房價又要漲了！這話不是我說的，是朋友圈的中介說的。
從5月中下旬到最近，朋友圈里的中介又開始以建材價格暴漲，開始鼓吹房價即將上漲。數(shù)學學得好，賣房沒煩惱，建材漲價都給你算好。
01建材成本上漲
當然，建材作為房子的成本，必然和房價息息相關(guān)。但世界上的因果關(guān)系要是這么簡單就好了，就像房價上漲了，我們的工資就會漲嗎？那這波建材上漲究竟為什么？又會帶來什么影響？
首先，建材漲價確實是真的。這兩個月，作為建設(shè)工程施工主要材料的鋼材、砂石等價格如脫韁的野馬一般，一路飆升，市場供需關(guān)系緊張異常。
根據(jù)我國鋼材價格指數(shù)最新周報顯示，5月初部分鋼筋價格上漲至6510元一噸，較3月末的4751元一噸，已經(jīng)上漲了近1800元一噸！
除此之外，上漲的建筑材料還有：玻璃、塑料、鋁材、鋼鐵、不銹鋼，漲價約30%-40%，如果和去年同期比，鋼材更是漲價72%！
但是，其實這波不止是建材在漲價，大部分的大宗商品原材料都在漲價！漲幅最大的是苯乙烯，累計漲幅接近50%，紙漿、PVC，原油、熱軋漲幅超過20%。純堿、螺紋鋼、玻璃、銅、燃料油、鋁等產(chǎn)品漲幅在16%-20%之間。
全國多個城市，還發(fā)布價格警示?？梢娺@波建材上漲影響多大。
02建材影響房價是一句謊言？
剛剛說了建材成本，這其實就是修房子里面的建安成本中的一部分，建安成本的漲價，真的能影響房價嗎？我們重慶樓市還是喜歡用數(shù)據(jù)說話。
建安成本，是房屋建筑成本和房屋設(shè)施設(shè)備安裝成本的簡稱。房屋建筑成本是建設(shè)房屋的投入，安裝成本是安裝房屋設(shè)施設(shè)備的投入，兩者都包括材料成本投入和人工成本，主要是建筑部分的基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)、墻體、門窗，水電工程的強電、弱電（安防、有線電視、電信寬帶），以及給水（含純凈水、中水）、排水（雨水、污水、空調(diào)排水）等材料和人工成本投入。
《我國建設(shè)工程造價信息網(wǎng)》發(fā)布的2019年下半年數(shù)據(jù)：
圖源網(wǎng)絡(luò)
2019年，重慶高層建安成本均價也才1760元。當然，杠精會說我不專業(yè)，不懂。說對了，這個我確實不懂，這是2年前的數(shù)據(jù)，但是你2021年可能上漲幅度有多大？漲到2000多也就頂天了。
特別是重慶流行一個說法，什么拿地底價乘以3倍，就是房價，我每次看到這種說法，也是無言以對啊。
當然這個只是一個均價，根據(jù)不同的樓盤肯定會有上下的浮動。但是，大家可以看出來，建安成本的占比非常低，也就是說建材成本的上漲，對房價的波動影響非常小，可以說幾乎是微乎其微，那么建材成本的上漲真正影響的是什么？
其實是導致開發(fā)商的預算波動，最后很大幾率會影響樓盤的質(zhì)量。
03一邊是搶新房，一邊卻是接房就維權(quán)
最近我們的粉絲紛紛給我們留言，一會不是這里樓盤漏水，就是那個樓盤質(zhì)量有問題，真的是當初火爆搶房，然后接房就維權(quán)，我們的編輯就這幾個人，跑這些質(zhì)量問題的樓盤都跑不過來。
這兩年，房企的擴張速度突飛猛進。但是，房子的質(zhì)量問題卻層出不窮。甚至包括行業(yè)質(zhì)量標桿的大房企都爆出過問題。
我們寫過不少維權(quán)文，出的那些質(zhì)量問題，哪個不是讓人目瞪口呆！
為什么會出現(xiàn)這么多的問題？最核心的原因，還是資金鏈緊張。
開發(fā)商的資金鏈緊張，會直接反應在工程質(zhì)量上。剛剛我們也說了，土地成本是固定的，現(xiàn)在房價備案價也是能算出來的，當下建材成本上漲就是一個突發(fā)因素，開發(fā)商之前想得太美好，卻遺留了很多變數(shù)，除了建材成本的變數(shù)，還有融資成本的變數(shù)等，高周轉(zhuǎn)，拿地就快速修房子，結(jié)果就是，修好的房子一地雞毛。
現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場是強者恒強，大魚吃小魚，有時候大開發(fā)商都頻傳暴雷的消息，何況那些小開發(fā)商了。
被淘汰的開發(fā)商大部分都有類似的特征，那是高杠桿經(jīng)營，利潤抵不住借款的利息，就要倒閉。
結(jié)果導致整個房地產(chǎn)行業(yè)，為了增加利潤空間，除了加快營銷和工程周轉(zhuǎn)，別無他法。
降低成本，壓縮報價，帶來的最直接的結(jié)果，就是質(zhì)量下滑。房地產(chǎn)也要開始內(nèi)卷了。當然，大家都在卷，房地產(chǎn)吃了這么多年城市發(fā)展、政策紅利，也該到了為國內(nèi)卷的時候了。但是不怕房地產(chǎn)問“管理要紅利”，最怕房企問“質(zhì)量要紅利”。
房子的質(zhì)量、房企的匠心，是需要土壤的。但現(xiàn)在房企圈子，充滿了浮躁，很少有房企能靜下心來打造產(chǎn)品。
大的品牌房企還好，出了問題，就是事后整改，他至少還愿意改，大家買的房子出了問題，還能找到人。但是面對很多小房企，小開發(fā)商，或者資金鏈緊張的開發(fā)商，最后很可能暴雷，你連房子都無法接房。
這樣的案例，我們不是才寫了很多嗎？有的是樓盤爛尾都接不了房，有的是接房發(fā)現(xiàn)漏水，結(jié)果開發(fā)商在接房的時候就已經(jīng)破產(chǎn)了。
04開發(fā)商的日子難過
今年4月以來，房地產(chǎn)市場在開發(fā)商層面先后有濟南、上海等地的小開發(fā)商開發(fā)的樓盤爛尾，皆是在資金面方面出現(xiàn)問題，更有上市公司華夏幸福資金鏈斷裂。這說明國家對房企融資三條線的作用已經(jīng)顯現(xiàn)，房企正式進入破產(chǎn)潮.
今年開啟的集中土拍也對開發(fā)商影響頗大，杭州“地產(chǎn)一哥”濱江集團董事長戚金興關(guān)于拿地凈利潤的表述，在市場上一石激起千層浪。有投資者在濱江業(yè)績說明會上提問，杭州集中推地中濱江所拍幾塊地利潤預期情況如何，戚金興回應，公司努力做到1%-2%的凈利潤水平。
而戚金興提到的這一凈利潤水平，甚至低于制造業(yè)。事實上，不僅杭州土地利潤低，參與北京集中供地的一位房企高層也告訴財聯(lián)社發(fā)文人，北京此次供地設(shè)置了嚴苛的出讓條件，在激烈的競爭下房企盈利空間很小，基本被壓縮到了極致。
面對僅有1%-2%的凈利潤，以及“被壓縮到極致的盈利空間”，房企為何還要爭搶集中供地的地塊？拿地就意味著當下能活著，以后的事以后再說，不拿地，馬上就要死，沒有土地開發(fā)，原來的資金鏈就轉(zhuǎn)不下去，結(jié)果就是短期就會出問題，拿地，至少能獲得項目開發(fā)，高周轉(zhuǎn)下，快速獲取現(xiàn)金流。
現(xiàn)在對開發(fā)商而言，最重要的不是利潤，是現(xiàn)金流。
05重慶買房的建議
最后大家關(guān)心的還是重慶怎么買房，我的建議是這幾個方面：
- 盡量買頭部房企的樓盤。的確，質(zhì)量一樣會出問題，但是至少這些房企會整改；
- 同樣現(xiàn)在，我不敢說開發(fā)商一定穩(wěn)當，連華夏幸福這樣的房企巨頭都出問題了，但是大而不倒，至少會有人救啊，但是真的救得了嗎？沒關(guān)系，救不了，還可以拆分賣，至少會保證購買住宅的業(yè)主權(quán)益，這就是大開發(fā)商的優(yōu)勢；
- 其實我們最近直播還有文章都提過一個事，盡可能買國企央企背景的開發(fā)商的樓盤，你也別操心什么質(zhì)量了，現(xiàn)階段，穩(wěn)妥才是第一位；
- 至于小開發(fā)商，鑒別方法，我們也寫過很多次了，就不多提了。
我們其實反復說了一個預判，未來的我國樓市，你可能見到，大部分開發(fā)商都是國企央企控股的了。
今天寫這篇文章，一是給大家普及一下房地產(chǎn)成本的事；二是，最近給我們爆料樓盤質(zhì)量的粉絲太多了，我們?nèi)耸钟邢?，就這點人手都還靠軟文賺錢養(yǎng)活，不可能增加的，所以很多盤沒法派人去寫踩盤，只能抽取，請粉絲諒解。
大家如果有爆料，可以留言告訴我們，記得留下聯(lián)系方式，我們好約你踩盤。
