掉隊(duì)的合生創(chuàng)展，難以重續(xù)的輝煌、
日前，年已61歲的朱孟依正式卸任，女兒朱桔榕順利接班，合生創(chuàng)展集團(tuán)這家“隱貴”房企進(jìn)入“二代”時(shí)代。
合生創(chuàng)展已在行業(yè)掉隊(duì)多年，外界最關(guān)注的是，朱桔榕能否帶領(lǐng)企業(yè)走得更遠(yuǎn)。
錯(cuò)過(guò)黃金十年
日前，合生創(chuàng)展集團(tuán)（00754.HK）公告，朱孟依辭任公司董事會(huì)主席及執(zhí)行董事職務(wù)，其女朱桔榕獲任董事會(huì)主席。
朱桔榕接棒的企業(yè)，早已不同于往日。
公司曾位居“華南五虎”之首，1998年登陸港交所，在2004年即拿下百億銷(xiāo)售規(guī)模，破內(nèi)地房企銷(xiāo)售記錄。當(dāng)時(shí)，中國(guó)恒大、萬(wàn)科、碧桂園等都難望其項(xiàng)背。
但是，輝煌稍縱即逝。2008年，公司走上命運(yùn)的分水嶺：朱孟依受某經(jīng)濟(jì)案牽連“消失”9個(gè)月，企業(yè)遭遇銀行停貸等。
渡過(guò)這場(chǎng)劫波后，企業(yè)逐漸在房地產(chǎn)市場(chǎng)沉寂，2014年，公司徹底跌出“華南五虎”序列，百?gòu)?qiáng)榜單中也再無(wú)合生創(chuàng)展集團(tuán)。
斑馬消費(fèi)梳理發(fā)現(xiàn)，公司掉隊(duì)原因很多，在樓市黃金十年里未能抓住機(jī)會(huì)、高管層動(dòng)蕩以及多囤地、慢周轉(zhuǎn)的決策等，最終拖了公司的后腿。
高管動(dòng)蕩最讓外界關(guān)注，雖說(shuō)朱孟依善于挖掘高端人才，卻沒(méi)能用好這些人才。
2003年至2018年，朱孟依先后將盛高置地前董事總經(jīng)理謝世東、工行深圳分行前行長(zhǎng)武捷思、中海地產(chǎn)老將陳長(zhǎng)纓，以及內(nèi)部高管薛虎聘任為公司行政總裁，還在2018年請(qǐng)來(lái)建行廣東分行前副行長(zhǎng)席榮貴擔(dān)任執(zhí)行董事兼行政總裁。
如今，除席榮貴之外，上述高端人才全部離開(kāi)，行政總裁崗位一度空缺6年。
同時(shí)，公司業(yè)績(jī)波動(dòng)頻繁，數(shù)據(jù)顯示，2013年至2017年，公司合約銷(xiāo)售額分別為112.67億元、53.12億元、99.87億元、80.89億元、92.28億元，同比增速分別為-3.2%、-52.85%、88.01%、-19.00%和14.08%。
高管層動(dòng)蕩或不致命，但是一直執(zhí)行的“多囤地、慢周轉(zhuǎn)”的經(jīng)營(yíng)策略，讓公司在樓市黃金十年里錯(cuò)失不少機(jī)會(huì)。
另外的華南“四虎”在房市攻城略地，2013年，碧桂園、中國(guó)恒大跨進(jìn)千億陣營(yíng)，富力地產(chǎn)、雅居樂(lè)也同時(shí)在2018年突破這一門(mén)檻。
雖然朱孟依退居幕后，其仍為公司實(shí)控人，截至2019年6月，朱孟依持有公司股權(quán)比例55.22%，長(zhǎng)子朱一航持有17.76%，朱桔榕僅持股0.09%。
重回輝煌太難
長(zhǎng)達(dá)十年的沉寂之后，到2018年合生創(chuàng)展集團(tuán)才重回增長(zhǎng)的軌道。當(dāng)年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額149.75億元，同比增速62.3%；2019年實(shí)現(xiàn)212.58億元，同比增速42.0%。
特別是在2019年，國(guó)內(nèi)諸多房企在投資方面一度放緩速度，合生創(chuàng)展集團(tuán)則一改往日低調(diào)、保守的風(fēng)格，頻繁出現(xiàn)在土地公開(kāi)市場(chǎng)和并購(gòu)等領(lǐng)域。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2019年2月、4月、7月、8月和10月，公司先后在廣西陽(yáng)朔、廣州海珠、廣東江門(mén)以及杭州江干區(qū)、東莞麻涌等地，實(shí)施拿地、并購(gòu)與舊改。甚至在當(dāng)年底，公司遠(yuǎn)赴美國(guó)收購(gòu)一宗物業(yè)。
截至2019年上半年末，公司土地儲(chǔ)備建筑面積2940萬(wàn)平方米，其中，在大灣區(qū)土儲(chǔ)建筑面積1461萬(wàn)平方米，土地貨值近2300億元。
沉寂多年后，公司突然發(fā)力，這是要追趕對(duì)手嗎？
不過(guò)，公司銷(xiāo)售規(guī)模距離回歸頭部房企還有很大距離。
按照克爾瑞的數(shù)據(jù)，2019年，千億銷(xiāo)售規(guī)模的房企已有36家，百?gòu)?qiáng)房企門(mén)檻200億元。以2019年銷(xiāo)售規(guī)模來(lái)看，公司剛?cè)雵購(gòu)?qiáng)。
朱孟依曾對(duì)外透露，公司2019年銷(xiāo)售目標(biāo)為400億元，且每年保持30-50%的增速，在2020年沖擊800億銷(xiāo)售規(guī)模。顯然，2019年的業(yè)績(jī)并未達(dá)到朱孟依的預(yù)期。
另外，隨著行業(yè)整體增速放緩，市場(chǎng)整體去化率不及預(yù)期，房企的目標(biāo)完成率已呈逐年降低趨勢(shì)。
公司以舊改起家，舊改業(yè)務(wù)不僅復(fù)雜程度高，而且開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、對(duì)業(yè)績(jī)釋放緩慢。
2018年報(bào)顯示，公司在廣州多個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期超過(guò)10年，這些項(xiàng)目在當(dāng)年底仍處于待開(kāi)發(fā)狀態(tài)。在廣州，公司還有一個(gè)7年沒(méi)有動(dòng)工的合生科貿(mào)園和已招商6年的TIT國(guó)際產(chǎn)業(yè)園，公司對(duì)這些項(xiàng)目均投下重金和人力。
盤(pán)活舊改項(xiàng)目、做大規(guī)模，對(duì)公司來(lái)說(shuō)顯然不太現(xiàn)實(shí)。
盡管大灣區(qū)的舊改業(yè)務(wù)有政策“關(guān)照”，但該業(yè)務(wù)會(huì)影響企業(yè)周轉(zhuǎn)，就目前的公司資金狀況來(lái)看，繼續(xù)扎進(jìn)舊改業(yè)務(wù)，難在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流。
在2019年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，公司稱(chēng)，企業(yè)風(fēng)格一向穩(wěn)健、整體開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略不會(huì)有大調(diào)整，不會(huì)追求片面高周轉(zhuǎn)。
