都市快報(bào)訊 在拱墅區(qū)橋西做了十多年房產(chǎn)中介，這兩個(gè)月，店長(zhǎng)曹聰?shù)臒煱a又犯了。
“原本戒了，這陣子壓力大，又抽上了。”曹聰點(diǎn)了根煙，苦笑一聲，“最近市場(chǎng)不好做啊，8月份整個(gè)橋西板塊二手房就成交了10套。”他清楚地記得，去年同期的成交量，是超過80套。
“今年肯定不會(huì)有’金九銀十’了！”他說，戰(zhàn)績(jī)蕭索的，遠(yuǎn)不止橋西板塊的這些門店。
二手房成交量“五連跌”
從8月份至今，杭州一手房市場(chǎng)熱鬧非凡，大批紅盤集中開閘，吸引了幾乎全杭州的房票。一手房的虹吸效應(yīng)，對(duì)二手房市場(chǎng)是“雪上加霜”。
根據(jù)透明售房網(wǎng)旗下好找房平臺(tái)數(shù)據(jù)，上個(gè)月，杭州市區(qū)二手房簽約量套僅5600多套，環(huán)比下降11.7%，創(chuàng)下了今年二手房月成交量的“五連跌”。
好找房統(tǒng)計(jì)，簽約二手房中，中介網(wǎng)簽占比71%，而上個(gè)月占比是81%，縮幅明顯。這或與8月份多個(gè)新房項(xiàng)目開閘搖號(hào)，購房者集中騰房票有關(guān)。相較于置業(yè)成本更高的二手房，顯然新房更吸引購房者。
近期購買二手房的主力軍，依舊是總房?jī)r(jià)200萬元以下的剛需客戶。
8月份杭州市區(qū)簽約套數(shù)的前三名，分別是三墩、未來科技城和之江的酒店式公寓項(xiàng)目。
酒店式公寓活躍度上升，這或與8月5日出臺(tái)樓市限購加碼的新政有關(guān)，沒有房票的購房者，有些就退而求其次，選擇了不限購的公寓。
二手樓市已轉(zhuǎn)變?yōu)橘u方市場(chǎng)
昨天下午，我們?cè)诓苈數(shù)拈T店觀察了近3個(gè)小時(shí)，只有一位房東推門進(jìn)來。
“往年這個(gè)點(diǎn)，是’金九銀十’的開端，有時(shí)候我們忙得連口水都喝不上，樓上樓下都是買家和賣家。”曹聰說。
“之前都是賣方市場(chǎng)，一些房東心理預(yù)期高，價(jià)格也掛得高，還有些不誠心賣，只是掛出來靈靈市面的。盡管這樣，看房的人還是不少。”他說，很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，中介勸房東們“小刀”（稍微降點(diǎn)價(jià)），房東基本是聽不進(jìn)去的。
“現(xiàn)在，房東們開始采納我們的建議，也確實(shí)看到了政策面的調(diào)整，以及購房者的觀望情緒。”
尤其是8月5日出臺(tái)新政，砍掉了市場(chǎng)上30%的房票，對(duì)房東沖擊很大。
最近成交了一套名城燕園的高層，89方，去年掛牌500萬以上，這次急賣，440萬元成交。這已經(jīng)是“大刀”了。
“我們附近，有門店重新分配人手，大部分調(diào)去做新房業(yè)務(wù)；也有門店直接關(guān)張，連萬把塊錢的押金都不要了。”
開視頻號(hào)、自學(xué)剪輯、出鏡做主播
房產(chǎn)中介急著轉(zhuǎn)型
曹聰和他的伙伴們，都是深耕杭州多年的資深中介，手頭的客戶資源不錯(cuò)。關(guān)店肯定不愿意，老客也依舊要維護(hù)，但市場(chǎng)不景氣，中介們空閑的時(shí)間多了，怎么辦？
“去年就想過結(jié)合我們的中介資源，做關(guān)于房產(chǎn)的視頻號(hào)，現(xiàn)在算是被逼著執(zhí)行了！”曹聰打開某視頻App，一位穿著白襯衫西裝褲，打著領(lǐng)帶的中介小哥，滔滔不絕地從區(qū)域講到樣板房。口齒伶俐，表情生動(dòng)。視頻的拍攝角度，搭配的特效和背景音樂都還不錯(cuò)。
“這個(gè)小伙子就是我們店的，剛剛在理新房源，這會(huì)兒在剪片子了。”曹聰?shù)昀锏囊曨l號(hào)，是8月新政后火速開出來的。先買了防抖的拍攝云臺(tái)，再自學(xué)剪輯App，然后讓門店里顏值最高的兩位中介小哥輪番上陣。“一個(gè)月不到，粉絲漲了近2000個(gè)，還成交了一套一手房。”。
曹聰還覺得自己起步晚了。“一位鄭州同行，去年開始做的，現(xiàn)在粉絲有20萬，都已經(jīng)接房產(chǎn)廣告了。”曹聰希望自己也能有那么一天，“最近和門店的弟兄們頭腦風(fēng)暴，想加入一些劇本元素，拍出來可能更有看點(diǎn)。”
“現(xiàn)在我們門店招聘有新門檻了，會(huì)做有視頻的優(yōu)先。”西湖區(qū)學(xué)院路附近一家中介門店店長(zhǎng)陳雄說，“無論是拍攝、剪輯還是出鏡做主播，我們都需要。”
他說，現(xiàn)在店里多數(shù)員工都下載了剪輯App，空下來互相交流怎么讓畫面“更高級(jí)”，“搞得像電視臺(tái)一樣”。
余杭區(qū)良渚附近，幾家中介門店的店長(zhǎng)說，除了現(xiàn)有的二手房、一手房業(yè)務(wù)，他們還在考慮往資產(chǎn)公司方向轉(zhuǎn)變，比如統(tǒng)包一些租賃項(xiàng)目等。
房貸收緊、預(yù)期向下
是樓市預(yù)期下行的主因
“看樣子，九、十月份行情也不會(huì)有起色了。”上城區(qū)、下城區(qū)、西湖區(qū)、拱墅區(qū)、余杭區(qū)多位中介不約而同做出預(yù)判。
之所以成交量連續(xù)下滑，除了8月份一手房市場(chǎng)紅盤集中開閘外，還有兩個(gè)最根本的原因。
首當(dāng)其沖的，是房貸繼續(xù)收緊。
今年從5月份開始，銀行在二手房方面的貸款政策就越來越嚴(yán)厲。
5月中下旬，房貸利率從首套5.2%、二套5.38%，上調(diào)到首套5.4%、二套5.5%。
僅僅過了20來天，房貸利率再次上調(diào)，到了首套5.6%、二套5.7%。
7月初，房貸利率兩個(gè)月內(nèi)第三次調(diào)整了，上調(diào)到首套5.9%、二套6%。
目前，杭州首套房貸利率大多維持在5.96%，二套房在6%左右。
即便如此，額度還是非常緊張。“四大行”以及多家股份制銀行的信貸經(jīng)理告訴我們，就算購房者接受較高利率，可以貸款，但因?yàn)闆]有額度，今年年底前放款也是幾乎不可能的。
缺乏按揭杠桿，成交量自然上不去。
還有一個(gè)主要原因是購房者和房東預(yù)期向下。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，經(jīng)過前一輪的價(jià)格波動(dòng)，包括有些頂級(jí)學(xué)區(qū)房盲目掛高價(jià)，目前的預(yù)期回落也在情理之中。加上受“雙減”“學(xué)區(qū)劃片”等消息的影響，購房者的預(yù)期更是大不如前，“很多時(shí)候，不看好的人多了，對(duì)樓市價(jià)格下調(diào)的說法多了，都會(huì)加劇預(yù)期下行”。
專家：
二手房成交量減但價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定
預(yù)計(jì)接下來成交量還要下滑
中房大數(shù)據(jù)研究中心總經(jīng)理陳煥春表示，目前一些急售房源還只是個(gè)案，未出現(xiàn)大范圍的房源降價(jià)情況，二手房市場(chǎng)的成交雖然下滑，但價(jià)格一直還是比較穩(wěn)定的。
杭州資深地產(chǎn)人士荊海燕認(rèn)為，今年杭州“金九銀十”不會(huì)出現(xiàn)是肯定的。一方面從政策來看，限購政策和貸款政策都沒有任何放松的跡象。
另一方面，實(shí)際上這幾年所謂“金九銀十”的規(guī)律已經(jīng)被打破了，比如2018年的9月和10月，反而是成交低點(diǎn)。而2019年和2020年，這兩個(gè)月份的成交也沒有特別突出，和其他月份差不多，市場(chǎng)比較平穩(wěn)。
她總結(jié)，從趨勢(shì)來看，“金九銀十”的成交量，“高不上去，大概率還要往下走”。
另一位二手房領(lǐng)域?qū)＜疑瞎賱ρa(bǔ)充說，紅盤潮過去后，新房市場(chǎng)對(duì)二手房的傳導(dǎo)減弱了，再加上學(xué)區(qū)房一落千丈，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速升溫的各項(xiàng)條件已不復(fù)存在。
