來源：雪貝財經(jīng)

世茂補危墻

許世壇希望能給年長他一輪的潘偉民留足顏面，他執(zhí)行了一種很傳統(tǒng)的策略：

睜眼說瞎話。

具體地說，是把一場挑肥揀瘦的企業(yè)收購硬描成“強強聯(lián)合”的歡喜。

如果潘偉民是樂觀主義者，這是差強人意的結(jié)局，畢竟，僅僅在兩個月前，他面前的選項還只有一個：

等待資金鏈斷裂。

這確實是一場生死大拯救，擺在福晟面前的局面是至少 300億元 的營運資金缺口，以及將在不到半年內(nèi)陸續(xù)到期的負債和借款近 96億 元。

我們獲得了多份由福晟提供數(shù)據(jù)的資產(chǎn)報告，顯示這是一家早幾年就已經(jīng)走在鋼絲上的企業(yè)。

如今，山芋已落在世茂手里。

壹

準確地說，潘偉明的福晟馬車是在2019年夏天側(cè)翻的。

這一年的5月份，前后間隔一個星期，從北京劃下來兩批名單，總計 26家 房企被限制在公開市場融資。那幾天，比潘偉明更緊張的是旭輝控股的林中，監(jiān)管機構(gòu)點名要

“槍打出頭鳥。”

但是，6月份剛剛過完，潘偉明就發(fā)現(xiàn)自己錯了，存活下去的法則是大而不能倒，但是福晟還不夠大。

因為，監(jiān)管層此時的約談口徑已經(jīng)變了，對未備案涉房信托產(chǎn)品全部暫停，其中對福晟最致命的一擊是地產(chǎn)公司并購類也算地產(chǎn)項目。

此后，大部分信托機構(gòu)長期沒有或只有少量的房地產(chǎn)信托額度，他們劃出了一條紅線：

只做規(guī)模排名在30名以前的房企項目。

這種境況到今天也沒有結(jié)束。

由福晟地產(chǎn)董事長童文濤簽下來的至少 400億 元融資框架都成了廢紙。潘偉明派到“H+4”（粵港澳大灣區(qū)、杭州灣大灣區(qū)、海西城市群以及鄭州、長沙、武漢、 天津）的拿地飛虎隊一夜收兵。

他從雄心勃勃到確定已四面楚歌只用了不到一個月。

貳

飛虎隊搶下來的項目轉(zhuǎn)眼都成了沉重的負擔，收購來的每一塊土地背后都架著福晟高立的杠桿。在現(xiàn)金流面前那些動輒千億的舊改貨值毫無意義。

按照福晟內(nèi)部的計劃，這些項目的時間表是：3 個月內(nèi)要開工，6 個月內(nèi)要開盤，9 個月內(nèi)要封頂，1 年要現(xiàn)金流平衡。但是，過去幾年，福晟按此節(jié)奏完成的項目屈指可數(shù)，實際實現(xiàn)現(xiàn)金流平衡大多都在兩年以上。

目前，福晟地產(chǎn)所有在建地產(chǎn)項目在 40個 左右，擬建項目不到 10個 ，所有項目完工的投資總額保守要在 1000億 元以上。

但是，從我們獲得的報告數(shù)據(jù)上看：從2018年下半年開始，福晟集團的現(xiàn)金流已基本依靠持續(xù)發(fā)行超短債維系；自身能創(chuàng)造正向現(xiàn)金流的主要是從四個全部位于福州的商業(yè)地產(chǎn)項目中獲取租金，2019年這部分收入在1.2億元左右，相比地產(chǎn)板塊投入杯水車薪。

其地產(chǎn)業(yè)務(wù)在2018年整體簽約金額尚只有 222億元 ，2019年應(yīng)在300億元 左右。

能在短期內(nèi)為這家企業(yè)創(chuàng)造利潤的則幾乎全部依靠旗下的代建公司福建六建集團。

潘偉明在信托融資斷流后，曾嘗試兜售地產(chǎn)項目以解危機，但是，一位拿到可售項目清單的房企負責人告訴我們：

“有利可圖的項目太少、周期太長。”

而被許世壇描述美好前景的兩大亮點似乎也難言樂觀。

其一是所謂大灣區(qū)項目。我們看到的資產(chǎn)清單是，福晟在核心區(qū)域深圳已無控盤項目，此前拿下的三個城市更新項目在2019年9月份就已出售給劉益謙旗下公司。剩余項目布局在中山、惠州及佛山，但更多是商住性質(zhì)，去化率較低。

其二是福晟旗下的代建公司福建六建集團，從財務(wù)報表上看，這家企業(yè)雖在近三年均有少許盈利，但是，其主要客戶并不穩(wěn)定，且毛利較低，同時長期存在集團內(nèi)規(guī)模不小的關(guān)聯(lián)交易。

叁

等待處理的麻煩卻有很多。

明面上的債務(wù)是每一個項目背后層層嵌套的信托融資，這些信托產(chǎn)品幾乎全部都有潘偉民夫婦承擔連帶責任擔保。截至2019年末，其有息負債的規(guī)模應(yīng)已超過 400億元 。

更麻煩的是賬面外的債務(wù)，那是來源復(fù)雜、涉及人群廣泛、且規(guī)模不小的民間融資，初始借貸規(guī)模在15.5億元左右。

2019年下半年，福晟曾像瘋了一樣四處借貸以維系現(xiàn)金流，這其中就包括涉險借入的高利貸。這樣的借貸成本有多高呢？在福建當?shù)兀泻芏喑鼋枞说馁Y金是從信用卡里套出來的。

韭菜也學會了中間商賺差價。

世茂料將很快對福晟高層及員工做出淘汰，這同樣會是持久的麻煩。

其一是涉及范圍甚廣的大量員工對項目的跟投；同時，在高歌猛進的幾年前，潘偉民曾拿出不少股權(quán)贈予總計15位事業(yè)合伙人，這些股份如何退出目前并無說法。

許世壇已明確所收購項目未來將由世茂操盤，福晟尚在職的高層角色尷尬。1月13日的發(fā)布會過后幾小時，即已傳出福晟地產(chǎn)執(zhí)行總裁、商業(yè)集團總裁吳洋已經(jīng)提出離職。

當然，世茂匆匆攬下福晟的危局也有其他目的的考量。從我們獲取的故事版本來看，更多是金融機構(gòu)作為債務(wù)方的推動以及暫未落于紙面的政府承諾。

在福建那塊土地上，這個神奇的故事剛剛開始。