某項(xiàng)目建筑規(guī)模大，性質(zhì)復(fù)雜，土地性質(zhì)為商辦，既有可售業(yè)態(tài)又有自持業(yè)態(tài)，自持業(yè)態(tài)很復(fù)雜，有醫(yī)院、公寓等，如何簡(jiǎn)單進(jìn)行測(cè)算項(xiàng)目收支利潤(rùn)情況呢？
一、收入測(cè)算1、可售業(yè)態(tài)：
（1）商辦性質(zhì)，參考市場(chǎng)同類住宅產(chǎn)品7折計(jì)算。
（2）每個(gè)業(yè)態(tài)分別按面積及單價(jià)估算貨值。
2、自持業(yè)態(tài)：
（1）公寓：按以租代售，價(jià)格參考可售得同類產(chǎn)品基礎(chǔ)上再打7折，再按一定去化率計(jì)算貨值。
（2）其他自持業(yè)態(tài)：參考成本核算法，按建安成本計(jì)算貨值，面積乘以單方成本計(jì)算。
3、合計(jì)收入=可售貨值+自持收入
二、成本測(cè)算1、土地成本：土地款+契稅（3%）
2、直接開(kāi)發(fā)成本
（1）前期工程費(fèi)：按單方*面積估算
（2）建安工程費(fèi)：按單方*面積估算
（3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：按單方*面積估算
（4）公共配套設(shè)施費(fèi)：按單方*面積估算
（5）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)：按單方*面積估算
3、期間費(fèi)用：管理費(fèi)、營(yíng)銷費(fèi)，按費(fèi)率估算
4、財(cái)務(wù)費(fèi)用：
（1）融資利息：按融資金額、利率、周期，計(jì)算融資利息。
（2）股東利息：暫不考慮，靜態(tài)測(cè)算。
5、稅金
（1）增值稅：按預(yù)交，不含稅貨值3%；
（2）土增稅：按預(yù)交，或按清算，或按費(fèi)率經(jīng)驗(yàn)值。
（3）地方稅費(fèi)及附加等：按預(yù)交。
（4）所得稅：按毛利潤(rùn)得25%。
三、凈利潤(rùn)=收入-總成本四、自持部分運(yùn)營(yíng)收入1、比如醫(yī)院，按床位個(gè)數(shù)及單個(gè)床位得收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（床位費(fèi)、護(hù)理費(fèi)等），政府補(bǔ)貼及相關(guān)補(bǔ)助，扣除經(jīng)營(yíng)成本，計(jì)算一年大概得經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。
2、公寓日常經(jīng)營(yíng)收入：收入可參考市場(chǎng)得服務(wù)費(fèi)，支出包括工資性支出、日常運(yùn)行成本等，計(jì)算一年大概得經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。
3、故，自持部分，可以按兩方面考慮，一是讓渡使用產(chǎn)權(quán)這部分資產(chǎn)收入，二是，提供服務(wù)這方面得經(jīng)營(yíng)收入，以此盤活自持部分得現(xiàn)金流。
