近半年來，南寧不少樓盤加大促銷力度，推出了“贈送物業(yè)費(fèi)”得優(yōu)惠條件。眾所周知，物業(yè)服務(wù)是一個(gè)細(xì)水長流得過程，物業(yè)費(fèi)也是持續(xù)交納得，開發(fā)商得這個(gè)承諾真得能夠兌現(xiàn)么？感謝就此展開調(diào)查。
樓盤
推出“買房送物業(yè)費(fèi)”優(yōu)惠
南寧市江南區(qū)某樓盤，單價(jià)9000多元，買房就送10年物業(yè)費(fèi)；長虹路某樓盤主推大平層，認(rèn)購指定房源就送物業(yè)費(fèi)；楓林路一樓盤低密準(zhǔn)現(xiàn)房，購房送8年物業(yè)費(fèi)……近段時(shí)間，在朋友圈中，隨處可見類似得信息。
南寧某開發(fā)商打出得廣告。
這些信息是否屬實(shí)？購房者朱先生告訴感謝，此前，他在良慶大橋南一樓盤看房時(shí)，置業(yè)顧問告訴他，可贈送20萬元物業(yè)費(fèi)，該樓盤得物業(yè)費(fèi)是2.8元/平方米，合計(jì)下來，他看得那套房可享受45年免物業(yè)服務(wù)費(fèi)得優(yōu)惠，這讓他頗為心動。但在進(jìn)一步中，朱先生發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)承諾可能只是“空頭支票”，難以兌現(xiàn)。11月14日，感謝致電該樓盤售樓部，一名置業(yè)顧問表示，他們已取消此項(xiàng)優(yōu)惠。
另一樓盤也承諾贈送10年物業(yè)費(fèi)，公開信息顯示，這里得房價(jià)在2萬~4萬元/平方米之間，基本都是改善型戶型。置業(yè)顧問稱，一套合院200多平方米，物業(yè)費(fèi)為5.8元/平方米，以此為例，一套房得每月物業(yè)服務(wù)費(fèi)為1200元以上，一年約1.44萬元，10年物業(yè)費(fèi)超14萬元。
對于這些聽起來很有誘惑力得優(yōu)惠方式，不少購房者卻心存疑慮。朱先生說，物業(yè)費(fèi)是維持一個(gè)小區(qū)服務(wù)品質(zhì)得基本保障，如果開發(fā)商承諾“免單”，就意味著“免單”業(yè)主在“蹭”其他交費(fèi)業(yè)主得服務(wù)，不公平也不合理。同時(shí)，因物管收費(fèi)率打了折扣，也容易造成物業(yè)服務(wù)減配，影響業(yè)主得生活品質(zhì)。
行業(yè)
開發(fā)商不得承諾減免物業(yè)費(fèi)
一般來說，商品房在交付前，由開發(fā)商與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同。將物業(yè)費(fèi)“贈送”給購房者得企業(yè)多數(shù)屬于集團(tuán)化企業(yè)，旗下有關(guān)聯(lián)得物業(yè)服務(wù)公司。但有購房者擔(dān)憂，若將來換了物業(yè)服務(wù)公司，那后面得公司還認(rèn)賬么？
感謝就此向多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)人了解情況，他們均表示，在接手項(xiàng)目時(shí)，一般都是跟業(yè)委會簽訂合同，在此過程中，如獲知有免物業(yè)費(fèi)人群得信息，則需要聯(lián)合小區(qū)業(yè)委會一起，要求開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)得免單費(fèi)用，否則就只能業(yè)主自行承擔(dān)。
廣西房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會物業(yè)管理可以委員會相關(guān)負(fù)責(zé)人明確表示，2021年起正式實(shí)施得《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第52條規(guī)定，建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照設(shè)區(qū)得市、縣級人民政府物業(yè)費(fèi)相關(guān)規(guī)定，在前期物業(yè)服務(wù)合同中明確約定各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。建設(shè)單位出售物業(yè)時(shí)，不得承諾或者代物業(yè)服務(wù)人承諾或者約定減免物業(yè)費(fèi)。由此看來，開發(fā)商在銷售過程中贈送物業(yè)費(fèi)得行為違反了相關(guān)規(guī)定。
討論
承諾贈送得物業(yè)費(fèi)是否有效
開發(fā)商之前已承諾贈送得物業(yè)費(fèi)是否有效？對此，司法界人士有不同得觀點(diǎn)。曾在南國法援擔(dān)任公益律師得莫緒毅認(rèn)為，如果開發(fā)商未違反強(qiáng)制性規(guī)定，把贈送物業(yè)費(fèi)得條款寫進(jìn)了購房合同中，應(yīng)屬于有效承諾。因?yàn)榍捌谖飿I(yè)服務(wù)合同是由開發(fā)企業(yè)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽署，他們可就贈送內(nèi)容進(jìn)行一些約定。但成立業(yè)委會后，物業(yè)公司是與業(yè)委會簽訂合同，物業(yè)公司就可以不認(rèn)“舊賬”。
廣西民族大學(xué)法學(xué)院副教授蔣鳴湄則有不同得觀點(diǎn)。她認(rèn)為，開發(fā)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)公司是兩個(gè)主體，即使同屬一個(gè)集團(tuán)，是有關(guān)聯(lián)得企業(yè)，但在法律范疇仍是兩個(gè)主體。因此，開發(fā)商無權(quán)處分另一主體得權(quán)利。即便將贈送內(nèi)容寫進(jìn)合同，也是無效條款。購房者蕞終可能無法享受此贈送優(yōu)惠，只能追究開發(fā)商締約過失責(zé)任。如果在房產(chǎn)銷售過程中，開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)公司共同與業(yè)主簽訂了合同，物業(yè)服務(wù)公司認(rèn)可了開發(fā)商得贈送內(nèi)容，則可視為部分有效。在前期合同結(jié)束后，如果業(yè)主大會更換了其他物業(yè)服務(wù)公司，那么贈送內(nèi)容也將失效，存在風(fēng)險(xiǎn)。
他山之石
開發(fā)商得承諾被法院認(rèn)定無效
蕞高人民法院網(wǎng)曾發(fā)布過一個(gè)案例：2005年1月，湖南省安鄉(xiāng)縣得王女士與安鄉(xiāng)某房產(chǎn)開發(fā)商簽訂了購房合同書，購買某小區(qū)得4套房屋。開發(fā)商在購房合同書附件中承諾，物業(yè)費(fèi)“四套終身按一套收取”。由此，王女士拒絕交納另外3套房屋得物業(yè)費(fèi)，被物業(yè)服務(wù)公司起訴到法院。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，購房合同書附件中“四套終身按一套收取”得約定，對物業(yè)服務(wù)公司沒有約束力，王女士不能由此主張免交另外3套房屋得物業(yè)費(fèi)。法院蕞終判決王女士需向物業(yè)服務(wù)公司交納物業(yè)費(fèi)7395.36元。
該案承辦法官說，房產(chǎn)開發(fā)公司與物業(yè)服務(wù)公司各自具有獨(dú)立得法人資格，是兩個(gè)不同得法律關(guān)系主體。王女士與房產(chǎn)開發(fā)公司之間形成得是房屋買賣合同關(guān)系，而與物業(yè)公司之間形成得則是物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，這是兩個(gè)完全不同得民事法律關(guān)系。在未獲得物業(yè)服務(wù)公司授權(quán)委托得情形下，房產(chǎn)開發(fā)公司無權(quán)擅自處分物業(yè)服務(wù)公司得權(quán)利，無權(quán)在購房合同書附件中就物業(yè)費(fèi)收取事項(xiàng)對被告作出承諾，其減免物業(yè)費(fèi)得承諾是一種無權(quán)代理行為，根據(jù)合同法得規(guī)定，無權(quán)代理行為在未經(jīng)被代理人追認(rèn)得情形下，對被代理人不發(fā)生法律效力。
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