融創與萬達的合作陡生變局。9月10日晚間,萬達酒店發展有限公司(簡稱“萬達酒店”)發布公告稱,收到融創中國通知,后者將終止與萬達酒店發展訂立的酒店管理協議。
從雙方此前的合作來看,融創方面原定交由萬達酒店負責管理的合同期限是20年,即應到2037年到期;如今,比協議提前了16年解約。融創此舉究竟意欲何為?
融創提出與萬達酒店解約,比此前協議約定時間提前了16年。圖片來源/IC photo
突變:
融創終止與萬達酒店合作
9月10日晚間,萬達酒店公告稱,公司收到來自融創中國的通知,由于新冠肺炎疫情的影響及融創中國商業戰略的調整,其將終止與萬達酒店訂立的有關“由融創持有且由萬達酒店管理”的21家酒店的酒店管理協議。
公告顯示,這21家酒店中,包括19家正在運營的酒店和2家正在建設且尚未開始運營的酒店。從所在區域來看,這19家酒店分別位于西雙版納、南昌、合肥、青島、廣州、無錫、重慶、成都、桂林和昆明等地,涉及品牌包括萬達文華、萬達嘉華、萬達錦華。
公告稱,萬達酒店與融創中國目前正就有關終止的后續安排,以及對于萬達酒店的潛在補償進行協商,將根據上市規則就終止的進一步發展適時作出進一步公告。
業內人士指出,此次融創提前解約21家酒店的管理合同,在萬達酒店中占比較小,不影響“大盤”。
財報顯示,今年上半年,萬達酒店的酒店營運及管理服務收益增至約2.62億港元,上年同期則約為1.13億港元。截至2021年6月30日,萬達酒店的酒店網絡包括98家酒店,運營客房25993間,覆蓋中國71個城市。此外,萬達酒店還有144家已簽約管理正在開發中尚未開業的酒店。
前傳:
原協議20年,每年品牌許可使用費5000萬
萬達與融創的合作淵源來自于2017年7月19日。當天,萬達商業、融創集團、富力地產三方簽訂戰略合作協議,萬達商業將北京萬達嘉華等77個酒店以199.06億元的價格轉讓給富力地產,將西雙版納萬達文旅項目、南昌萬達文旅項目等13個文旅項目91%股權以438.44億元的價格轉讓給融創房地產集團。
值得一提的是,萬達商業與融創房地產集團雙方同意交割后文旅項目維持“四個不變”:其一,品牌不變,項目持有物業仍使用“萬達文化旅游城”品牌;其二,規劃內容不變,項目仍按照政府批準的規劃、內容進行開發建設;其三,項目建設不變,項目持有物業的設計、建造、質量,仍由萬達實施管控;其四,運營管理不變,項目運營管理仍由萬達公司負責。
此前,融創中國與萬達的酒店管理合同期限是20年,即應到2037年到期。具體來看,融創此前發布的公告顯示,萬達商業或其關聯方對目標項目的持有物業運營管理的初始管理期限為20年(已開業部分的管理期限自該項目交接之日起算,尚未開業部分的管理期限自開業之日起算)。在該期限內,萬達商業及其關聯方將其持有的“萬達文化旅游城”品牌名稱、域名、商標專用權、專利權及軟件管理系統等品牌資源,均許可使用于目標項目的持有物業的經營管理;同時,融創房地產集團有權使用買方品牌用于目標項目的銷售物業。
與此同時,融創此前公告還顯示,在運營管理期限內,且在相關運營管理協議有效期內,每個目標項目每年應支付品牌許可使用費5000萬元,包括每年應向大連萬達商業的關連方支付4500萬元品牌許可使用費,以及每年應向萬達商管支付500萬元品牌許可使用費。
一年后,萬達和融創的合作又有了新進展。2018年10月29日,融創中國和大連萬達集團同時發布公告,宣布融創出資62.81億元收購萬達原文旅集團和13個文旅項目的設計、建設和管理公司。此次交易事項完成后,融創持有萬達文化管理全部股權。加上此前438.44億元收購13個文旅城的價格,融創總計以501.25億元收購了萬達13個文旅項目管理公司的全部股權。
值得一提的是,交易完成后,萬達手中還握有原先9%的萬達文旅項目股權。不過,萬達方面并未透露這9%的萬達文旅項目股權未來的打算。
背后:
布局“地產+”,融創發力高端酒店
實際上,2019年,融創在酒店業務方面,就開始有所調整。融創中國董事會主席孫宏斌在2020年業績會上透露,考慮要賣掉一些持有的資產,比如酒店、商業甚至一些樂園,“2019年年底,融創成功出售了一個酒店,還有4個酒店短期內也會成交。”
不過,戰略調整并非縮減酒店業務。2020年,融創將企業定位升級為“美好城市共建者”,在地產主業之外,將業務拓展至更廣的民生及消費領域,比如物業服務、文旅、文化、會議會展、醫療康養、酒店等產業,從而打開未來增長空間。
數據顯示,截至今年8月,融創文旅全國布局14座文旅城、5個旅游度假區、23個雪世界、100個商業、150個酒店、22個主題樂園、19個水世界、6個海世界、4個體育世界。
聚焦在酒店方面,近年來,融創加速開啟與其他酒店方的合作。2020年5月,融創宣布與開元旅業集團達成合作協議,雙方將圍繞酒店、房產、物業等領域,以共同投資、共同開發、合資運營等方式,開展多元化的深度合作。
今年3月22日,華住集團與融創文旅集團宣布戰略合作,雙方成立合資公司——永樂華住酒店管理有限公司(簡稱“永樂華住”)。據介紹,永樂華住將整合雙方優勢,拓展第三方業主合作,發力國內高端酒店業務,旗下運營的酒店將主要聚焦商旅和文旅兩個領域,包含施柏閣、施柏閣大觀、花間堂、永樂半山、宋品等高端及奢華品牌。華住和融創文旅計劃5年簽約200個項目,開業超100家高端酒店。據悉,在永樂華住的股權結構中,華住占股比例為50%,融創文旅與戰略合作伙伴時代環球共同占股50%。
值得一提的是,近年來,疫情影響下,整個酒店行業受到了不小的打擊。華美顧問機構首席知識官、高級經濟師趙煥焱介紹稱,僅北京酒店業,2021年上半年就虧損了17億元,其中一季度虧損21.3億元,二季度減虧3.5億元。
那么,在此背景下,融創為何還要發力高端酒店業務?目的何在?趙煥焱表示,財務虧損是正常的,即扣除折舊攤銷后虧損不必太擔憂,其實現金流已經收到。此外,對開發商來說,開展酒店業務存在諸多利好。具體而言,包括承諾建酒店而拿到地、酒店投資抵充所得稅、酒店品牌提升地塊價值、折舊攤銷再次抵充所得稅、資產配置等待增值、酒店經營收益、品牌輸出輕資產收益直至上市、酒店出讓獲得不動產增值等。
在中城委秘書長、優鋪網董事長陳云峰看來,融創的融資、銷售能力較強,但在“拿地金額不得超年度銷售額40%”的政策要求下,不排除融創會將資金投資到新興的業務板塊,比如高端酒店行業。
猜測:
融創未來將分拆酒店上市?
問題在于,融創終止與萬達酒店合作,與此同時,融創與開元旅業、華住展開合作,這是基于什么考量?合作的性質有何區別?
對此,趙煥焱分析,融創與華住共同擁有合作品牌,估計會逐步發展酒店管理,發展輕資產。而與萬達方面的關系則是,萬達酒店發展為管理方,融創為業主身份。
優淘城總裁薛建雄指出,這些項目原本的產權管理方是萬達,融創買產權,但除了地產,當時的融創在酒店、商業、文旅方面沒有能力馬上接手,所以先由萬達管理,每年付管理費用。“當時買萬達項目,有過渡需要,估計沒有太嚴格的業績要求,卻要付固定管理費。而融創跟開元旅業以及華住的合作模式,商務條件估計會比萬達更好,若跟他們合作較好,上市可能性很大。”
中國企業資本聯盟副理事長柏文喜稱,從目前融創拓展自身文旅板塊旗下自有酒店品牌、擴大與第三方酒店品牌合作,以及出售和重組旗下酒店資產的動向來看,終止與萬達酒店的品牌合作,應該是服務于特定目的,也就是扶持自有品牌酒店的發展,有利于出售旗下酒店資產以改善自身流動性,以及有利于擴大與華住、開元三方酒店品牌的合作發展等。
同策研究院資深分析師肖云祥表示,從融創中國酒店板塊近期和外界的一些合作來看,可以側面反映出公司并不滿足與當前現狀。疫情固然是一個影響業績的原因,但更多是借疫情的機會自我調整;此外,通過調整并不排除培育自有品牌的可能,“目前,融創有自己的酒店管理品牌,但目前品牌影響力還很小,想要提升管理能力和影響力,與行業巨頭合作會使融創酒店打開新的視野和領域,能獲得經驗,提升運營能力和影響力。”
談及融創酒店的未來,趙煥焱表示,預計將會逐步輕資產運作和重資產運作并舉,目標是分拆上市,并逐步發展具有知識產權的核心競爭力,實現短中長期效益平衡發展。
陳云峰指出,未來有三方面的可能:一是融創組建自己的酒店管理事業部,甚至分拆成公司,用自有品牌做下一步運營;二是不排除資本上市可能性;三是因疫情原因,酒店行業雖處于困難期,但文旅行業依然被大家看好,酒店業務在中國還有很大的市場,不排除融創將酒店部分成立自有品牌后,整合出售。
記者 張曉蘭
編輯 楊娟娟 校對 陳荻雁