長(zhǎng)沙二次集中供地在推遲了兩次后終于在今日（9月16日）推出，共計(jì)29宗，總起始價(jià)近280億元，最高住宅限價(jià)達(dá)14800元/平米。

供地基本信息

供應(yīng)29宗地塊主力建面集中在岳麓區(qū)/

本次掛牌29宗地塊，其中內(nèi)五區(qū)23宗，望城區(qū)4宗地塊，長(zhǎng)沙縣2宗，共計(jì)建面686萬方，起始價(jià)近280億元。

區(qū)域上，岳麓區(qū)供應(yīng)建面140.97萬方，為建面供應(yīng)較高區(qū)域，且岳麓區(qū)濱江新城地塊住宅限價(jià)14800元/平米，為今日供應(yīng)的最高限價(jià)；雨花區(qū)達(dá)6宗地塊，是供應(yīng)宗數(shù)較多區(qū)域。

地理位置來看，三環(huán)內(nèi)地塊明顯比上一輪有所增加，并且地塊位置偏東，西北面二到三環(huán)幾乎無供應(yīng)，但三環(huán)外則集中于西北面。這與城市發(fā)展相關(guān)，東面高鐵新城以及自貿(mào)會(huì)展板塊發(fā)展迅速，西北面則望城以及青竹湖規(guī)劃落地速度快或環(huán)境較好。

供地特點(diǎn)

限價(jià)持續(xù)上漲

四“限”促土地市場(chǎng)趨穩(wěn)

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板塊土地樓面價(jià)最高漲幅達(dá)84%

住宅限價(jià)漲幅明顯

從地價(jià)和房?jī)r(jià)端來看，除個(gè)別板塊由于位置和要求的原因樓面價(jià)有所下降外，本次供地的起始樓面價(jià)依然處于上漲通道。

起始樓面價(jià)漲跌幅（單位：元/平米）

本次掛牌起始樓面價(jià)的紅星洞井板塊[2021]長(zhǎng)沙市114號(hào)地塊，其起始樓面價(jià)5301元/平米，最高土地限價(jià)133210元/平米，最高樓面價(jià)可達(dá)5831元/平米，這是長(zhǎng)沙樓面價(jià)較低的地塊。

住宅（毛坯）限價(jià)走勢(shì)圖（單位：元/平米）

住宅（毛坯）限價(jià)來看，各板塊限價(jià)依然處于上漲通道，望城高鐵西板塊限價(jià)首次破萬，達(dá)10500元/平米，可見政府未來對(duì)高鐵西站或?qū)⒓哟罅Χ群退俣冗M(jìn)行建設(shè)。濱江新城北板塊限價(jià)最高達(dá)14800元/平米。

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土地規(guī)則達(dá)四“限”要求

很好的限制了溢價(jià)率和“馬甲”公司

本次土拍規(guī)則和要求均有部分變動(dòng)，從限地價(jià)、限住宅（毛坯）價(jià)格，增加了限溢價(jià)以及限“馬甲”公司。

本次長(zhǎng)沙29宗地塊均有限地價(jià)，根據(jù)最高限地價(jià)來看，本次長(zhǎng)沙限溢價(jià)率僅15%，隆平高科板塊的[2021]長(zhǎng)沙市118、119號(hào)地塊溢價(jià)率最高僅6%，相較于近4年雙限地基本保持20%左右的最高溢價(jià)率而言，整體溢價(jià)率得到了很好的控制。

另外此次土地規(guī)則有同一法定代表人的競(jìng)買人不得同時(shí)參加同一宗地的競(jìng)買。以及競(jìng)買人及其直接控股和間接控股的競(jìng)買人不得同時(shí)參加同一宗地的競(jìng)買；由同一自然人、法人或其他組織直接控股和間接控股的競(jìng)買人不得同時(shí)參加同一宗地的競(jìng)買的兩大要求，這樣的規(guī)則可很好的限制了“馬甲”公司，利好中小型房企拿地。

區(qū)域分析

雨花區(qū)供應(yīng)宗數(shù)最多

岳麓區(qū)住宅限價(jià)最高

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岳麓區(qū)濱江新城地塊住宅限價(jià)14800元/平米

岳麓區(qū)本次供應(yīng)4宗地塊，共計(jì)140.97萬方建面，其中[2021]長(zhǎng)沙市107號(hào)地塊限價(jià)14800元/平米是本次集中供地中住宅（毛坯）限價(jià)最高地塊。

濱江新城地塊住宅限價(jià)達(dá)14800元/平米

[2021]長(zhǎng)沙市107號(hào)地塊基本信息

濱江C3地塊位于岳麓區(qū)，濱江新城板塊，地塊占地5.56萬㎡，容積率4，規(guī)劃建面22.25萬㎡，商住用地，限高150米，商業(yè)比例45%，住宅限價(jià)14800元/平米。

地塊位于岳麓區(qū)湘江新區(qū)、濱江新城（湖南金融中心）板塊，是湘江新區(qū)核心區(qū)，將成為立足中部、輻射西部的全國(guó)區(qū)域性金融中心。三公里范圍內(nèi)最優(yōu)的是景觀配套，配有湘江、濱江景觀道以及谷岳公園等景觀配套，另外地鐵4號(hào)線也經(jīng)過周邊，再加上濱江新城本身的商業(yè)配套以及長(zhǎng)郡濱江中學(xué)、三汊磯小學(xué)(規(guī)劃)等教育資源，地塊周邊配套較為優(yōu)越。

航拍圖（航拍日期7月21日）

土地市場(chǎng)端，2019年至今本案周邊3公里范圍內(nèi)成交涉宅地塊較少，成交樓面價(jià)區(qū)間4021-7200元/㎡，毛坯住宅限價(jià)區(qū)間10700-14000元/㎡，本案西側(cè)039號(hào)地塊無限價(jià)，成交樓面價(jià)4021元/㎡，本案起拍樓面價(jià)7000元/㎡，價(jià)格相差近三千，存在一定壓力。

新房市場(chǎng)端，地塊住宅主力競(jìng)品為中鐵逸園和華杰天驕，住宅總貨量約10.2萬方，公寓主力競(jìng)品為正榮濱江紫闕臺(tái)、中鐵逸園和華杰天驕，公寓總貨量7.3萬方，除此之外還有潤(rùn)和濱江灣和旭輝鉑悅湘江均為大平層產(chǎn)品，此外旭輝項(xiàng)目住宅貨量約25萬方。

目前周邊住宅廣義存量約35.2萬方，公寓廣義存量約60.5萬方，住宅主力庫存項(xiàng)目為旭輝鉑悅湘江，公寓主力庫存項(xiàng)目為潤(rùn)和濱江灣、旭輝鉑悅湘江，預(yù)計(jì)8月住宅產(chǎn)品中鐵逸園、華杰天驕新品入市。

整體來看，土地板塊優(yōu)勢(shì)明顯，且由于交通、產(chǎn)品、規(guī)劃等優(yōu)勢(shì)，客源重組，再加上板塊內(nèi)住宅產(chǎn)品去化速度較快，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境較好。但周邊競(jìng)品較多，且指標(biāo)重疊度較高，未來競(jìng)爭(zhēng)壓力較大。

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望城區(qū)供應(yīng)4宗地，高鐵西板塊限價(jià)破萬

望城區(qū)本次供應(yīng)4宗地塊，且均為雙限地，其中三宗望城中心板塊地塊限價(jià)8000-8200元/平米，高鐵西板塊住宅限價(jià)破萬達(dá)10500元/平米。

高鐵西板塊住宅限價(jià)破萬

[2021]望城區(qū)029號(hào)地塊信息

宗地位于高鐵西板塊，地塊占地16.07萬㎡，容積率2.79，規(guī)劃建面44.83萬㎡，商住用地，住宅限價(jià)10500元/平米。

地塊位于望城區(qū)高鐵西城片區(qū)，其規(guī)劃35平方公里，位于大長(zhǎng)沙戰(zhàn)略布局西部咽喉之地，是長(zhǎng)沙向西的門戶所在地。宗地位于片區(qū)濱水國(guó)際社區(qū)，屬于站前綜合服務(wù)組團(tuán)，主力發(fā)展生態(tài)居住和社區(qū)配套，是整個(gè)片區(qū)兩個(gè)適合居住區(qū)之一。

周邊三公里范圍內(nèi)，地塊由于緊鄰高鐵西站，作為未來的交通樞紐，周邊前期交通優(yōu)勢(shì)雖不突出，但后期2號(hào)線西延線、地鐵9、10號(hào)線地鐵以及機(jī)場(chǎng)快線等，未來交通優(yōu)勢(shì)明顯。

周邊土地市場(chǎng)來看，地塊周邊5公里范圍內(nèi)有兩宗商住地塊成交，均為澳海集團(tuán)競(jìng)得。樓面價(jià)近兩年上漲119%，住宅（毛坯）限價(jià)也從6500元/㎡上漲至8200元/㎡，本次住宅限價(jià)再漲至10500元/平米，未來地塊市場(chǎng)看好。

新房市場(chǎng)來看，地塊周邊3公里范圍內(nèi)在售項(xiàng)目較少，且新盤較少，項(xiàng)目庫存較低，再加上近兩年土地成交也不多，整體未來競(jìng)爭(zhēng)壓力較小。

整體來看，周邊競(jìng)品較少，再加上從高鐵西站片區(qū)規(guī)劃來看，未來地塊面臨競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境較好。

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雨花區(qū)本次供地宗數(shù)最多區(qū)域與“鄰居”自貿(mào)會(huì)展板塊共推出8宗地塊

雨花區(qū)本次供應(yīng)6宗地塊，成全長(zhǎng)沙供應(yīng)大戶，其中兩宗為定向限價(jià)房。另外緊鄰高鐵新城的自貿(mào)會(huì)展板塊也有2宗地塊出讓，共計(jì)8宗地塊。

本次雨花區(qū)高鐵新城有一宗醫(yī)療配套用地，這里將打造20萬平方的醫(yī)療配套，可很好的緩解當(dāng)?shù)蒯t(yī)療設(shè)施不足的狀況。

自貿(mào)會(huì)展板塊出讓兩宗地塊，其中121號(hào)地塊限價(jià)13800元/平米，建面34.19萬方，并需建設(shè)8萬方商辦物業(yè)。

自貿(mào)會(huì)展板塊雙限地，住宅限價(jià)13800元/平米

[2021]長(zhǎng)沙市121號(hào)地塊信息

項(xiàng)目三公里范圍內(nèi)，其中最優(yōu)的是軌交配套，地鐵2、4號(hào)線在這里匯聚，另外，地塊緊鄰瀏陽河，景觀資源豐富，另外周邊教育和商業(yè)配套也較為完善，整體居住舒適度較高。

土地市場(chǎng)端，地塊周邊5公里以內(nèi)2019年-2021年涉宅用地成交共計(jì)10宗，地塊范圍內(nèi)的成交樓面價(jià)在1100-3850元/平之間 ，但地塊所屬片區(qū)是天然的長(zhǎng)沙城市會(huì)客廳，緊鄰片區(qū)主干道高塘坪路和勞動(dòng)路以及樂高主題樂園（暫定選址），交通較為便利。

新房市場(chǎng)端地塊屬于商住地塊，周邊3km內(nèi)在售項(xiàng)目3個(gè)，物業(yè)類型均包含商業(yè)、普通住宅和酒店式公寓；其中新城明昱東方是今年新推的樓盤，產(chǎn)品以高層和洋房為主，高層主力戶型在104-113㎡，毛坯均價(jià)在9500-10000㎡;洋房主力戶型在119-125㎡，毛坯均價(jià)為12500元/㎡，且直線距離在1km以內(nèi)，屬于一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。未來地塊所在區(qū)域未來可直面競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目較多，主要競(jìng)品均為強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，其中公寓項(xiàng)目庫存量較大，競(jìng)爭(zhēng)激烈，后期本地塊商業(yè)去化壓力大。

整體來看，未來地塊面臨競(jìng)爭(zhēng)較激烈，周邊在售項(xiàng)目多為大體量項(xiàng)目，且代入市項(xiàng)目較多；

得益于片區(qū)價(jià)格洼地，去化速度較快，快周轉(zhuǎn)有保證，但利潤(rùn)空間有限。

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芙蓉區(qū)、天心區(qū)

兩區(qū)域均供應(yīng)4宗地塊

吾悅廣場(chǎng)有望落地芙蓉區(qū)

芙蓉區(qū)目前土地和新房市場(chǎng)供應(yīng)較少，本輪供應(yīng)了4宗地塊，其中張公嶺住宅限價(jià)13200元/平米。另外，芙蓉區(qū)剛與吾悅廣場(chǎng)簽約，選址芙蓉區(qū)瀏陽河?xùn)|片區(qū)，商業(yè)的落地也將加大周邊地塊的競(jìng)爭(zhēng)。

天心區(qū)本次供應(yīng)4宗地塊，但僅兩宗地塊有住宅限價(jià)，分別為13500元/平米以及11000元/平米。

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開福區(qū)青竹湖首現(xiàn)住宅限價(jià)地限價(jià)10650元/平米

開福區(qū)本輪供應(yīng)5宗地塊，且均為雙限地，其中青竹湖板塊本輪首限雙限地，最高住宅限價(jià)達(dá)10650元/平米。

青竹湖本輪供應(yīng)4宗地塊，目前已公布規(guī)劃圖，或?qū)⒊善虚_發(fā)。

29宗地塊中或許有多宗地塊為勾地，剩下的將面臨競(jìng)自持和搖號(hào)，但無論如何拿地，實(shí)力與運(yùn)氣缺一不可，央企、國(guó)企與大型房企競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯。

／End.

來源/克而瑞湖南