作者：劉曉博
低迷的樓市，開始出現(xiàn)微妙的變化：好消息越來越多了。
此前，我們分析過一些城市的限購令，以及長春的購房補貼。現(xiàn)在，輪到珠海和北京了。
昨天晚上，珠海國稅局等發(fā)布了調(diào)整個人二手房轉(zhuǎn)讓個稅、土地增值稅核定征收率的征求意見稿。
征求意見稿說：
1、個人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。
2、個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。
3、本公告從2021年11月1日起執(zhí)行。
這是什么意思？其實就是給二手房交易降稅！
二手房交易里會產(chǎn)生個稅。按照“個稅法”，“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”應(yīng)當繳納個人收入所得稅。
“個稅法”還規(guī)定：利息、股息、紅利所得，財產(chǎn)租賃所得，財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得和偶然所得，適用比例稅率，稅率為百分之二十。
也就是說，你出售房子的時候，賣和買的差價，在扣除國家允許扣除的成本（比如按揭利息、裝修成本）等之后，要按照“所得”的20%繳納個人收入所得稅。
但實際操作里，沒有幾個城市嚴格按照“差價的20%”來收個稅。之前東莞這樣操作過，后來取消。目前仍然這樣做的城市，只有北京等極少數(shù)。
為什么大家賣二手房的時候，沒有嚴格地按照“個稅法”的要求交個稅？因為按照20%交稅，負擔實在太重了。
為了推進城鎮(zhèn)化和經(jīng)濟發(fā)展，鼓勵大家購買商品房，國稅總局在2006年發(fā)布了108號文，里面明確：
納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機關(guān)可根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定，對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個人所得稅額。
具體比例由省級地方稅務(wù)局或者省級地方稅務(wù)局授權(quán)的地市級地方稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1%-3%的幅度內(nèi)確定。
也就是說，買賣二手房時的個稅，可以按照“差價”的20%交，也可以按照成交價（其實是政府核定計稅價）的1%到3%來收。前者叫“定額征收”，后者叫“核定征收”。
2006年的這份文件，極大降低了二手房交易里的稅負，對活躍樓市起到了重要作用。后來，官方一度想在2013年全面恢復(fù)“差價20%”的征收方法（為了調(diào)控過熱的樓市），但最終只選了部分城市試點。
珠海之前核定征收的稅率是2%，現(xiàn)在降低到了住宅1%，非住宅1.5%。
舉個例子：
假設(shè)張先生在7年前在珠海買了1套住宅，100萬元。現(xiàn)在準備賣，成交價是300萬元。假設(shè)官方給這套房子的計稅核定價是250萬元（一般低于市場價）。假設(shè)張先生有30萬供樓利息可以扣除。那么按照“差價20%”的計稅方式，他需要繳納的個稅是：
（250-100-30）×20%=24萬元。
如果按照此前珠海2%核定稅率，他需要繳納的個稅是：
250×2%=5萬元
按照即將在11月1日執(zhí)行的新稅率，他需要繳納的個稅是：
250×1%=2.5萬元。
可以看出，嚴格執(zhí)行“差價20%”稅負是非常重的，北京目前二手房交易仍然是這樣計稅的。
珠海此次大幅調(diào)低了核定利率，對二手房交易的“減負效應(yīng)”非常明顯，每套房至少可以節(jié)省2到3萬元，豪宅減稅的效果將更加明顯。
另外，個人轉(zhuǎn)讓非住宅的核定稅率也降低了（從2%降低為1.5%），如果你賣出公寓或者寫字樓、商鋪，就可以享受這個稅收優(yōu)惠。
此外，個人賣出公寓、寫字樓、商鋪還會產(chǎn)生“土地增值稅”（非普通的增值稅），此次珠海新公布的核定稅率為5%，也是非常優(yōu)惠的。
總之，這是珠海樓市一個較大的利好。
更值得注意的是：珠海是大灣區(qū)重要城市。而近期樓市調(diào)控的基調(diào)是：大灣區(qū)、長三角都在“壓”，真正“托”的是此前樓市偏冷的城市。
珠海樓市調(diào)控方向為什么發(fā)生了微妙變化？這跟市場狀況有關(guān)。
今年以來，隨著深圳、東莞、廣州陸續(xù)降溫，整個大灣區(qū)市場也逐步轉(zhuǎn)冷，珠海8月份商品房網(wǎng)簽成交4,832套，環(huán)比同比分別下跌15.62%和8.05%。
目前珠海一手住宅仍有不少庫存，在售住宅項目超一百個。相對于新房交易，珠海的二手房市場活躍度一般。此次降稅，有利于活躍珠海的二手房市場。二手房市場活躍了，有利于推動居民換房，推動新房的銷售。
在珠海傳來好消息的同時，北京也傳來了好消息——積分落戶可能放寬限制。
事情的來龍去脈是這樣的：
有網(wǎng)友在人民網(wǎng)地方領(lǐng)導(dǎo)留言板上留言反饋戶籍問題：“隨著工作年限增加，歲數(shù)的增加，家庭的建立，都在為北京做著貢獻。但是隨著孩子的成長，孩子上學(xué)面臨需要家長戶口落戶的問題。因此，需要市政府真切地為我們考慮戶籍。”
對此，北京市發(fā)改委給出回復(fù)表示：經(jīng)核實，積分落戶政策實施以來，北京市確定了每年6000人的落戶規(guī)模，并實行同分同落。截至目前，已有1.8萬余名申請人取得了落戶資格，加子女連帶落戶實際落戶超過2.8萬人，相關(guān)部門將根據(jù)本市常住人口變化情況，統(tǒng)籌考慮城市發(fā)展需要，擇機適度擴大年度落戶規(guī)模。同時積極研究提升長期在京穩(wěn)定就業(yè)居住人員的公共服務(wù)保障水平。目前該條留言狀態(tài)顯示“已辦理”。
值得注意的是，2個月前的7月5日，北京市發(fā)布了《北京市引進畢業(yè)生管理辦法》，放寬了名校畢業(yè)生直接落戶北京的門檻，其中北大、清華、復(fù)旦、上海交大、浙大、中科大、南大等7所大學(xué)本科及以上畢業(yè)生，可直接落戶北京。
再結(jié)合設(shè)立的北京證券交易所、國民養(yǎng)老保險公司總部落戶北京等，這再次印證我去年在北京自貿(mào)區(qū)獲批的時候，做的一個重要判斷：北京正在喚醒經(jīng)濟中心、金融中心的功能。
為什么在紓解了幾年非首都功能之后，北京再次降低落戶門檻？
一是中國的南北差距越來越大，能匯聚資源扭轉(zhuǎn)北方頹勢的，只有北京。鄭州和大連也有期貨交易所，但對北方經(jīng)濟帶動能力一般。
二是北京自身經(jīng)濟發(fā)展，也需要良性循環(huán)。北京匯聚了那么多人才，這些人會老化、退休，需要新人來補充。
上圖2020年北京統(tǒng)計年鑒截圖：每年從市外遷入北京的人口大約19萬人，遷出的7到8萬人。遷出的多為移民。
三是北京、上海要代表中國參加國際競爭，核心產(chǎn)業(yè)如果發(fā)展得不好，肯定影響競爭力。國家發(fā)改委官網(wǎng)上的一份研究報告就指出，近年來北京和上海的國際排名有所下降，需要增加“頭部城市”的競爭力。
其實道理非常簡單：中心城市之所以能成為中心，是因為有不斷吸引優(yōu)質(zhì)資源、優(yōu)質(zhì)人才的能力。
上圖是過去10年，中國吸引人才（大專及以上學(xué)歷）最多的城市排名。可以看出，北京低于上海和深圳，只位居第三名。由于北京人才基數(shù)大，所以增幅就顯得更慢。
北京逐步放寬落戶限制，對北京的經(jīng)濟發(fā)展、長期競爭力構(gòu)成利好，對樓市也是利好。
總之，北京最近1年多的主題詞似乎就是“降低門檻”。
就在我寫這篇文章的時候，傳來大消息：北京證券交易所給投資者設(shè)定的門檻公布了，個人只需要“開通交易權(quán)限前20個交易日日均證券資產(chǎn)50萬元，同時具備2年以上證券投資經(jīng)驗”即可。要知道，北京證券交易所相當于新三板的精選層，而精選層此前要求的門檻是100萬資金。
另外，新三板創(chuàng)新層的個人投資者準入門檻也從150萬資金降低到了100萬。
這兩大門檻的降低，有利于活躍北京證券交易所的交易，以及新三板的交易。
