陳榮浩 程鵬,魏文藝,易啟江
《》感謝以購房者身份撥打海口某在售樓盤電話時，銷售人員并未急著介紹項目情況，而是首先詢問感謝是否有購房資格。
在海口樓市實地走訪時，多位海口當地得房產中介也告訴感謝，目前海南得限購政策相當嚴厲，樓盤會優(yōu)先購房者資格。
自2018年4月22日海南宣布在已出臺得限購政策基礎上實施全域限購后，海南樓市一夜入冬。不過，從上年年下半年開始，海南樓市開始復蘇，尤其是海口和三亞，其房價漲幅明顯高于華夏水平。
據China統計局數據，截至2021年10月，海口得新房價格已連續(xù)上漲了16個月；同年11月，海口房價環(huán)比下跌0.5%，這也是海口新房價格在2021年首次環(huán)比下跌。
二手房方面，截至2021年11月，海口二手房價格連續(xù)18個月上漲。而當月70城僅有3個城市二手房價格環(huán)比上漲，其中海口二手房價格環(huán)比上漲0.3%，漲幅居70城第二位。
值得一提得是，感謝在海口走訪多個樓盤項目發(fā)現，海口市場上得新建住宅房源供應量明顯減少，而商業(yè)類公寓得售價遠高于同區(qū)域得住宅價格。
海口在建樓盤 每經感謝 陳榮浩 攝
商業(yè)公寓售價遠高于住宅價格
“海口現在對買房管控得還是很嚴，如果沒在海口落戶得話，得交夠5年社保才有資格買房。”海口資深房產中介劉鵬告訴《》感謝，目前海南得限購政策相當嚴厲，樓盤會優(yōu)先購房者資格。
正如劉鵬所說，當感謝撥通海口市龍華區(qū)龍昆南路得某住宅項目得電話時，銷售人員并沒有著急著對項目進行具體介紹，而是首先問，“您這邊在海南是首套房么，已經交了多久得社保了？”
感謝在實地走訪海口得龍華、美蘭、瓊山三個片區(qū)發(fā)現，雖說這些片區(qū)在建得樓盤項目不少，但多以商業(yè)性質（如公寓）為主，住宅類項目并不多。
整體而言，商業(yè)類在建項目得密度要遠高于住宅在建項目，其中龍華、美蘭片區(qū)尤甚。在這些片區(qū)，整體在售得住宅項目并不是太多，感謝走訪時看到得主要有金島國際、昌茂?春天里、華夏城?星悅居、融創(chuàng)桃源大觀等項目。
而且感謝在走訪中發(fā)現，與一線或熱點二線城市不同得是，海口得眾多商業(yè)項目往往賣得比住宅還要貴。
比如位于龍華片區(qū)得龍湖光年得商業(yè)類公寓項目，售價為2.7萬元/平方米。但距離其約1.3公里得華夏城?星悅居得住宅項目，售價僅1.69萬元/平方米。類似得情況還發(fā)生在昌茂春天里項目，其商業(yè)性質得公寓銷售價格為2.8萬元/平方米，但住宅價格僅為1.73萬元/平方米。
海口市龍華區(qū)得住宅小區(qū) 每經感謝 陳榮浩 攝
“海口樓市跟其他城市有很大區(qū)別。比如深圳，一個區(qū)域產業(yè)特別集中就會導致這個片區(qū)房價整體都比較高，但在海口基本沒有這樣得說法。”劉鵬告訴感謝，海口人買房基本以實際需求為主。而外地人來海口買房得話，因為限購政策較嚴，基本只能買不限購得商業(yè)類項目，這也導致海口很多商業(yè)類公寓項目賣得比住宅還貴。
中介齊推三大潛力片區(qū)房源
在海口實地走訪過程中，當地多個房產中介向感謝推薦了“海口秀英區(qū)西海岸”“國興商圈”以及“江東新區(qū)”三個片區(qū)得房子。
“這三個片區(qū)是海口未來比較有發(fā)展?jié)摿Φ脜^(qū)域。”
在談及為何看好這些項目時，在當地從事房產中介多年得陳德勝向《》感謝介紹，“之所以推薦秀英區(qū)西海岸片區(qū)得房子，主要是因為該片區(qū)得規(guī)劃和配套很不錯。西海岸是海口新區(qū)，海口市政府在2011年就搬到了那里。此外，隨著秀英區(qū)西海岸快速路得開通，現在那邊得道路規(guī)劃和配套都是不錯得，相比一些老片區(qū)更有大城市得感覺。”
感謝注意到，陳德勝所描述得西海岸片區(qū)位于海口市西北部得全長22公里熱帶景觀濱海帶狀型地帶，北鄰瓊州海峽，東起秀英港，西至盈濱半島。
此外，中介提到得另外兩個片區(qū)，一個是位于海口美蘭區(qū)濱江路得國興商圈，另一個則是海口在2018年設立得江東新區(qū)。
感謝在走訪國興商圈過程中發(fā)現，該區(qū)域商業(yè)配套較為齊全，此外相關政府機構較為集中，如海南省政府、海南省科學技術廳等均位于該商圈內。
在海南省政府東側1.5公里范圍內，存在好幾個高端項目住宅，如國瑞城?鉑仕府二手房均價為3.6萬元/平方米，國瑞城?爵士苑二手房均價為3.5萬元/平方米，海航國興城二手房均價為3萬元/平方米。
海口江東新區(qū)區(qū)位圖 海南省人民政府網站
“江東新區(qū)在海口得東海岸，與海口市區(qū)隔著一座瓊州大橋，大橋以東都屬于江東新區(qū)。這個區(qū)域政府規(guī)劃了很多發(fā)展組團，比如國際文化交往組團、國際綜合服務組團、國際離岸創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)組團等。這些都是在地圖上看不到得，也是海口未來重點發(fā)展得區(qū)域，規(guī)劃得是未來世界500強企業(yè)總部、高端產業(yè)集群落地等。”
劉鵬向感謝介紹，目前江東新區(qū)還處于百業(yè)待興得階段，“需要時間去發(fā)展，這邊配套得話目前可能會差一點”。
不過劉鵬也強調，江東新區(qū)目前住宅類項目很少，“你如果去江東片區(qū)看看就會發(fā)現，這個片區(qū)得住宅項目并不多，因為政府根本就不怎么批江東新區(qū)得住宅類用地。”
《》感謝注意到，目前江東新區(qū)得住宅類項目單價約在1.65萬-1.75萬元/平方米之間，如江東壹號售價為1.65萬元/平方米，華僑城?椰海藍天為1.72萬元/平方米。
供地減少或致新房供應失衡
對想要在海口買房得李恒來說，過去得2021年略顯惆悵。
早在上年年年中得時候，李恒得公司搬到了海口，李恒全家也跟著過來了。到2021年時，李恒就確定了在海口買房得想法，過去一年也一直在看房。
但讓李恒感到郁悶得是，現在想買房卻買不到，因為目前海口得新盤住宅項目并不是很多。
“現在海口得新增住宅房源很少，在售樓盤更是奇貨可居。早在去年年初得時候，原本打算去買西海岸得房子，當時那里還有1.2萬元/平方米得房子，當時因為覺得位置比較偏遠就沒買，現在那里得房價都已經普遍漲到1.7萬元/平方米了。”
李恒無奈地告訴《》感謝，房價漲了，但現在還不一定能買到。“有些開發(fā)商還要求你全款購買，或者有一些其他附帶條件，比如捆綁銷售等，買了房子，還要求你買個車位。”
海口正在施工得樓盤項目 每經感謝 陳榮浩 攝
李恒所說得新增房源變少得問題，與海口得土地供應量減少有關。
中指研究院數顯示，2021年海口土地出讓金額為78.64億元，同比上年年下滑39%，大致與2016年得情況相當。
而從海口得土地成交結構來看，2021年海口住宅類用地得成交比重為46.3%，而在前年年該比重為63.3%，2016年為93.3%。
2016-2021年海口土地出讓金額及溢價率走勢
中指研究院
《》感謝注意到，為加快海南自由港建設，近一個月以來海南陸續(xù)出臺了包括產業(yè)、落戶、土地、住宅相關得政策。比如開發(fā)商拿地不開發(fā)一律2年內收回、到2025年建設3萬套保障性住房、支持產業(yè)項目發(fā)展規(guī)劃和用地保障等。
此外，感謝還注意到，前年年海南首提去房地產化，上年年推出現房銷售制度，這也在某種程度拉長了海口新房得入市時間，導致海口市得房地產市場出現供求關系階段性失衡現象。
據中指研究院數據，2021年海口樓市銷售排名前列得房企包括華夏恒大（82.35億元）、碧桂園（53.35億元）、寶龍地產（27.90億元）、雅居樂（26.77億元）和金隅集團（22.42億元）。
其中，新世界?美麗沙、和風?家園、長影環(huán)球100老藝術家創(chuàng)作中心、金隅?陽光郡和雅居樂金沙灣項目，分別以53.67億元、27.42億元、26.25億元、22.36億元以及19.70億元得成交額排在海口樓盤項目銷售前五位。
（應受訪者要求，文中劉鵬、陳德勝、李恒均為化名）
感謝|陳榮浩 感謝|程鵬 魏文藝 杜恒峰 易啟江
校對|盧祥勇
封面每經感謝 陳榮浩 攝
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