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        房地產_到底什么時候開始下跌?

        放大字體  縮小字體 發布日期:2021-09-02 10:26:03    作者:美麗燕    瀏覽次數:30
        導讀

        原創 付博士 付博士說經濟 1:首先,房地產是否有周期?這個問題必須回答,否則我們無法去描述房地產的走勢。現在,大家都認可哈里森周期。哈里森周期,一般分為3+2個階段,具體為:1)7年上漲2)中間短暫的下跌;3)

        原創 付博士 付博士說經濟



        1:

        首先,房地產是否有周期?

        這個問題必須回答,否則我們無法去描述房地產的走勢。現在,大家都認可哈里森周期。

        哈里森周期,一般分為3+2個階段,具體為:

        1)7年上漲

        2)中間短暫的下跌;

        3)7年較為快速的上漲,實際上5+2模式。4)暫短的高位震蕩。

        5)4年左右的快速下跌期。回顧以往,美國、香港地區以及日本的房地產,基本上按照阿里森周期。實際上,目前的美國房地產就處于5+2的2年瘋狂期。


        2:

        中國房地產符合哈里森周期?

        首先,我們必須確定中國房地產的元年。

        目前,1998、2001、2003年是被考慮的元年之一。

        筆者更認同2001年是元年,具體可以這么劃分:

        1)2001-2008年是第一個7年。

        2)然后是2008-2009年短期下跌期。

        3)而2010-2018年5+2模式期。

        4)2018年-2019年是高位震蕩期。

        5)2020-2024年是最后的下跌期。

        這就是中國的哈里森周期,但是準不準呢?這才是問題的關鍵?




        3:

        案例:燕郊房價

        燕郊房地產,大幅上揚是2015年開始的,即5+2模式期的2年。果不其然,2017年各種政策下來,燕郊房地產開始震蕩。2019年開始,燕郊房地產開始大幅下跌。因此,我們如果從燕郊房地產的走勢看,其較為符合哈里森周期。從下跌角度看,其可能在2023年前后提前觸底。


        4:

        案例:連云港和杭州

        如果以連云港、杭州的房地產價格走勢看,哈里森周期肯定不合適。

        但是,你如果把現在-2022年看成是高位震蕩期,那么就可以解釋未來連云港和杭州的房地產價格走勢。

        即連云港、杭州的價格走勢延后3年。

        因此,我們認為連云港、杭州的價格將在2022年開始大幅下跌。

        為什么延遲3年,這是必須搞清楚,幾個原因:

        1)杭州亞運會、連云港貿易港,總之有核心原因。

        2)2020-2021年是貨幣放水。

        3)多種因素疊加,導致杭州、廣州、連云港地區價格走勢延后3年。




        5:

        哈里森周期下的中國房價走勢!

        現在,我們可以明確幾個關鍵點:

        1)2020年是中國房地產下跌的起點(絕大部分),但不明顯。

        2)大部分城市會在2020-2024年期間,下跌較多。

        3)主要是國家政策、教改政策、學區房管制等因素。

        4)更重要的是美聯儲Taper或加息。

        5)2024年,或可能是較好的房地產買點。

        但是,部分城市存在延遲,如廣州、深圳、杭州、連云港。

        實際上,部分城市已經從2019年開始下跌,如北京郊區、東北城市等。

        因此,中國房地產走勢分為3類情況:

        1)2019年開始的一類,即北京郊區、東北城市;

        2)2020年底開始的一類,主要是國內大部分地區;

        3)2022年開始的一類,主要是杭州、連云港、廣州等。


        付博士說經濟

        付博士說經濟,主要對核心資產如股票,黃金,比特幣,美元,房地產進行定性定量分析,給出我們非常明確的實時分析結果。157篇原創內容微信公眾號文章。

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        (文/美麗燕)
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