)院成ABS底層資產(chǎn)的證券化通道 來源：東方財(cái)富網(wǎng)

原標(biāo)題：碧桂園歲末融資 酒店、醫(yī)院成ABS底層資產(chǎn)的證券化通道

除了拿地和機(jī)器人，碧桂園近期還在融資方面頻繁吸引著外界的目光。

消息顯示，碧桂園在資本市場(chǎng)頻繁動(dòng)作，12月前后密集進(jìn)行多筆ABS融資，目前為止已涉四筆資產(chǎn)證券化項(xiàng)目，總金融為26.65億元。

額度最大的是于12月26日獲受理的“中山證券-碧桂園資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃狀態(tài)”，品種為資產(chǎn)支持證券-ABS，發(fā)行金額13.16億元。

特別的是，碧桂園少見地利用了物業(yè)作為底層資產(chǎn)進(jìn)行融資——12月10日及24日，碧桂園兩筆分別涉及酒店、醫(yī)院資產(chǎn)的ABS項(xiàng)目狀態(tài)更新為通過或已受理。其中，酒店底層資產(chǎn)為碧桂園十里銀灘酒店，醫(yī)院為碧桂園安和泰醫(yī)院。

眾所周知，隨著近幾年行業(yè)融資形勢(shì)的變化，資產(chǎn)證券化在國(guó)內(nèi)發(fā)展速度加快，尤其是ABS已逐漸成為房企們?nèi)谫Y的重要補(bǔ)充。

正如碧桂園，截至2019年6月ABS融資總額已達(dá)231億，占境內(nèi)債券融資比重為49.5%。

底層資產(chǎn)：度假酒店與醫(yī)院如何融資？

12月以來，碧桂園受理、通過或發(fā)行的ABS項(xiàng)目共有四筆，分別包括中聯(lián)前海開源-碧桂園安和泰醫(yī)院資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃、前海捷聯(lián)2019年度第二期碧桂園供應(yīng)鏈應(yīng)付賬款資產(chǎn)支持票據(jù)、碧桂園十里銀灘酒店資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃以及中山證券-碧桂園資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃。

其中，以酒店及醫(yī)院底層資產(chǎn)的兩筆ABS引人關(guān)注。

12月24日，上海證券交易所信息披露，“碧桂園十里銀灘酒店資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”的項(xiàng)目狀態(tài)更新為“已受理”。

債券交易所披露的信息不多，僅得知上述債券品種為資產(chǎn)支持證券-ABS，擬發(fā)行金額5.25億元，發(fā)行人為碧桂園地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，承銷商/管理人為南方資本管理有限公司。

以酒店等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目作為底層資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品并不少，根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)研究院《十一月商業(yè)地產(chǎn)金融報(bào)告：資產(chǎn)證券化千億涌動(dòng)》統(tǒng)計(jì)，截至2019年11月30日，中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)上已發(fā)或待發(fā)的以商業(yè)地產(chǎn)作為底層資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品共38單，規(guī)模達(dá)到了1022.45億元。其中，ABS發(fā)行24單，總規(guī)模470.19億元。

但在外界印象中，住宅物業(yè)為主的碧桂園在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目打造運(yùn)營(yíng)方面，似乎并沒有太成規(guī)模。有業(yè)內(nèi)人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示：“能夠拿去做ABS的物業(yè)資產(chǎn)一般都是成熟項(xiàng)目，要么是收益比較穩(wěn)定，要么是增值空間比較大。”

公開資料顯示，碧桂園十里銀灘項(xiàng)目位于廣東惠州惠東縣亞婆角濱海旅游區(qū)，是碧桂園打造的首個(gè)集商、住、休閑旅游配套和五星級(jí)酒店于一體的濱海度假項(xiàng)目，整體占地面積144萬平方米，預(yù)計(jì)10年分期開發(fā)，主要產(chǎn)品包括臨海別墅、山景洋房、海景公寓及五星級(jí)酒店。

十里銀灘酒店樓高26層、共336間房，所有客房均為海景客房，以及擁有10間不同規(guī)格的多功能會(huì)議廳等，酒店整體項(xiàng)目于2012年開業(yè)。

目前尚未有具體數(shù)據(jù)顯示該酒店的入住率、收益率等，但是從該項(xiàng)目整體區(qū)位、住宅銷售情況可大體觀察到運(yùn)營(yíng)情況。

據(jù)悉，十里銀灘所在區(qū)域是聲名遠(yuǎn)揚(yáng)的巽寮灣，獨(dú)有的海岸線吸引了包括金融街、萬科、富力、世茂、合生等標(biāo)桿開發(fā)商聚集開發(fā)旅游大盤項(xiàng)目，如金融街金海灣、萬科雙月灣等。

一位熟悉惠州市場(chǎng)的業(yè)內(nèi)人士稱，碧桂園十里銀灘項(xiàng)目雖在惠州，但主要面對(duì)的是深圳客，主打定位是距離深圳市中心最近的濱海度假大盤，40多分鐘即可直達(dá)。

該人士續(xù)稱，項(xiàng)目首次開盤時(shí)，基本上臨海別墅、山景洋房已經(jīng)當(dāng)期售罄，較中層價(jià)位的臨海公寓等去化大概八成左右，“現(xiàn)在應(yīng)該還是惠東縣賣得最好的項(xiàng)目，均價(jià)近每平1萬左右”。

中原披露的數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，碧桂園在惠州銷售總金額為112.42億元，排列其后的是龍光地產(chǎn)、星河控股；單盤銷售中，碧桂園十里銀灘位列第六，銷售額10.6億元。

另據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱，碧桂園半年報(bào)顯示，2019上半年內(nèi)地合同銷售前100項(xiàng)目里就囊括十里銀灘項(xiàng)目，整個(gè)項(xiàng)目總可銷售建筑面積為464.75萬平方米，已竣工366萬平方米，已預(yù)售16.21萬平方米。目前該項(xiàng)目待建的預(yù)期建筑面積為34.32萬平方米，預(yù)計(jì)將于2022年竣工。

“同樣是海景房投資的話，海南限購(gòu)加之大灣區(qū)政策、臨深等因素，惠州這一片應(yīng)該還是比較火熱的。”針對(duì)于酒店，該業(yè)內(nèi)人士稱：“整個(gè)海岸線旅游資源豐富，十里銀灘是比較優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，節(jié)假日經(jīng)常爆滿。”

另一位不了解項(xiàng)目的分析師則表示，只有運(yùn)營(yíng)較好的酒店物業(yè)才可以獲批成為該等資產(chǎn)證券化形式的底層資產(chǎn)。

除了酒店物業(yè)外，此次碧桂園還以安和泰醫(yī)院作為底層資產(chǎn)進(jìn)行ABS融資。關(guān)于該醫(yī)院項(xiàng)目的消息不多，從公開資料得知，碧桂園安和泰婦產(chǎn)醫(yī)院位于廣州市番禺，由碧桂園集團(tuán)與南方醫(yī)科大學(xué)珠江醫(yī)院聯(lián)合打造。

該項(xiàng)目是碧桂園集團(tuán)第一家中高端婦產(chǎn)醫(yī)院，由碧桂園全額投資，碧桂園廣州區(qū)域承建，并于2018年11月正式交付，屬于碧桂園旗下大健康產(chǎn)業(yè)板塊。

據(jù)悉，以醫(yī)院物業(yè)進(jìn)行底層資產(chǎn)的融資會(huì)考量醫(yī)療機(jī)構(gòu)級(jí)別，宣傳資料稱，該醫(yī)院整合了華南地區(qū)三甲醫(yī)院優(yōu)勢(shì)醫(yī)療資源、技術(shù)及團(tuán)隊(duì)。

證券化本能：數(shù)百億ABS融資圖譜解析

對(duì)于碧桂園來說，雖然此前較少以酒店、醫(yī)院類物業(yè)作為底層資產(chǎn)進(jìn)行融資，但其他形式的ABS工具已經(jīng)是重要的融資渠道。

碧桂園試水ABS融資方式主要從2016年開始，彼時(shí)因房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱，行業(yè)融資出現(xiàn)收緊跡象，如企業(yè)定增資金不得用于購(gòu)買殼公司、房企募集資金用途不能用于購(gòu)置土地等。

另一邊，早在2014年底，證監(jiān)會(huì)和銀監(jiān)會(huì)分別就出臺(tái)相關(guān)資產(chǎn)證券化規(guī)定，促進(jìn)其在國(guó)內(nèi)的發(fā)展速度。

于2016年1月份，碧桂園首次發(fā)行本金額29.455億的購(gòu)房尾款資產(chǎn)支持證券，利率5.1%；隨后又在3月和6月發(fā)行3筆購(gòu)房尾款應(yīng)收賬款的資產(chǎn)支持證券，4筆ABS總額達(dá)106.295億，發(fā)行所得款項(xiàng)用作若干現(xiàn)有債務(wù)再融資及一般營(yíng)運(yùn)資本用途。

當(dāng)時(shí)碧桂園嘗試的ABS類型主要是購(gòu)房尾款，這種融資形式可將房企購(gòu)房尾款應(yīng)收賬款以“打包出售”方式提前從公開市場(chǎng)的投資者中收回，緩解購(gòu)房尾款到位前的資金壓力。

當(dāng)年9月，碧桂園規(guī)模為100億元的“融元-方正證券-一方恒融碧桂園1期保理資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”獲批，成為第一家成功發(fā)行供應(yīng)鏈ABS的房企。此后于2017年、2018年，碧桂園陸續(xù)計(jì)劃發(fā)行各種供應(yīng)鏈ABS，單筆融資規(guī)模甚至高達(dá)400億元。

如2018年3月5日，由碧桂園主導(dǎo)、方正證券承銷的“融元-方正證券-一方恒融碧桂園35-82期保理資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”獲批，該儲(chǔ)架發(fā)行規(guī)模總額為400億元，屬于供應(yīng)鏈金融保理ABS。

而碧桂園于2019年5月相繼發(fā)行的三筆方恒融50、51、52期保理資產(chǎn)支持計(jì)劃，便是屬于上述400億ABS，三期發(fā)行總金額為21.21億元。

為碧桂園所青睞的供應(yīng)鏈ABS同樣也是房企發(fā)行ABS中的主力品種，該類融資工具是指以上游供應(yīng)商對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)收賬款為底層地產(chǎn)的一類證券化融資工具。

即是說，碧桂園的供應(yīng)商們將其對(duì)碧桂園的應(yīng)收賬款債權(quán)轉(zhuǎn)讓給保理公司，保理公司作為原始權(quán)益人，以其對(duì)碧桂園的債權(quán)為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)起資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)。

所以，最終實(shí)現(xiàn)融資的是供應(yīng)商們，但此類項(xiàng)目往往由房企主導(dǎo)發(fā)起，產(chǎn)品信用也依賴于債務(wù)人即碧桂園等房企的信用及履約能力，利率水平通常維持在5%-6.5%的較低水平。

上述分析師也指，對(duì)于碧桂園這種規(guī)模的房企，發(fā)行此類資產(chǎn)證券化工具并不難，募集資金用途限制也較小，既可以盤活資產(chǎn)，也能夠調(diào)節(jié)融資成本。

中報(bào)數(shù)據(jù)則顯示，碧桂園上半年融資成本6.13%，同比提升0.32%；此外，凈借貸比率為58.5%，較2018年底49.6%有近9個(gè)點(diǎn)的上升。

不可忽視的是，受房地產(chǎn)融資政策收緊影響，2019年5月以來，除銀行信貸、信用債、非標(biāo)等傳統(tǒng)融資渠道出現(xiàn)壓縮外，包括房地產(chǎn)ABS審核也已有所放慢。

數(shù)據(jù)顯示，5-6月，單月通過發(fā)審會(huì)的房地產(chǎn)ABS項(xiàng)目均低于10個(gè)，相比小陽春的三四月直接腰斬。此外，也有愛琴海、寶龍商業(yè)、朗詩長(zhǎng)租公寓等多只ABS被中止叫停。

收縮背景下，碧桂園2019年仍舊在進(jìn)行ABS融資。除上述所提及，還于8月份獲受理30億規(guī)模的“天風(fēng)-碧強(qiáng)應(yīng)收賬款資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”；于11月28日通過18.31億規(guī)模的“華西-碧桂園購(gòu)房尾款2019第一期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”。

按此計(jì)算，若不囊括400億供應(yīng)鏈ABS，2019年碧桂園至少有11個(gè)ABS項(xiàng)目獲受理、通過或發(fā)行，融資總額近120億元。

之所以能夠“逆市”進(jìn)行ABS融資，一方面可能是此前獲批的大額度供應(yīng)鏈ABS，另一方面則是企業(yè)主體信用資質(zhì)較高。

有分析指出，發(fā)行主體資質(zhì)是決定房地產(chǎn)ABS項(xiàng)目通過與否的關(guān)鍵，核心資質(zhì)低于標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目就可能不過審；其中，信用風(fēng)險(xiǎn)與現(xiàn)金流狀況更是監(jiān)管與考量的重要因素。

值得一提的是，碧桂園高管與投行的一場(chǎng)會(huì)見中，管理層表示2020年碧桂園將推行全面預(yù)算管理和現(xiàn)金流管理，且稱公司一直在爭(zhēng)取更多國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的投資級(jí)評(píng)級(jí)。