8月10日，住房和城鄉建設部發布《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知（征求意見稿）》（下稱《通知》）。這份征求意見稿的重點，即嚴格控制大規模拆除、嚴格控制大規模增建、嚴格控制大規模搬遷、確保住房租賃市場供需平穩。

看到這一政策，敏銳的地產人又開始激動了起來：這一政策對以后中心城區有何影響？會不會變得空心化？中心城區物業價值會如何？

既然城市更新與地產行業息息相關，房市發文人也仔細翻閱了政策條文，并專門采訪到行業資深大咖——銘騰機構董事長朱廷勇，解讀一下“防止大拆大建”背后的事。

（資料圖片，君生/攝）

“防止大拆大建”，重慶3年前就在實行

本次《通知》共計十一條，內容包括堅持劃定底線，防止城市更新變形走樣，要求在嚴格控制大規模拆除、大規模增建、大規模搬遷的同時，也要確保住房租賃市場供需平穩。同時，堅持應留盡留，全力保持城市記憶，包括保留利用既有建筑、延續城市特色風貌等。

《通知》提到，實施城市更新行動，要順應城市發展規律，尊重人民群眾意愿，以內涵集約、綠色低碳發展為路徑，轉變城市開發建設方式，堅持“留改拆”并舉、以保留利用提升為主，嚴管大拆大建，加強修繕改造，注重提升功能，增強城市活力。但近期，各地積極推動實施城市更新行動過程中，出現繼續沿用過度房地產化的開發建設方式，大拆大建，急功近利的傾向，有些地方出現隨意拆除老建筑、征遷居民、砍伐老樹、變相抬高房價、提高生活成本，產生新的城市問題。

對此，銘騰機構董事長朱廷勇表示，其實新出臺的這個政策，主要針對的是3、4線城市，防止這些城市過度追求城市化率，把老城區全部拆掉搞房地產，以致過度依賴房地產。而像重慶等一線城市，實際上在3年多前就有這樣一個規定，早就沒有大拆大建了。

就在6月16日，住建部“嚴管大拆大建”的《通知》出臺前，重慶市政府還印發施行了新的《重慶市城市更新管理辦法》，圍繞工作機制、規劃計劃、項目實施、資金籌措、政策支持等方面，全面支持重慶開展城市更新。

《管理辦法》提出，城市更新不是搞大拆大建，而是將建設重點轉向存量提質改造，通過要素優化配置，從源頭上促進經濟發展方式轉變，積極探索“受惠于百姓、放權于區縣、讓利于市場”的城市更新模式。

對于必須拆除重建類，《辦法》中也指出，可采取協議出讓或公開招拍掛（含帶方案招拍掛）方式辦理供地手續；支持通過改變功能轉型發展文創、康養、科創等政府扶持產業，允許對老舊廠區進行隔層改造、增加連廊、電梯等配套設施；符合條件的可按不超過原計容建筑面積15％左右比例給予建筑面積支持。

朱廷勇認為，這個《管理辦法》政策層級高、改革力度大、可操作性強，注重“發展理念、發展方式、治理模式”更新，對推動重慶市城市更新工作健康穩定可持續發展很重要。再加上住建部的政策，將會進一步推動重慶市城市更新工作制度化、規范化發展。

（資料圖片，君生/攝）

中心老城區不允許動了，會缺失活力？

在城市發展的歷程中，城市更新是釋放城市發展活力最重要的一個環節。如果整個中心城區不允許拆建，會不會讓中心城區缺少活力？

“所以重慶才制定了新的《城市更新管理辦法》，轉向存量提質改造，利用文化、公園、綠化等對中心城區進行煥新升級。”朱廷勇解釋道，現在可以去楊家坪商圈看看，周邊改造得都很漂亮，修了很多公園和文化藝術打卡點，比如梅堡當代藝術公園、和坪公園等等，在改善商圈整體環境、提升商圈品質的同時，也為市民提供了一個休憩、游覽的公共活動空間。

在這一塊，重慶的更新賦給城市很多文化上的意義與活力。

其實，近年來，重慶結合自身特點，深入推進城鎮老舊小區改造、實施“兩江四岸”治理提升、打造重慶特色山城步道體系、開展“清水綠岸”治理提升、統籌沿江防洪排澇、啟動老舊功能片區改造試點示范，推動TOD綜合開發，加快建筑產業現代化發展。這一系列實實在在的舉措，與國家實施城市更新行動8大任務基本吻合。

同時，重慶還先后啟動了渝中區山城巷、沙坪壩區磁器口古鎮城市更新項目。山城巷通過城市更新改造，把經濟發展、社會發展和歷史文化因素綜合在了一起。對外地人而言是多了一個游覽線路，對當地市民來說是多了一條生活線路，從歷史文化角度看，則再現了重慶歷史文化記憶；磁器口古鎮的更新改造則通過對新地段開發、空間拓展，讓有限資源通過城市更新進行了全面系統的整合。

對于重慶而言，不僅早就開始禁止大拆大建，還率先垂范，通過文化、綠化元素改造城市，全力保持了城市記憶，走在了正確的城市更新道路上。

中心區不允許動，新區拓展到盡頭了嗎？

“另外，這個防止大拆大建的政策其實還有個配套政策，就是說政府土地財政收入占總財政收入不得大于70%，70%就是一條紅線。”朱廷勇指出，有些3、4線城市沒有大的產業支撐，財政收入可能90%都靠賣地，過度依賴房地產，所以住建部不允許大拆大建。

實際上在重慶，對新區建設也在嚴格控制。那么沿著東、南、西、北四個發展方向看，現在基本已經發展到盡頭了嗎？

（資料圖片，君生/攝）

對此，朱廷勇表示了否認。他解釋稱，現在政府是規定不能盲目賣地，而不是沒有土地可賣。賣地必須要滿足兩個條件：

一是開發用地，必須要讓居者方便。比如要有輕軌，新區賣地要跟軌道線同步；

二是產業比例要重。比如現在的科學城，可能現在房地產用地只占總用地的15%-20%，大量的土地還是用來做產業、配套、做產城；

“以前講的是’城產融合’，開發用地比例超過50%甚至60%。而現在強調的是’產城融合’先產再城，已經把產業打造提到開發建設的首要位置”。

朱廷勇補充道，實際上政府在把土地拿出來拍賣前，就已經做了用地指標規定。所以說現在開發用地越來越少、供應越來越少，不是因為重慶沒地，也不是已經發展到盡頭了，而是因為政府在用地規劃的時候更注重軌道交通的規劃和產業的規劃，堅決不能造空城。

“當然， 在城市更新防止大拆大建的背景下，中心城區土地資源將會愈發稀缺，中心城區的物業價值也會一路走高。”朱廷勇表示

另外，今年年初，中央對成渝經濟圈的定調很高，從中央到重慶市，都是高度重視。所以朱廷勇認為，接下來，重慶城市發展3-5年的重心，肯定是在重慶向西、成都向東。

“重慶向西不止是科學城，而是大有可為。比如璧山、銅梁、永川、榮昌，因為她要跟成都的內江、資陽、安岳等連成一片，成為我國經濟的第四極。”