深圳，一座被城中村包圍的村中城。
原關(guān)內(nèi)的城中村被消滅的所剩無(wú)幾，但原關(guān)外基本還是一幅“農(nóng)村包圍城市”的圖景。那么，深圳哪里的“含村率”最高？這些村又和房?jī)r(jià)有何微妙的關(guān)系？未來(lái)城視用數(shù)據(jù)描繪了這座農(nóng)民房之都。
1、寶安——深圳的城中村根據(jù)地
沙井俯瞰圖——來(lái)源網(wǎng)絡(luò)
寶安北部占據(jù)了深圳“含村率”榜單的半壁江山，沙井街道則以61%的村量排行榜首。
作為“村子里的街道”，它的房?jī)r(jià)卻比羅湖大部分街道還高。
沙井作為早年的寶安鎮(zhèn)中心，人口一直非常多。至今67.78萬(wàn)【1】的常住人口是鹽田的3倍有余。但是，沙井街道的住宅異常稀缺，目前僅有11個(gè)商品房住宅小區(qū)。短缺的住房供應(yīng)加上高人口帶來(lái)的強(qiáng)購(gòu)買力，11號(hào)線帶來(lái)的外溢再這么一攪和，房?jī)r(jià)就上來(lái)了。
另外，行政力量上的大力支持也讓購(gòu)房者們完全無(wú)視這里的城中村面貌。沙井街道位于粵港澳大灣區(qū)的中心區(qū)域，“大空港”、“海洋新城”、“國(guó)際會(huì)展城”等規(guī)劃概念，目前均在落地建設(shè)階段，一旦建成，未來(lái)必然為沙井帶來(lái)大量的產(chǎn)業(yè)與創(chuàng)新活力。再加上地鐵12/20號(hào)線的軌道交通提上日程，深外寶安分校等教育資源的落地，人們對(duì)這里的未來(lái)充滿想象。
當(dāng)然，沙井的價(jià)值是有的，但把小產(chǎn)權(quán)炒到震驚央視，個(gè)別二手房單價(jià)成交到超過(guò)7萬(wàn)，對(duì)于一個(gè)城中村占比6成的地方，未免已經(jīng)有些透支未來(lái)了。
2、鹽田——不被重視的宜居區(qū)
鹽田俯瞰圖——未來(lái)城視實(shí)拍
鹽田的城中村占比僅3%，并且還有海景的加持，村的煙火氣與大自然的山水風(fēng)情并存，按理說(shuō)是深圳最宜居的地方。
可是，十年來(lái)，由于南山福田的產(chǎn)業(yè)發(fā)力太猛，鹽田對(duì)年輕人的吸引力相對(duì)乏力，近10年來(lái)其GDP增長(zhǎng)率也不如深圳平均增長(zhǎng)率。
所以，鹽田已無(wú)法形成產(chǎn)業(yè)、就業(yè)中心，發(fā)展完全跟不上深圳平均，即使有著海景的加持，很多人也只是把她當(dāng)作離深圳中心近一點(diǎn)的大亞灣。
人們對(duì)鹽田的預(yù)期普遍較低，因而不會(huì)選擇其作為房產(chǎn)購(gòu)入地，房子也就基本沒(méi)有溢價(jià)。
但如果反過(guò)來(lái)想，一個(gè)成熟度極高的城區(qū)，沒(méi)有泡沫的同時(shí)還伴著零星的城中村點(diǎn)綴，住起來(lái)可是非常愜意。
3、福田、南山等——房?jī)r(jià)和含村率成反比
決定房?jī)r(jià)的因素有很多，環(huán)境、配套、通勤、戶型等等，但我們發(fā)現(xiàn)，城中村的占比其實(shí)對(duì)區(qū)域房?jī)r(jià)也有不少影響：
拋開(kāi)沙井和鹽田等少數(shù)地方，我們還是發(fā)現(xiàn)城中村的占比數(shù)量越小的街道，他們的房?jī)r(jià)就會(huì)越高，如福田區(qū)的香蜜湖、華強(qiáng)北和園嶺這三個(gè)街道均沒(méi)有城中村存在，他們的房?jī)r(jià)剛好就是福田前三。南山的粵海、招商街道，龍崗的龍城，龍華的民治也同樣如此。
一方面，純粹的居住區(qū)容易成為開(kāi)發(fā)商打造豪宅的地方，形成連片豪宅區(qū)；另一方面，早年深圳學(xué)校的選址，也就是現(xiàn)在的名校們，也剛好空地多而村少的地方，比如和特區(qū)一同成長(zhǎng)起來(lái)的福田荔園、園嶺、百花小學(xué)等。
或許，這才是房產(chǎn)本來(lái)的樣子，一味等著拆城中村帶來(lái)區(qū)域大變的投資邏輯，可能會(huì)有比其他房產(chǎn)更高的一些收益，但付出的是5年以上的漫長(zhǎng)等待與被城中村包圍的居住環(huán)境。
總之，如此高“含村率”的松崗、沙井、福永、公明，依舊還有不少深圳人高價(jià)殺入，他們從不管居住環(huán)境，只聽(tīng)故事和規(guī)劃。也許什么時(shí)候深圳人買房真的是去買住房，深圳的房?jī)r(jià)難題和東西不不均難題，就會(huì)得到解答。
