原標(biāo)題：錢(qián)緊一年 融創(chuàng)并購(gòu)與土儲(chǔ) 來(lái)源：東方財(cái)富網(wǎng)

原標(biāo)題：錢(qián)緊一年 | 融創(chuàng)并購(gòu)與土儲(chǔ)

錢(qián)緊一年：2020年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)披荊斬棘，新一輪市場(chǎng)化降息周期已然開(kāi)啟。回望2019不平靜的一年，我們從企業(yè)的角度去觀察與思考。

富貴險(xiǎn)中求。柳傳志曾評(píng)價(jià)孫宏斌：“小孫這個(gè)人，他的風(fēng)格就是往前沖沖沖，這是性格使然。”

領(lǐng)導(dǎo)人的性格就是企業(yè)的命運(yùn)，大手筆并購(gòu)貫穿著孫宏斌整個(gè)商業(yè)生涯，融創(chuàng)也在他的帶領(lǐng)下一路沖鋒。

2019年，孫宏斌給融創(chuàng)定下了5500億元的銷(xiāo)售。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的2019中國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售金額TOP100排行榜，融創(chuàng)2019年全年錄得5556億元銷(xiāo)售額，成功達(dá)標(biāo)。

按照孫宏斌的說(shuō)法，融創(chuàng)保持在第四、第五挺好的。但落到實(shí)處，不管是年初的土地收割，還是貫穿全年的收并購(gòu)，融創(chuàng)不會(huì)放棄在房地產(chǎn)主業(yè)上的競(jìng)逐。

從泛海資產(chǎn)包、新湖中寶長(zhǎng)三角項(xiàng)目、長(zhǎng)實(shí)大連地塊到成都會(huì)展項(xiàng)目……“并購(gòu)”是融創(chuàng)這一年的關(guān)鍵詞。

并購(gòu)帶來(lái)的不只是土地資源，還包括對(duì)“地產(chǎn)+”戰(zhàn)略的延伸與探索。在收購(gòu)成都會(huì)展這一大單后，融創(chuàng)正式對(duì)外發(fā)聲，從年初的四大業(yè)務(wù)板塊更迭為地產(chǎn)、服務(wù)、文旅、文化、會(huì)展、康養(yǎng)六大板塊。

并購(gòu)一年

從年初大規(guī)模買(mǎi)地，到幾筆重大收購(gòu)，今年是融創(chuàng)碩果累累的一年。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，加杠桿時(shí)機(jī)很重要。這幾年，融創(chuàng)時(shí)機(jī)把握不錯(cuò)。

2015-2016年，融創(chuàng)在地價(jià)較低時(shí)期大量吸納一二線城市土儲(chǔ)，強(qiáng)化了土地的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，2016年公司拿地強(qiáng)度大增，權(quán)益拿地金額增速創(chuàng)新高，同比增速高達(dá)484%。

2017-2018年，融創(chuàng)提高拿地標(biāo)準(zhǔn)來(lái)控制拿地節(jié)奏，規(guī)避了拿貴地的風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)收購(gòu)萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目，獲取了大量?jī)?yōu)質(zhì)土地資源和在建項(xiàng)目。

通過(guò)踏準(zhǔn)地市周期，融創(chuàng)以較低地價(jià)建立起了全行業(yè)前三的土地儲(chǔ)備。

2019年，是孫宏斌繼續(xù)踩點(diǎn)的一年，他說(shuō)自己“買(mǎi)地買(mǎi)得比較好”。開(kāi)年，融創(chuàng)就以126億元收購(gòu)泛海國(guó)際項(xiàng)目1號(hào)地塊及上海董家渡項(xiàng)目。

花旗認(rèn)為，這次收購(gòu)可令融創(chuàng)增加一線城市項(xiàng)目，使可售資源提高3.5%，估計(jì)資產(chǎn)凈值因此增加5.7%，今明兩年銷(xiāo)售額可望提高1.6%及3.9%，上海及北京項(xiàng)目的毛利率分別達(dá)29%和34%。

接下來(lái)數(shù)月內(nèi)，融創(chuàng)從陽(yáng)光100和新湖中寶手中接過(guò)多宗項(xiàng)目，并在公開(kāi)市場(chǎng)拿下杭州、武漢、青島等地?cái)?shù)十宗土地。

11月，融創(chuàng)斥資153億元收購(gòu)云南城投持有的環(huán)球世紀(jì)及時(shí)代環(huán)球各51%股權(quán)，使得這一交易成為年內(nèi)房地產(chǎn)最大并購(gòu)。

資料顯示，標(biāo)的資產(chǎn)持有位于成都、武漢、長(zhǎng)沙、昆明等城市共18個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，總建筑面積約為3071.6萬(wàn)平米，可售建筑面積約為2771.6萬(wàn)平米，約占總建筑面積的90%。

大摩認(rèn)為，此次收購(gòu)可售資源達(dá)2300億元，接近融創(chuàng)現(xiàn)時(shí)土儲(chǔ)的15%，當(dāng)中七成位于一二線城市。項(xiàng)目具較高的盈利能力，主要因?yàn)槠骄恋爻杀緝H1900元/平米，而平均銷(xiāo)售價(jià)可達(dá)1萬(wàn)元/平米，反映潛在凈利潤(rùn)率可達(dá)12%，而內(nèi)部回報(bào)率則為60%。

融創(chuàng)不僅從這次收購(gòu)中獲取了巨量的土儲(chǔ)，更新增了“會(huì)展”板塊。孫宏斌于公開(kāi)場(chǎng)合介紹，這次收購(gòu)后，融創(chuàng)文旅成為全國(guó)最大的會(huì)展類項(xiàng)目持有及運(yùn)營(yíng)商，地產(chǎn)、服務(wù)、文旅、文化、會(huì)展會(huì)議、康養(yǎng)六大戰(zhàn)略正式形成。

“融創(chuàng)原來(lái)是四個(gè)板塊，現(xiàn)在有六個(gè)板塊，包括在青島的康養(yǎng)板塊，這幾個(gè)都是未來(lái)10萬(wàn)億的市場(chǎng)。”

按照孫宏斌的說(shuō)法，這些都是為未來(lái)5-10年做的準(zhǔn)備。

相比起通過(guò)收購(gòu)實(shí)現(xiàn)迅速布局的文旅和會(huì)展板塊，融創(chuàng)的康養(yǎng)業(yè)務(wù)也已經(jīng)醞釀良久。12月5日，“融愛(ài)家”品牌發(fā)布會(huì)在山東青島舉行，融創(chuàng)中國(guó)正式打出手中的“康養(yǎng)牌”。

據(jù)介紹，截至目前，融創(chuàng)中國(guó)康養(yǎng)項(xiàng)目共計(jì)22個(gè)，其中已建設(shè)項(xiàng)目達(dá)14個(gè)，布局包括山東青島、山東威海、四川眉山、云南昆明、云南普洱、廣西南寧、浙江杭州、海南海口。其中，位于山東青島的融創(chuàng)阿朵小鎮(zhèn)·頤養(yǎng)社區(qū)將于2020年5月投入運(yùn)營(yíng)。

大家都說(shuō)，融創(chuàng)開(kāi)始多元化了，但與此同時(shí)，融創(chuàng)獲取土地的能力也大幅提升。

今年亦是融創(chuàng)文旅開(kāi)花結(jié)果的一年，廣州、無(wú)錫、昆明三座文旅城接連開(kāi)業(yè)。

截至目前，融創(chuàng)文旅集團(tuán)已是全球最大的文旅產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商、全球最大的文旅物業(yè)持有者，在全國(guó)布局了10座文旅城、4個(gè)旅游度假區(qū)、24個(gè)文旅小鎮(zhèn)，其中涵蓋了41個(gè)主題樂(lè)園、26個(gè)商業(yè)及近100家高端酒店。

不過(guò)，文旅帶來(lái)的收入仍需提升。截至2019上半年，文旅城建設(shè)及運(yùn)營(yíng)收入為10.8億元，收入占比為1.4%，物業(yè)銷(xiāo)售仍是收入主要貢獻(xiàn)來(lái)源，占比高達(dá)95.55%。

短期內(nèi)，融創(chuàng)還是以房地產(chǎn)為主業(yè)，房地產(chǎn)滋養(yǎng)文旅、醫(yī)療康養(yǎng)與會(huì)展。

資本起舞

時(shí)來(lái)天地皆同力，運(yùn)去英雄不自由。基于2019年融資大門(mén)不斷關(guān)閉的現(xiàn)狀，市場(chǎng)在關(guān)注融創(chuàng)多宗并購(gòu)交易進(jìn)行的同時(shí)，其資本融資動(dòng)作亦市場(chǎng)焦點(diǎn)。

“3月貨幣寬松，實(shí)際上有70%直接或者間接流入了房地產(chǎn)，因而宏觀調(diào)控方面開(kāi)始不斷進(jìn)行政策補(bǔ)丁，從不同的角度去掐斷過(guò)量資金流入地產(chǎn)的通道，從而擠壓了整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的資金市場(chǎng)。”

這種背景下，下半年，銀保監(jiān)會(huì)、發(fā)改委通過(guò)發(fā)布各種政策，對(duì)銀行貸款、信托、發(fā)債都全面收緊。

房地產(chǎn)融資被帶上了“緊箍咒”。

陽(yáng)光城集團(tuán)執(zhí)行副總裁吳建斌曾表示，這是他從業(yè)以來(lái)融資最難的一年，“眼下房地產(chǎn)公司確實(shí)要渡過(guò)一個(gè)難關(guān)，就是融資的大門(mén)不斷關(guān)閉”。

幾乎所有企業(yè)都在一定程度上受到波及，融創(chuàng)亦不例外。不過(guò)，趕在融資收緊之前，融創(chuàng)收購(gòu)了泛海資產(chǎn)包。這筆收購(gòu)補(bǔ)充了北京、上海的大量土儲(chǔ)。

再加上上半年積極擴(kuò)儲(chǔ)，于2019上半年，融創(chuàng)在實(shí)現(xiàn)土儲(chǔ)大規(guī)模躍升的同時(shí)，有息負(fù)債與凈負(fù)債率有所上升。

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對(duì)此，融創(chuàng)管理層就不止一次強(qiáng)調(diào)，公司一直將“降負(fù)債”作為主要任務(wù)之一，據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體觀察，其行動(dòng)已初具成效。2018年，融創(chuàng)凈負(fù)債下降133.4億元，凈負(fù)債率由202%降至149%。

從融資方式看，融創(chuàng)除銀行借貸，還可以通過(guò)上市公司進(jìn)行股權(quán)融資、股權(quán)質(zhì)押；一級(jí)市場(chǎng)上，在國(guó)內(nèi)可以通過(guò)信托融資，在國(guó)外可以發(fā)美元債。大規(guī)模的并購(gòu)，可以使用分批付款、提前變現(xiàn)的方式，還能獲得反向擔(dān)保貸款。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體統(tǒng)計(jì)，截至目前，融創(chuàng)2019年累計(jì)發(fā)行36億美元優(yōu)先票據(jù)，利率區(qū)間介于7.25%-8.38%。另外，融創(chuàng)還在探索新型融資工具，如ABS。

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融資成本方面，融創(chuàng)半年報(bào)顯示，2019年上半年，融創(chuàng)中國(guó)利息開(kāi)支總額為118.13億元，折算下來(lái)年化利率在7.82%。換言之，受今年市場(chǎng)情況影響，融資成本有所提升。而債務(wù)期限結(jié)構(gòu)，則是反映房企融資是否穩(wěn)健的重要因素。

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融創(chuàng)中國(guó)執(zhí)行董事兼行政總裁汪孟德曾從現(xiàn)金流的角度分析風(fēng)險(xiǎn)控制：“一個(gè)是短期的，一個(gè)是長(zhǎng)遠(yuǎn)的。短期的現(xiàn)金流管理是說(shuō)現(xiàn)金結(jié)構(gòu)，杠桿至少覆蓋半年以上的短期債務(wù)和現(xiàn)在拿地的成本，長(zhǎng)期要考慮資產(chǎn)結(jié)構(gòu)等方面。”

從債務(wù)結(jié)構(gòu)看，截至上半年，融創(chuàng)中國(guó)以中長(zhǎng)債為主，債務(wù)期限結(jié)構(gòu)比較合理，有息負(fù)債為3021億元：短期借貸1212.8億元，占比40.14%，短債償債壓力較輕；長(zhǎng)期借貸1808億元，占比59.85%。

銷(xiāo)售沖刺

“老說(shuō)我花錢(qián)，不說(shuō)我賺錢(qián)。”孫宏斌在近期發(fā)布會(huì)上算了一筆賬。

“我們買(mǎi)東西挺少的，過(guò)去三年，也就花了1000多億，但銷(xiāo)售了13600億。我不是買(mǎi)回家藏著，而是買(mǎi)了就賣(mài)了。”他拿萬(wàn)達(dá)的案子舉例：“我們付了萬(wàn)達(dá)438億，這3年里我們賣(mài)了1600億，一部分是工程款，一部分是收回來(lái)的款項(xiàng)。”

老孫略帶委屈地抱怨：“融創(chuàng)這么大的規(guī)模，不買(mǎi)地吃什么？這是原材料，每一個(gè)月都得買(mǎi)很多地才能活著。”

對(duì)融創(chuàng)來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流貢獻(xiàn)主要來(lái)源于銷(xiāo)售，而不是融資，“在這個(gè)行業(yè)里面，銷(xiāo)售量和負(fù)債的比例大于1就沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，融創(chuàng)銷(xiāo)債比超過(guò)了1.5到2，基本上沒(méi)什么風(fēng)險(xiǎn)。”

孫宏斌曾提出“銷(xiāo)債比”的概念，只要銷(xiāo)債比高，現(xiàn)金流就會(huì)保持在最安全的狀態(tài)，那么融創(chuàng)的風(fēng)險(xiǎn)就在可控范圍內(nèi)。

“所以，要趕緊賣(mài)房子，有那么多房子要賣(mài)。”

融創(chuàng)真的在趕緊賣(mài)房子，截至2019年12月底累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約5556億元，同比增長(zhǎng)19.5%。這是融創(chuàng)首次突破5000億銷(xiāo)售規(guī)模，也是國(guó)內(nèi)第四家登上這一臺(tái)階的房企。

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下半年通常是融創(chuàng)的銷(xiāo)售爆發(fā)期，據(jù)管理層透露，下半年推向市場(chǎng)的新貨值超過(guò)4000億元，總可售貨值超5700億元，且其中超過(guò)80%的可售資源位于一二線城市。

為了實(shí)現(xiàn)高銷(xiāo)售，融創(chuàng)亦在不少城市加速推貨，下半年保持500億元左右的月銷(xiāo)售，9月開(kāi)始連續(xù)多月沖上600億元。

銷(xiāo)售創(chuàng)下新高的同時(shí)，融創(chuàng)也在進(jìn)行區(qū)域優(yōu)化升級(jí)。10月，融創(chuàng)中國(guó)正式將海南區(qū)域與廣深區(qū)域合并，成立新的華南區(qū)域，總裁由原來(lái)的廣深區(qū)域總裁黃書(shū)平擔(dān)任。

海南區(qū)域，曾是孫宏斌特別看好的第八個(gè)區(qū)域公司。2016年，融創(chuàng)形成覆蓋北京、華北、上海、西南、東南、華中、廣深和海南的八大區(qū)域布局，僅僅三年多的時(shí)間，海南區(qū)域已成了過(guò)去。

市場(chǎng)很現(xiàn)實(shí)，這是一個(gè)非常理智的決定。

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2018年，海南區(qū)域?qū)瘓F(tuán)銷(xiāo)售貢獻(xiàn)僅占2.7%，廣深區(qū)域貢獻(xiàn)僅占4.4%，均是表現(xiàn)需要提升的區(qū)域。有數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，融創(chuàng)海南區(qū)域的銷(xiāo)售額大概是80億元。

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目前，根據(jù)半年報(bào)披露的數(shù)據(jù)，融創(chuàng)土地儲(chǔ)備主要集中在北京、華北、西南等區(qū)域，海南有415萬(wàn)平米的土地儲(chǔ)備，但權(quán)益土儲(chǔ)約237萬(wàn)平米，權(quán)益比為57%。

另外，在下半年可售房源統(tǒng)計(jì)中，可以看出融創(chuàng)于某些區(qū)域具有規(guī)模效應(yīng)，例如重慶和青島。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，2018年，重慶和青島單城市銷(xiāo)售金額超過(guò)300億元，上海、杭州、天津等5個(gè)城市銷(xiāo)售金額在200-300億元之間，北京、成都、西安等9個(gè)城市銷(xiāo)售金額在100-200億元之間。

因此，土地儲(chǔ)備是發(fā)展的支撐。從2018年末開(kāi)始，融創(chuàng)就開(kāi)始在公開(kāi)市場(chǎng)收割土地，直到2019年底也沒(méi)有停下腳步。這也是融創(chuàng)最舍得花錢(qián)的一年。