本報感謝 方超 石英婧 杭州 上海報道
在TOD開發(fā)成為城市建設(shè)新浪潮得情況下，“亞運之城”杭州正加速朝著建設(shè)2035“軌道上得城市”闊步邁進。
10月18日，由杭州國際城市學(xué)研究中心指導(dǎo)，浙江萬科企業(yè)集團有限公司等聯(lián)合主辦得“軌道與趨勢——第三屆2021TOD城市論壇”在杭州天空體驗中心舉辦，就TOD與城市開發(fā)運營一體化新趨勢展開分享與探討。
公開信息顯示，截至2020年底，杭州城市地鐵運營總里程已達約323公里。而《杭州市綜合交通專項規(guī)劃（2021-2035年）》顯示，到2035年，杭州規(guī)劃市區(qū)城市軌道交通線網(wǎng)總里程達到1100公里以上，軌道站點800米范圍得人口崗位覆蓋率不低于65%，軌道交通占公共交通出行比例達到65%以上，打造“軌道上得杭州”。
在TOD開發(fā)模式日益成熟得杭州，萬科杭州則通過一系列探索與實踐，已先后落子六大TOD項目，TOD總開發(fā)量超280萬方，而在軌道與城市發(fā)展愈來愈緊密得情況下，萬科杭州更緊跟時代趨勢，積極探索“TOD+未來社區(qū)”等模式實踐。
“TOD開發(fā)是一個可以性極強、難度極高得系統(tǒng)性工程”，萬科集團上海區(qū)域合伙人、杭州公司首席合伙人（總經(jīng)理）吳鏑也在論壇上表示，但“萬科不局限于在TOD項目得建設(shè)與開發(fā)角色，同時以城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商角色，助力共同富裕得示范區(qū)、未來社區(qū)等試點建設(shè)”。
行業(yè)巨變 從TOD走向“TOD+X”時代
在彼得·卡爾索爾普（Peter Calthorpe）提出TOD概念近30年后，這種“以公共交通為導(dǎo)向得開發(fā)”得發(fā)展模式，正在華夏加速迭代升級。
“真正TOD得發(fā)展是在新加坡、香港以及亞洲范圍內(nèi)”，在杭州地鐵開發(fā)有限公司黨委副書記、副總經(jīng)理李崇旦看來，現(xiàn)在大家耳熟能詳?shù)谩癟OD開發(fā)”得核心理念可分為“城市發(fā)展理念得重構(gòu)”“城市綜合功能得整合”“城市環(huán)境品質(zhì)得提升”等三個層次。
而在軌道建設(shè)、城市化、土地緊缺等多種因素影響下，近年來，TOD模式在華夏得到迅猛發(fā)展，中達證券根據(jù)《華夏城市軌道交通TOD發(fā)展研究報告》進行物業(yè)建設(shè)容積率測算，未來三年TOD物業(yè)開發(fā)建筑面積將達到7.2億平方米。
浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳黨組成員、副廳長張清云則在致辭時表示，“今年6月，China發(fā)改委印發(fā)了《長江三角洲地區(qū)多層次軌道交通規(guī)劃》，支持長三角TOD開發(fā)模式。杭州這座TOD先行城市，也提出將軌道交通三期未建設(shè)得站點和四期正在報批得站點全部納入TOD綜合開發(fā)得范圍，全面推進軌道交通TOD綜合開發(fā)建設(shè)。”
但在城市加速對外擴張、居民訴求有更高生活品質(zhì)得時代，傳統(tǒng)TOD開發(fā)模式似乎正越來越難以滿足城市發(fā)展之需。
“在TOD類型得項目運營中，挑戰(zhàn)還是比較多，因為業(yè)態(tài)多、界面多、動態(tài)復(fù)雜、人流量也大”，萬物云城總經(jīng)理陳佳林就表示，大型TOD項目需要多頭對接，存在很多管理難點。
陳佳林此后結(jié)合國內(nèi)第一個物業(yè)城市開發(fā)案例——珠海橫琴，針對TOD得軌道物業(yè)開發(fā)，提出了一體化、精細化、智慧化、可以化、全生命周期得運營服務(wù)思路。其表示，要以服務(wù)為核心理念，對空間、對物業(yè)進行持續(xù)得打理。同時，通過踐行生態(tài)服務(wù)得理念，來建立信息化得運營平臺，對設(shè)施設(shè)備進行數(shù)據(jù)化得運營管理，達到綜合提升客戶和市民體驗得效果。
浙江工業(yè)大學(xué)黨委委員、副校長虞曉芬則認為，“要深化TOD得模式，也就是把‘T’發(fā)揮到極致”，在做好“T”得文章得基礎(chǔ)上，再復(fù)合一些其他功能，形成“TOD+X”，“這里面可以嫁接比如文化設(shè)施得導(dǎo)向、教育設(shè)施得導(dǎo)向、醫(yī)療設(shè)施得導(dǎo)向、體育運動設(shè)施得導(dǎo)向，或者是生態(tài)設(shè)施得導(dǎo)向”。
在浙江未來社區(qū)建設(shè)備受矚目得情況下，虞曉芬也表示，TOD需要結(jié)合未來社區(qū)“三化九場景”看能否支撐單元化結(jié)構(gòu)得緊湊簇群形態(tài)。此外，虞曉芬進一步認為，要強調(diào)以人為本得開發(fā)模式，應(yīng)該構(gòu)建“大疏大密、圈層漸變、緊湊開放得系統(tǒng)”。
“TOD要成網(wǎng)才能發(fā)揮效益”，北京城建設(shè)計發(fā)展集團股份有限公司副總規(guī)劃師、建筑規(guī)劃室總規(guī)劃師梁秉堅認為，TOD概念不應(yīng)只是包括鐵路公司開發(fā)得車站上蓋發(fā)展，要讓每個車站都可以變成為一個片區(qū)得微中心。
深鐵置業(yè)樞紐建設(shè)分公司總經(jīng)理楊珅則認為，TOD模式得作用不僅體現(xiàn)在城市新建領(lǐng)域，在城市更新等領(lǐng)域亦有很大發(fā)展空間，要“真正讓TOD在一些城市老區(qū)得重建里發(fā)揮它應(yīng)有得作用”。
洞察趨勢 助杭州打造“軌道上得城市”
在TOD開發(fā)迎來巨變得時代，引發(fā)市場得是被譽為國內(nèi)TOD開發(fā)“模范生”得萬科杭州，其在這座城市得發(fā)展底色如何？又將如何破局前行？
吳鏑表示，TOD開發(fā)需要“在開發(fā)時充分考慮地上地下得一體化規(guī)劃和設(shè)計，考慮與地鐵建設(shè)持續(xù)相匹配，考慮TOD綜合社區(qū)得可持續(xù)發(fā)展等多項問題”，在其看來，這是一項“可以性極強、難度極高得系統(tǒng)性工程”。
吳鏑同時表示，“萬科杭州不局限于在TOD項目得建設(shè)與開發(fā)角色”，在她看來，萬科杭州正“助力共同富裕得示范區(qū)、未來社區(qū)等試點建設(shè)”，同時“也積極為TOD開發(fā)建設(shè)得各行業(yè)領(lǐng)域做”。
以五常車輛段上蓋項目為例，萬科杭州正通過深入?yún)⑴c城市片區(qū)價值進化，積極探索“軌道+未來社區(qū)”開發(fā)模式，打造智慧軌道城市型未來社區(qū)樣板。
據(jù)悉，五常車輛段上蓋項目所在得南滕社區(qū)（暫定名），是杭州城西科創(chuàng)大走廊全域未來社區(qū)得第壹批19個示范項目之一，以交通、建筑、創(chuàng)業(yè)、鄰里、教育為五大特色場景，治理、服務(wù)、低碳、健康為標準場景，打造智慧軌道城市型未來社區(qū)樣板。
“在軌道交通時代，讓城市生活得每一步都成為風(fēng)景”，除了積極探索“軌道+未來社區(qū)”開發(fā)模式外，堅持“六維開發(fā)導(dǎo)則”得萬科杭州還深入踐行“PARK TOD”模式，為城市TOD帶來全新得前端探索經(jīng)驗。
公開信息顯示，姑娘橋車輛段上蓋項目是萬科杭州以生態(tài)活力樞紐為核心，全力打造得PARK TOD。作為蕭山東部重點打造得活力軌道大城，該項目規(guī)劃并由萬科杭州負責(zé)代建兩大城市公園：約6萬平方米得天空公園，約8萬平方米得城市濱水公園。
基于與城市共生得美好理想，萬科多年來不斷縱深實踐“軌道+物業(yè)”開發(fā)戰(zhàn)略，以可以開發(fā)能力得拉通，持續(xù)驅(qū)動城市價值提升。截至目前，萬科在華夏共獲取TOD項目77個，涵蓋車輛段上蓋、站城一體化、站點上蓋、站點周邊物業(yè)四大類開發(fā)。其中，上海區(qū)域共獲取TOD項目28個，并參與前期籌劃TOD綜合項目20余個。在本次論壇上，萬科集團上海區(qū)域合伙人、上海公司執(zhí)行總經(jīng)理王昂，以上海萬科·天空之城為案例，總結(jié)分享了萬科TOD服務(wù)全場景地圖，通過五大生活價值體系，打造全維度TOD運營服務(wù)。
“正如本次會場同期舉辦得TOD城市年展主題——‘天空，理想生長得方向’”，吳鏑表示，萬科將持續(xù)打造更多更高品質(zhì)得TOD項目，一起為城市建設(shè)發(fā)展和客戶生活出行創(chuàng)造更大得價值，共同助力打造2035“軌道上得城市”。
