今年，大興區供應5宗宅地，除了年初北京上市的第一宗房山良鄉地塊、以及南二環新盤天壇府之外，這5個項目是南城僅有的新增供應。

項目雖然不多，但是幫主粗略統計一下，新增房源總量有5000多套，對于大興市場，也算解渴。

01

南五環房價觸7萬

大興區是北京南城住宅市場供應大戶。去年，大興區共出讓6宗宅地，加上亦莊河西區一宗，7個項目共計供應5515套房源，除大興采育的京能麗墅項目仍未上市外，其余6個項目均已開盤。

將去年和今年新增項目對比，去年大興區南四環兩個項目均為限競房，限均價為6.44萬元/平米；南五環舊宮和亦莊河西區兩個純改善項目售價均在6萬+的水平上。

今年大興區供地區位最近的為南五環舊宮兩宗，1月出讓的合生me悅地塊，7月開盤售價為6.3萬元/平米；5月出讓的熙悅雲上地塊，最高限價則達到7萬元/平米，比去年南四環限競房漲了約8.7%。兩塊地的樓面價分別為43000元/平米、46257元/平米，漲幅約7.6%。

去年東南六環外的采育鎮出讓三宗地，已上市兩個項目銷售價格均在3萬的水平上，而今年南六環外榆垡鎮的和悅璞云項目，最高限價為3.4萬元/平米，高出采育10%以上。

采育鎮和榆垡鎮都位于北京與河北廊坊交界位置，采育的區域發展成熟度優于榆垡，且更靠近亦莊，榆垡鄰近的則是大興機場。

大興新城兩宗地，最高限價分別為5.7萬元/平米和5.9萬元/平米，相比區域內二手房價高出一大截，比之前的金悅府限競房平層產品漲了1萬多。

經過對買房人最關心的房價進行比較，應能判斷出大興區的房價走勢跟隨北京市場大勢，漲是必然的。

02

剛需供應量不明朗

從產品結構看，去年7個項目，西紅門兩個限競房項目提供了大量上車名額，但小戶型占比最多的89平米戶型總價也達到了570萬，對于南城的剛需人群仍然偏高。采育雖然有近千套總價在150萬—270萬上車的小戶型，但是區位讓更多的剛需人群無法承受。

今年大興出讓的5宗地，一個共同的特點是都不受套內7090限制，好處是開發商做產品規劃時空間更大了。

從已知信息看，除熙悅雲上和中駿金輝·未來云城為純改善項目，其她三個項目都有小戶型產品供應。

最先上市的合生me悅坐擁五環地段和臨鐵優勢，卻明智的配比了58平米一居和72平米兩居兩種剛需戶型，且將開盤價格控制在6.3萬元/平米，這讓項目一期開盤取得26億銷售額，且72平米兩居戶型即告售罄，但58平米一居還有存量。據了解，項目預計8月底加推，130套72平米戶型將繼續上架，預計仍將供不應求。

幫主曾去參觀合生me悅的樣板間，其72平米兩居戶型面積雖緊湊，但室內設計南北通透、格局方正、功能齊全，甚至有獨立的家政間，完全符合小兩口或三口之家的使用需求，總價不到500萬，性價比很高。相比東西朝向的58平米一居，這個戶型更符合過日子小家庭首套房的需求，住十年左右不成問題，因此，搶手不足為奇。

中冶德賢華府還未釋放過多產品信息，據悉將有50平米一居等小戶型產品，項目最高售價為5.7萬元/平米，預計最低套總價280萬左右。

和悅璞云項目定位剛需，產品面積段為51—100平米，總價170萬—340萬。

這三個項目，合生me悅和中冶德賢華府小戶型套數尚無明確的數據，和悅璞云1466套房從價位上全部適合剛需。

雖然看起來今年大興剛需供應新增不少，但是，由于位于南六環外20多公里的和悅璞云沒有軌道交通配套，并不適合在六環內上班的買房人，該項目1400多套房大體將由大興機場區域的工作人員和地緣客戶消化。

這樣一來，大興今年新增的剛需上車名額，就要看合生me悅和中冶德賢華府的產品配置了。兩個項目總建筑體量都約20萬平米，前者有1436套房源，建面少1.5萬平米的后者，預估房源不低于1200套。考慮到與未來云城形成錯位競爭的因素，項目小戶型占比應更大。因此，兩個項目估計可供應不少于1000套總價500萬以下產品。

兩個項目的區位，決定了合生me悅更適合亦莊或東南部的剛需人群，中冶德賢華府則適合以地鐵4號線為通勤工具、以及在大興生物醫藥等產業園區工作的“打工人”。

大興生物醫藥產業園區示意圖

03

沿兩條地鐵線選房

讓我們來看看5個項目各自的特點：

合生me悅：大興區地段最好的項目，南五環，臨鐵，鄰南海子公園，都是加分項。最明顯的不足是教育配套欠缺，周邊商業配套有待完善。產品端除了小戶型之外，還有95平米三居和120平米四居兩種改善戶型，明確體現了以“小面積、低總價”取勝的操盤策略。

熙悅雲上：與合生me悅區位相同，擁有同樣的資源優勢和劣勢。因售價更高，體量更小，定位純改善無可厚非，產品包括104—148平米的三居四居，但項目要直面與和錦誠園的競爭。

對兩個項目同等的好消息是，亦莊今年土地斷供，僅有幾個在售項目也進入后程，這將驅使亦莊的買房人向南海子公園西側的舊宮鎮轉移。此外，年底地鐵8號線全線貫通，也有利于將核心區買房人群吸引至此。

中駿金輝·未來云城：緊鄰北京大興高鐵站及地鐵4號線黃村地鐵站，該地塊總建筑規模達到38萬平米，涵蓋了低密洋房、濱水活力商街、長租公寓、未來別墅、創投辦公、星級酒店等多重業態，將成為北京首個“雙鐵”TOD項目。產品規劃為96—151平米三居和四居，全面面向改善。

幫主認為，在北京平原新城范圍內，TOD開發模式將成為解決區域發展建設、吸引人口落戶的最佳方案。

中冶德賢華府：比未來云城更靠近南六環，自駕出行便利。距離地鐵4號線義和莊站約2公里，步行稍遠，騎車剛好。北側緊鄰占地2500畝的念壇公園，而且免費，這無疑給項目貼上了“公園地產”的標簽，適合喜歡運動的年輕人或老年人居住。

這兩個項目都位于大興新城核心區，該區域經過多年開發，已日臻成熟，生活配套基本無憂，出行以地鐵4號線為依托，但房價也水漲船高，已遠超房山良鄉和順義新城、仁和等板塊，性價比一般。大興生物醫藥基地、中關村大興園等產業園區的企業員工，豐臺科技園、麗澤商務區、金融街的買房人，將是該區域市場的主要客戶來源。

今年底將開通的南北大動脈地鐵19號線，南段有新宮站、新發地站、草橋站、右安門外四站，這將加強大興與內城區的通勤效率。

和悅璞云：榆垡鎮在北京商品住宅市場，仍是一塊處女地。此前這里唯一一個商品房項目是8年前的首開璞瑅墅，一個純獨棟社區。如果不是因為疫情因素，榆垡在大眾心目中的認知恐怕還不如其南邊的固安。

榆垡最大的發展契機是處于大興國際機場輻射的臨空經濟帶，但是，回顧一下首都國際機場帶動的順義空港發展歷程，以及大興區總體規劃對國際交往門戶功能將在2035年基本形成的設想，你就能明白這里的未來就一個字——等。

大興國際機場示意圖

綜上所述，大興區今年新增住宅供應維持去年的水平，剛需產品也有一定增加，但是受軌道交通限制，適合主城區剛需人群購買的只有合生me悅和中冶德賢華府兩個項目。改善人群則在舊宮和大興新城都將有充足的選擇。