8月10日，住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知（征求意見稿）》（下稱《通知》）。這份征求意見稿的重點，即嚴格控制大規(guī)模拆除、嚴格控制大規(guī)模增建、嚴格控制大規(guī)模搬遷、確保住房租賃市場供需平穩(wěn)。

看到這一政策，敏銳的地產人又開始激動了起來：這一政策對以后中心城區(qū)有何影響？會不會變得空心化？中心城區(qū)物業(yè)價值會如何？

既然城市更新與地產行業(yè)息息相關，房市發(fā)文人也仔細翻閱了政策條文，并專門采訪到行業(yè)資深大咖——銘騰機構董事長朱廷勇，解讀一下“防止大拆大建”背后的事。

（資料圖片，君生/攝）

“防止大拆大建”，重慶3年前就在實行

本次《通知》共計十一條，內容包括堅持劃定底線，防止城市更新變形走樣，要求在嚴格控制大規(guī)模拆除、大規(guī)模增建、大規(guī)模搬遷的同時，也要確保住房租賃市場供需平穩(wěn)。同時，堅持應留盡留，全力保持城市記憶，包括保留利用既有建筑、延續(xù)城市特色風貌等。

《通知》提到，實施城市更新行動，要順應城市發(fā)展規(guī)律，尊重人民群眾意愿，以內涵集約、綠色低碳發(fā)展為路徑，轉變城市開發(fā)建設方式，堅持“留改拆”并舉、以保留利用提升為主，嚴管大拆大建，加強修繕改造，注重提升功能，增強城市活力。但近期，各地積極推動實施城市更新行動過程中，出現(xiàn)繼續(xù)沿用過度房地產化的開發(fā)建設方式，大拆大建，急功近利的傾向，有些地方出現(xiàn)隨意拆除老建筑、征遷居民、砍伐老樹、變相抬高房價、提高生活成本，產生新的城市問題。

對此，銘騰機構董事長朱廷勇表示，其實新出臺的這個政策，主要針對的是3、4線城市，防止這些城市過度追求城市化率，把老城區(qū)全部拆掉搞房地產，以致過度依賴房地產。而像重慶等一線城市，實際上在3年多前就有這樣一個規(guī)定，早就沒有大拆大建了。

就在6月16日，住建部“嚴管大拆大建”的《通知》出臺前，重慶市政府還印發(fā)施行了新的《重慶市城市更新管理辦法》，圍繞工作機制、規(guī)劃計劃、項目實施、資金籌措、政策支持等方面，全面支持重慶開展城市更新。

《管理辦法》提出，城市更新不是搞大拆大建，而是將建設重點轉向存量提質改造，通過要素優(yōu)化配置，從源頭上促進經(jīng)濟發(fā)展方式轉變，積極探索“受惠于百姓、放權于區(qū)縣、讓利于市場”的城市更新模式。

對于必須拆除重建類，《辦法》中也指出，可采取協(xié)議出讓或公開招拍掛（含帶方案招拍掛）方式辦理供地手續(xù)；支持通過改變功能轉型發(fā)展文創(chuàng)、康養(yǎng)、科創(chuàng)等政府扶持產業(yè)，允許對老舊廠區(qū)進行隔層改造、增加連廊、電梯等配套設施；符合條件的可按不超過原計容建筑面積15％左右比例給予建筑面積支持。

朱廷勇認為，這個《管理辦法》政策層級高、改革力度大、可操作性強，注重“發(fā)展理念、發(fā)展方式、治理模式”更新，對推動重慶市城市更新工作健康穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展很重要。再加上住建部的政策，將會進一步推動重慶市城市更新工作制度化、規(guī)范化發(fā)展。

（資料圖片，君生/攝）

中心老城區(qū)不允許動了，會缺失活力？

在城市發(fā)展的歷程中，城市更新是釋放城市發(fā)展活力最重要的一個環(huán)節(jié)。如果整個中心城區(qū)不允許拆建，會不會讓中心城區(qū)缺少活力？

“所以重慶才制定了新的《城市更新管理辦法》，轉向存量提質改造，利用文化、公園、綠化等對中心城區(qū)進行煥新升級。”朱廷勇解釋道，現(xiàn)在可以去楊家坪商圈看看，周邊改造得都很漂亮，修了很多公園和文化藝術打卡點，比如梅堡當代藝術公園、和坪公園等等，在改善商圈整體環(huán)境、提升商圈品質的同時，也為市民提供了一個休憩、游覽的公共活動空間。

在這一塊，重慶的更新賦給城市很多文化上的意義與活力。

其實，近年來，重慶結合自身特點，深入推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、實施“兩江四岸”治理提升、打造重慶特色山城步道體系、開展“清水綠岸”治理提升、統(tǒng)籌沿江防洪排澇、啟動老舊功能片區(qū)改造試點示范，推動TOD綜合開發(fā)，加快建筑產業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展。這一系列實實在在的舉措，與國家實施城市更新行動8大任務基本吻合。

同時，重慶還先后啟動了渝中區(qū)山城巷、沙坪壩區(qū)磁器口古鎮(zhèn)城市更新項目。山城巷通過城市更新改造，把經(jīng)濟發(fā)展、社會發(fā)展和歷史文化因素綜合在了一起。對外地人而言是多了一個游覽線路，對當?shù)厥忻駚碚f是多了一條生活線路，從歷史文化角度看，則再現(xiàn)了重慶歷史文化記憶；磁器口古鎮(zhèn)的更新改造則通過對新地段開發(fā)、空間拓展，讓有限資源通過城市更新進行了全面系統(tǒng)的整合。

對于重慶而言，不僅早就開始禁止大拆大建，還率先垂范，通過文化、綠化元素改造城市，全力保持了城市記憶，走在了正確的城市更新道路上。

中心區(qū)不允許動，新區(qū)拓展到盡頭了嗎？

“另外，這個防止大拆大建的政策其實還有個配套政策，就是說政府土地財政收入占總財政收入不得大于70%，70%就是一條紅線。”朱廷勇指出，有些3、4線城市沒有大的產業(yè)支撐，財政收入可能90%都靠賣地，過度依賴房地產，所以住建部不允許大拆大建。

實際上在重慶，對新區(qū)建設也在嚴格控制。那么沿著東、南、西、北四個發(fā)展方向看，現(xiàn)在基本已經(jīng)發(fā)展到盡頭了嗎？

（資料圖片，君生/攝）

對此，朱廷勇表示了否認。他解釋稱，現(xiàn)在政府是規(guī)定不能盲目賣地，而不是沒有土地可賣。賣地必須要滿足兩個條件：

一是開發(fā)用地，必須要讓居者方便。比如要有輕軌，新區(qū)賣地要跟軌道線同步；

二是產業(yè)比例要重。比如現(xiàn)在的科學城，可能現(xiàn)在房地產用地只占總用地的15%-20%，大量的土地還是用來做產業(yè)、配套、做產城；

“以前講的是’城產融合’，開發(fā)用地比例超過50%甚至60%。而現(xiàn)在強調的是’產城融合’先產再城，已經(jīng)把產業(yè)打造提到開發(fā)建設的首要位置”。

朱廷勇補充道，實際上政府在把土地拿出來拍賣前，就已經(jīng)做了用地指標規(guī)定。所以說現(xiàn)在開發(fā)用地越來越少、供應越來越少，不是因為重慶沒地，也不是已經(jīng)發(fā)展到盡頭了，而是因為政府在用地規(guī)劃的時候更注重軌道交通的規(guī)劃和產業(yè)的規(guī)劃，堅決不能造空城。

“當然， 在城市更新防止大拆大建的背景下，中心城區(qū)土地資源將會愈發(fā)稀缺，中心城區(qū)的物業(yè)價值也會一路走高。”朱廷勇表示

另外，今年年初，中央對成渝經(jīng)濟圈的定調很高，從中央到重慶市，都是高度重視。所以朱廷勇認為，接下來，重慶城市發(fā)展3-5年的重心，肯定是在重慶向西、成都向東。

“重慶向西不止是科學城，而是大有可為。比如璧山、銅梁、永川、榮昌，因為她要跟成都的內江、資陽、安岳等連成一片，成為我國經(jīng)濟的第四極。”