每經(jīng)記者：舒冬妮 每經(jīng)編輯：文多
9月7日晚，開(kāi)開(kāi)實(shí)業(yè)發(fā)布公告，擬收購(gòu)控股股東的部分房產(chǎn)。公司稱(chēng)，將利用所購(gòu)房產(chǎn)拓展醫(yī)療板塊業(yè)務(wù)布局，探索開(kāi)設(shè)自營(yíng)醫(yī)療機(jī)構(gòu)的可能。顯然，主業(yè)平平、年度凈利潤(rùn)處下滑狀態(tài)的開(kāi)開(kāi)實(shí)業(yè)，正重注“大健康”產(chǎn)業(yè)。
《》記者實(shí)地探訪(fǎng)了開(kāi)開(kāi)實(shí)業(yè)擬重金購(gòu)入的部分房產(chǎn)所在地，被中介告知相關(guān)房產(chǎn)已空置多年。公司自身也在公告中提及，由于自營(yíng)醫(yī)療機(jī)構(gòu)的開(kāi)設(shè)受外部環(huán)境、市場(chǎng)變化、行業(yè)政策、醫(yī)生資源以及消費(fèi)習(xí)慣等因素的影響，同時(shí)需要經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的立項(xiàng)和政府審批流程，購(gòu)置的上海市靜安區(qū)武定路1142號(hào)等房產(chǎn)擬投向的具體業(yè)務(wù)尚未確定。
對(duì)于開(kāi)開(kāi)實(shí)業(yè)而言，這筆投資究竟能否取得預(yù)期效果，尚待時(shí)間的檢驗(yàn)。
上海市靜安區(qū)武定路1134、1132號(hào)房產(chǎn)大門(mén)緊閉 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 舒冬妮 攝
部分房產(chǎn)被指已空置了好多年
9月7日晚，開(kāi)開(kāi)實(shí)業(yè)發(fā)布公告，公司及全資子公司上海雷允上藥業(yè)西區(qū)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)雷允上）擬分別向公司控股股東上海開(kāi)開(kāi)（集團(tuán)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)開(kāi)開(kāi)集團(tuán)）購(gòu)置位于上海市靜安區(qū)武定路、江場(chǎng)西路兩處房產(chǎn)。兩處房產(chǎn)面積分別為4013.7平方米、3668.76平方米，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)預(yù)估價(jià)分別為1.4億元、1.1億元。
其中，上海市靜安區(qū)武定路處房產(chǎn)包括1130號(hào)1層、1132號(hào)1層、1134號(hào)1層、1136號(hào)1層、1138(1138-1)號(hào)1層、1142號(hào)1~2層。而江場(chǎng)西路處房產(chǎn)由雷允上自2019年7月起承租，用于其下屬市北門(mén)診部開(kāi)展醫(yī)療業(yè)務(wù)。
公告稱(chēng)，此次交易總金額不超過(guò)2.5億元，占公司最近一個(gè)會(huì)計(jì)年度經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)48%。
兩處房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證所有方為開(kāi)開(kāi)集團(tuán)，其持有開(kāi)開(kāi)實(shí)業(yè)26.51%的股份，為上市公司第一大股東。開(kāi)開(kāi)集團(tuán)2018~2020年?duì)I收分別為17.42億、17.67億、16.00億元，三年凈利潤(rùn)分別3846.19萬(wàn)、5095.45萬(wàn)、4588.68萬(wàn)元。2021年上半年，開(kāi)開(kāi)集團(tuán)營(yíng)收7.78億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)2167.46萬(wàn)元。
9月13日上午，《》記者來(lái)到上海市靜安區(qū)武定路，在現(xiàn)場(chǎng)看到：武定路1130~1138號(hào)并列在一起，均大門(mén)緊閉（如下圖）。1138號(hào)大門(mén)上貼著“靜安區(qū)物業(yè)糾紛人民調(diào)解委員會(huì)”標(biāo)志，1136號(hào)大門(mén)上則仍然貼著菊花牌服飾的“特賣(mài)”廣告，還有房東的招租廣告。
上海市靜安區(qū)武定路1130~1138號(hào)房產(chǎn) 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 舒冬妮 攝
周邊的幾家商家及地產(chǎn)中介均表示，這里已經(jīng)空了好幾年，一直沒(méi)有出租。“他們不租的，只有平時(shí)檢查的時(shí)候這里才會(huì)開(kāi)門(mén)……”對(duì)面一位鏈家工作人員說(shuō)道。
根據(jù)啟信寶信息，武定路1130號(hào)地址上登記有上海杏花樓食品營(yíng)銷(xiāo)有限公司武定路店、上海靜安社區(qū)平安建設(shè)服務(wù)中心工會(huì)等機(jī)構(gòu)。武定路1136號(hào)上有上海市靜安區(qū)小晨晨服裝店，武定路1138號(hào)1層為上海茂云實(shí)業(yè)有限公司靜安分公司，1142號(hào)1~2層有上海市靜安區(qū)住房保障和房屋管理局職工技術(shù)協(xié)會(huì)。但工商信息顯示，前述門(mén)店、機(jī)構(gòu)大多已在2013年到2014年間注銷(xiāo)。
開(kāi)開(kāi)實(shí)業(yè)表示，購(gòu)置上海市靜安區(qū)武定路1142號(hào)等房產(chǎn)的主要目的是為全面推進(jìn)“大健康戰(zhàn)略”，落實(shí)醫(yī)藥、醫(yī)療、醫(yī)養(yǎng)三輪驅(qū)動(dòng)發(fā)展策略，擬利用該處房產(chǎn)拓展醫(yī)療板塊業(yè)務(wù)布局，探索開(kāi)設(shè)自營(yíng)醫(yī)療機(jī)構(gòu)的可能。
但公司也表示，由于自營(yíng)醫(yī)療機(jī)構(gòu)的開(kāi)設(shè)受外部環(huán)境、市場(chǎng)變化、行業(yè)政策、醫(yī)生資源以及消費(fèi)習(xí)慣等因素的影響，同時(shí)需要經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的立項(xiàng)和政府審批流程，購(gòu)置的上海市靜安區(qū)武定路1142號(hào)等房產(chǎn)擬投向的具體業(yè)務(wù)尚未確定。
并且，新設(shè)立自營(yíng)醫(yī)療機(jī)構(gòu)前期投入較大以及培育期較長(zhǎng)（一般投資回收期為3~5年），且折舊成本以及裝修等費(fèi)用在經(jīng)營(yíng)初期對(duì)公司利潤(rùn)將會(huì)產(chǎn)生一定負(fù)面影響。開(kāi)開(kāi)實(shí)業(yè)預(yù)計(jì)未來(lái)將在醫(yī)療健康業(yè)務(wù)板塊持續(xù)加大投入，投資收益短期難以顯現(xiàn)。
擬出售股票籌資
開(kāi)開(kāi)實(shí)業(yè)收購(gòu)房產(chǎn)的消息一出，馬上引發(fā)了投資者熱議。有投資者留言道：“2.5億元去購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，并且是流動(dòng)性差的商業(yè)地產(chǎn)，能否收回成本是個(gè)未知數(shù)。”也有投資者認(rèn)為，“花2.5億買(mǎi)的是不賺錢(qián)的房產(chǎn)，因?yàn)槭顷P(guān)聯(lián)交易，應(yīng)該以成本價(jià)賣(mài)給上市公司”。
投資者擔(dān)心的問(wèn)題，或源于開(kāi)開(kāi)實(shí)業(yè)近年年度業(yè)績(jī)表現(xiàn)一般。
2018~2020年，開(kāi)開(kāi)實(shí)業(yè)的營(yíng)收分別為8.78億、8.70億、7.62億元，分別同比增長(zhǎng)-8.79%、-0.82%、-12.47%，營(yíng)收無(wú)法增長(zhǎng)的同時(shí)，這三年的凈利潤(rùn)也呈現(xiàn)出負(fù)增長(zhǎng)趨勢(shì)，2018~2020年的凈利潤(rùn)分別為3523.43萬(wàn)、2197.63萬(wàn)、1367.48萬(wàn)元，分別同比增長(zhǎng)-9.03%、-37.63%、-37.77%。
作為一家擁有“開(kāi)開(kāi)”和“雷允上”兩大中華老字號(hào)的上市國(guó)企，對(duì)于業(yè)績(jī)低迷，開(kāi)開(kāi)實(shí)業(yè)在2020年年報(bào)中表示，近年來(lái)，公司服裝和醫(yī)藥兩大主業(yè)受全球經(jīng)濟(jì)等因素的負(fù)面影響逐年提升。解決之道在哪兒？“轉(zhuǎn)型大健康”的說(shuō)法，在年報(bào)中屢次被提及。
根據(jù)最新財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，2021年上半年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收3.36億元，較上年同期減少5813.37萬(wàn)元，降幅14.75%，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)594.46萬(wàn)元，較上年同期的392.20萬(wàn)元增加202.26萬(wàn)元。但值得一提的是，4月28日開(kāi)開(kāi)實(shí)業(yè)曾公告，收到靜安區(qū)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)下?lián)艿恼a(bǔ)貼款290萬(wàn)元，占公司最近一個(gè)會(huì)計(jì)年度經(jīng)審計(jì)的歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)的21.21%。
在公告擬購(gòu)置房產(chǎn)的同時(shí)，開(kāi)開(kāi)實(shí)業(yè)也發(fā)布了一則《關(guān)于擬授權(quán)擇機(jī)出售股票資產(chǎn)的公告》，擬在適當(dāng)時(shí)機(jī)以不低于初始投資成本的價(jià)格，通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)交易出售公司及所屬子公司持有的境內(nèi)A股上市公司流通股票。
根據(jù)公告，開(kāi)開(kāi)實(shí)業(yè)目前持有甘咨詢(xún)（000779，SZ）、上海銀行（601229，SH）、愛(ài)建集團(tuán)（600643，SZ）、新華傳媒（600825，SZ）4家上市公司流通股，初始投資成本分別約為1054.20萬(wàn)元、92.02萬(wàn)元、14.02萬(wàn)元、6.42萬(wàn)元，對(duì)應(yīng)的持股數(shù)量分別約為623.79萬(wàn)股、148.95萬(wàn)股、9.65萬(wàn)股、11.88萬(wàn)股。
圖片來(lái)源：公告截圖
截至9月17日收盤(pán)，甘咨詢(xún)、上海銀行、愛(ài)建集團(tuán)、新華傳媒股價(jià)分別報(bào)8.65元/股、7.35元/股、7.31元/股、4.20元/股，按照上述持股數(shù)量計(jì)算，開(kāi)開(kāi)實(shí)業(yè)所持上述4家公司股份對(duì)應(yīng)的市值分別約為5395.78萬(wàn)元、1094.78萬(wàn)元、70.54萬(wàn)元、49.90萬(wàn)元。
根據(jù)記者計(jì)算，開(kāi)開(kāi)實(shí)業(yè)所持上述4家公司股票初始投資成本合計(jì)約為1166.66萬(wàn)元，截至9月17日收盤(pán)所持股份對(duì)應(yīng)的總市值為6611萬(wàn)元，浮盈5444.34萬(wàn)元，賺4.67倍。
對(duì)于出售股票，開(kāi)開(kāi)實(shí)業(yè)稱(chēng)，此次交易有利于提高公司資產(chǎn)流動(dòng)性及使用效率，優(yōu)化公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，滿(mǎn)足公司未來(lái)發(fā)展的資金需求，促進(jìn)公司持續(xù)健康發(fā)展。而據(jù)北京商報(bào)此前報(bào)道稱(chēng)，對(duì)于出售股票的資金用途，開(kāi)開(kāi)實(shí)業(yè)董秘辦人員則明確表示將投入公司大健康產(chǎn)業(yè)。這與公司此次擬購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)加碼大健康剛好呼應(yīng)上了。
根據(jù)公告，兩處房產(chǎn)總購(gòu)價(jià)預(yù)估不超過(guò)2.5億元，就算清倉(cāng)股票的6000余萬(wàn)元全部使用，仍有1.83億元資金缺口。再看開(kāi)開(kāi)實(shí)業(yè)中報(bào)數(shù)據(jù)，賬上貨幣資金僅有2.34億元。
對(duì)于手頭并不寬裕的開(kāi)開(kāi)實(shí)業(yè)來(lái)說(shuō)，短期內(nèi)無(wú)法得到回報(bào)的投資似乎算不上是急需的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
斥資2.5億元購(gòu)置房產(chǎn)是否會(huì)形成較大的資金壓力？近年來(lái)開(kāi)開(kāi)實(shí)業(yè)盈利能力有所下滑，購(gòu)置房產(chǎn)是否符合公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展？靜安區(qū)武定路處房產(chǎn)如空置多年，那是否符合“大健康”業(yè)務(wù)發(fā)展的需要？
9月16日，記者就上述問(wèn)題致電開(kāi)開(kāi)實(shí)業(yè)董秘辦并發(fā)出采訪(fǎng)函，但截至發(fā)稿，未收到公司回復(fù)。
對(duì)外投資屢屢受挫
2.5億元買(mǎi)房產(chǎn)，并不是開(kāi)開(kāi)實(shí)業(yè)第一次大手筆投資。
2001年，開(kāi)開(kāi)實(shí)業(yè)上市后，4年間，先后對(duì)外投資設(shè)立或聯(lián)合設(shè)立9家公司。其中，2001年12月24日，開(kāi)開(kāi)實(shí)業(yè)以8000萬(wàn)元（持股44.44%）投資設(shè)立上海鼎豐科技發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)上海鼎豐）；2003年12月29日，開(kāi)開(kāi)實(shí)業(yè)以1億元（持股40%）投資設(shè)立廣東中深彩融資擔(dān)保投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)中深彩）；2004年1月17日，開(kāi)開(kāi)實(shí)業(yè)以1.2億元（持股34.29%）投資設(shè)立了上海畢納高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)畢納高房地產(chǎn)）。
但這些大手筆并沒(méi)有給開(kāi)開(kāi)實(shí)業(yè)帶來(lái)太多回報(bào)，還一度陷入麻煩之中。2003年，時(shí)任開(kāi)開(kāi)實(shí)業(yè)總經(jīng)理張晨，在投資畢納高房地產(chǎn)及中深彩后進(jìn)行了多筆關(guān)聯(lián)交易，被指掏空開(kāi)開(kāi)實(shí)業(yè)、涉嫌經(jīng)濟(jì)犯罪。
2014年8月，開(kāi)開(kāi)實(shí)業(yè)對(duì)畢納高房地產(chǎn)進(jìn)行清算歇業(yè)。在2013年年報(bào)中，廣東中深彩則“仍處于失控狀態(tài)，無(wú)法取得報(bào)表，以前年度已全額計(jì)提減值準(zhǔn)備”。
盡管上海鼎豐仍處于經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，但經(jīng)營(yíng)效果也并不理想。根據(jù)歷年年報(bào)梳理，上海鼎豐2017~2020年凈利潤(rùn)分別19.96萬(wàn)、22.72萬(wàn)、22.45萬(wàn)、19.75萬(wàn)元。
公司近年投資情況如何？根據(jù)最新財(cái)報(bào)，2021年上半年公司投資活動(dòng)現(xiàn)金流出總計(jì)1.50億元，2020年投資活動(dòng)現(xiàn)金流出總計(jì)1.92億元，而2019年則是2.98億元，2018年是3.35億元。
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2016年，開(kāi)開(kāi)實(shí)業(yè)受讓上海靜安甬商匯小額貸款股份有限公司10%的股權(quán)，其投資成本為930萬(wàn)元。這是一家以發(fā)放貸款及相關(guān)的咨詢(xún)服務(wù)為主業(yè)的金融公司，2021年半年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)收到2020年度現(xiàn)金股利分紅僅52萬(wàn)元，確認(rèn)投資收益。
2020年年報(bào)中還提到，因被投資企業(yè)上海國(guó)嘉實(shí)業(yè)股份有限公司、中服名牌發(fā)展有限公司、香港開(kāi)開(kāi)藥業(yè)有限公司的經(jīng)營(yíng)環(huán)境和經(jīng)營(yíng)情況、財(cái)務(wù)狀況惡化，所以公司以零元作為公允價(jià)值的合理估計(jì)進(jìn)行計(jì)量。
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