原標題：福晟為何從“并購飛虎隊”滑落到被世茂并購？

新年伊始，世茂與福晟的合作已經塵埃落定，這或將成為融創和萬達合作之后的又一個“世紀大并購”。

據媒體報道稱，1月10日，世茂集團和福晟集團戰略合作簽約儀式正式舉行。此次合作參與者為三方。“世茂方”為世茂集團和世茂海峽發展公司，“福晟方”為福晟集團，另還有東方資產管理有限公司，形成4:3:3股權比例的合作。

此次交易涉及福晟集團地產板塊的87個項目，量級超1000億元，項目由世茂操盤（主要為世茂海峽公司），涵蓋大灣區廣州、深圳、惠州的多個商住項目和舊改項目。此外，雙方將在建筑、物業、商業領域開展全面戰略合作。

曾經是地產“黑馬”，通過并購擴張沖千億

官網資料顯示，福晟集團創建于1993年，是一家地產、建筑兩翼協同，涉足金融貿易、物業管理等多元化領域的大型綜合性企業集團。福晟集團旗下擁有福建福晟集團、深圳福晟集團、福建六建集團等百余家下屬子公司，員工達六千多人。

截至目前，福晟地產項目已遍布福州、長沙、深圳、廣州、鄭州、天津等全國20 多個省市，并打造了錢隆系、府第系、美墅系、云樾系、美悅系等住宅產品線。而福晟商業方面，先后開發了福晟·錢隆廣場、福晟金融中心、福晟 MALL、福晟里和“福街”的“五福”商業產品線。

天眼查顯示，潘偉明持有福晟集團90%的股份，其妻子陳偉紅持有公司10%股份。據克而瑞研究中心發布的2018年房企銷售額榜單顯示，福晟集團以621.1億元銷售額，位居第45位。

頗為巧合的是，作為一家閩系房企，福晟也是因“收并購”而出名。2015年福晟集團董事局認定，新一輪收并購的春天即將來臨，隨即成立“并購飛虎隊”，潘偉明親自掛帥任“總司令”。據悉，“并購飛虎隊”組成人員由法務、財務、投資等相關背景人才組成，負責盡職調查、判斷并購市場的法務風險、設計交易結構等，方便進行快速判斷和決策。

2017年，福晟發布“2016年至2025年十年戰略銷售計劃”，2016年-2025年十年銷售收入累計要達1.68萬億元，其中地產板塊8800億元，建筑板塊8000億元，且力爭2020年進入千億陣營。

土地儲備是房企規模擴張的基礎，充足的貨源才能保障目標的實現。基于此，福晟通過“并購飛虎隊”并購了大量項目，2017年新增的54個項目中，有36個為收購項目，收購項目的新增建面占到了總量的86%。

在克而瑞發布的2017年房企新增貨值榜單中，福晟憑3199.4億元新增貨值排在全國第7名，以1786.9萬平方米的新增土地，排在全國第10名。而2017年福晟流量金額為396.2億元。新增貨值與其同期銷售金額比值達到8.08。

福晟擴張最猛的是2017年，在業內人士看來，或許正是這一階段的高位拿地，導致了資金鏈方面出現的危機。

值得一提的是，彼時，據媒體報道，福晟還與中信、招商、中泰等數十家金融機構合作，并且在內部成立了“資金王牌軍”，與“并購飛虎隊”一起，形成規模拓展的左右手。

前兩年過快的規模增長、過大的杠桿影響下，福晟系資金壓力劇增。近兩年來，房企融資渠道持續嚴控，加上各類樓市調控政策出臺，由此引發福晟集團資金鏈緊張的局面。

這或許可從一些事件上略知一二。2018年6月，福晟還推出了福晟事業合伙人制度，這是一項在現有薪酬體系及跟投制度下的長期共享激勵制度。同年11月，福晟集團擬發行規模為8.3億元的一筆購房尾款資產支持專項計劃被上交所中止。

去年目標完成率70.02%，資金鏈吃緊

2019年以來，市場傳出福晟集團“申請破產被駁回”、“裁員50%”的信息。

2019年8月6日，福晟集團發布聲明稱，公司生產經營及與各金融機構的合作完全正常。同年11月1日，福晟集團官網發布澄清公告稱，從未向政府有關部門提交破產申請，也并未裁員50%。目前公司處于正常經營中，“針對網絡上的不實言論，公司將采取進一步的法律措施，對一切詆毀、誹謗福晟集團聲譽的言行，保留予以追究其法律責任并追償經濟損失的權利。”

而在銷售業績上，2019年，福晟集團地產板塊制定了900億元的銷售目標。據克而瑞公布《2019年1-12月中國房地產企業銷售榜TOP100》，福晟集團地產板塊全口徑銷售額為630.2億元，目標完成率為70.02%，排名第55位，較上年同期的45名退了10位。2019年以來，福晟拿地顯著減少，新增貨值472億元，排名第60位。

福晟集團下屬上市平臺福晟國際方面，截至2019年6月30日，福晟國際實現總收入2.99億元，較過往期間（2018年4月1日至2018年9月30日）大幅提升313%；公司擁有人應占期內利潤1.16億元。值得一提的是，2019年9月9日，福晟國際發布公告稱，公司獲最終控股股東潘偉明通知，作為家族繼任計劃的一部分，于2019年9月7日以饋贈方式及零金錢代價轉讓通達企業有限公司全部已發行股份予潘偉明的兒子潘浩然。轉讓后，潘浩然成為福晟國際最終控股股東。

不過，在潘浩然任職福晟國際董事會主席首月，福晟國際就遭遇了市值縮水。在業內人士看來，福晟國際股價斷崖式下跌，估計股東或大股東的股票被長倉，或某些股東突然拋售。

在業內看來，作為閩系房企的福晟集團，前兩年拿地較為兇猛，這兩年遇到一定的資金困難屬于常態。而至于困難到什么程度，外界并沒有太多消息。但可以肯定的是，福晟集團的財務問題或較嚴重，才有可能出現大面積接盤的行為。

世茂收購福晟，東方資產扮演什么角色？

據消息稱，此次世茂收購的并非只是項目，還計劃聯手東方資產收購福晟股權，并簽訂了框架協議。若該消息屬實，這意味著，世茂和東方資產將以股權收購形式進入。其中，被外界忽略的一大角色是：東方資產。

東方、華融、長城以及信達四大資產管理公司，俗稱四大AMC，是政府為解決中行、工行、建行、農行長期的呆壞賬問題而設立的，各自承接處置對口銀行的不良資產。

同策咨詢研究中心總監張宏偉表示，有一些建筑工程承包商在給開發商建樓盤時，開發商沒法去支付費用時，會把一些工程或項目地塊抵押給建筑承包商。而福晟集團投資拿地模式主要依靠銀行的不良資產，以及在建工程的一些抵押用地，且這些地、項目占的比例較大。

“這些項目多少會存在一些問題，在目前市場環境下，如果處理速度不夠快，項目很難作為凈地進入開發狀態。也就是說，企業的周轉速度會大幅下降。與此同時，行業融資環境收緊，對福晟集團而言，可能會遇到一些周轉壓力。”張宏偉指出，這時候需找資金實力相對大，類似東方資產這類公司，才能去支持、處理這些不良資產項目，才能慢慢把項目問題處理干凈從而變現。

實際上，AMC的特點是資金背景雄厚，處置方式多樣化。但由于不良資產規模過大，四大AMC往往沒有足夠精力一一處理，操盤能力偏弱。因此，AMC拉上有操盤能力的房企，合作或是最佳方式。

因此，在業內看來，若該消息屬實，那么，在這次并購案內，東方資產的角色在于：出錢、內控、分離，而世茂則擁有開發能力。對福晟集團而言，此次資產出售并不是壞事。未來，也不排除有其他房企面臨這一局面。

記者 張曉蘭

編輯 武新 校對 范錦春