進(jìn)入到2021年之后，市場(chǎng)上最大的變化就是信貸資金收緊，特別是在三條紅線的作用下開發(fā)商基本上都陷入到資金短缺的局面中。甚至還有一些開發(fā)商出現(xiàn)了債務(wù)違約的現(xiàn)象，其中不少還是千億級(jí)別的房企，這也是為什么上半年市場(chǎng)上會(huì)出現(xiàn)那么多降價(jià)的開發(fā)商的原因。不過降價(jià)促銷只是治標(biāo)不治本的方法，因?yàn)殚_發(fā)商不可能無底線降價(jià)，否則還沒籌集到足夠償還債務(wù)的資金之前，開發(fā)商就會(huì)因?yàn)槔麧?rùn)率過低而破產(chǎn)！因此在進(jìn)入到下半年，越來越多開發(fā)商面臨著自己能斷裂的現(xiàn)象，其中還包括部分龍頭房企，比如說最近經(jīng)常出現(xiàn)在熱搜榜的某大。
其實(shí)開發(fā)商之所會(huì)陷入到巨大的負(fù)債壓力中，最主要的原因就是過去這些年里瘋狂地跑馬圈地，這種盲目的擴(kuò)張讓房企身上背負(fù)的負(fù)債壓力越來越大。不過這也有一個(gè)問題，那就是開發(fā)商既然能拿到那么多土地儲(chǔ)備，那為什么不賣掉土地來償還債務(wù)呢？畢竟土地這東西還是很值錢的。在筆者看來，開發(fā)商之所以沒甩賣土地緩解資金壓力，原因主要有以下三點(diǎn)：
第一個(gè)原因，優(yōu)質(zhì)土地資源有限，而且也不舍得買。雖然開發(fā)商手里儲(chǔ)備有大量土地，但是優(yōu)質(zhì)土地畢竟只有少數(shù)，大部分都是價(jià)值有限的地塊。普遍地塊不值錢，就算賣了也不能給資金帶來多大的緩解作用。而優(yōu)質(zhì)地塊雖然值錢，但房企卻不舍得賣，因?yàn)榉科筮€指望著這些優(yōu)質(zhì)地塊賺錢，畢竟不是每一個(gè)人都有壯士扼腕的勇氣。
第二個(gè)原因，出賣土地流程復(fù)雜，難以解決短期的債務(wù)壓力。一塊土地動(dòng)不動(dòng)就價(jià)值幾千萬上億，這不是在菜市場(chǎng)買幾塊錢的小菜，不是說想賣就能賣掉的，而是要經(jīng)過一系列嚴(yán)格的流程才行。一般來說出賣土地的方式有三個(gè)，一是聯(lián)合開發(fā)，二是引入合作戰(zhàn)投，三才是重新流轉(zhuǎn)。但是不管是哪一個(gè)方式，都需要通過漫長(zhǎng)的合作判斷才能啟動(dòng)，所以就算開發(fā)商準(zhǔn)備賣掉土地，短期內(nèi)根本就拿不到錢。但是目前開發(fā)商的資金壓力已經(jīng)迫在眉睫了，如果不能在短期內(nèi)增加現(xiàn)金流儲(chǔ)備的話，還是會(huì)破產(chǎn)。開發(fā)商也懂“遠(yuǎn)水解不了近渴”這個(gè)道理，所以根本就不指望通過賣地來“自救”，因?yàn)檫@根本就不現(xiàn)實(shí)。
第三個(gè)原因，土地基本上已經(jīng)被抵押。大家都知道其實(shí)開發(fā)商習(xí)慣了“空手套白狼”，所以在成功競(jìng)拍下土地之后，基本上都會(huì)把土地抵押給銀行或者是其他金融機(jī)構(gòu)，獲得大量的資金，然后再用這些資金來蓋房子。所以在這種情況下，如果開發(fā)商想要賣掉土地的話，那就需要先拿出資金解押，但在目前的資金壓力下，開發(fā)商能拿出解押的錢嗎？很明顯是不可能的，從這個(gè)角度來看，這些土地其實(shí)已經(jīng)不屬于開發(fā)商了，開發(fā)商根本就沒有自由處置地塊的權(quán)利，想要賣地“自救”根本就是不可能的事情。
