今天集中回答5個蕞近粉絲問得比較多的問題。
別忙著劃走，你肯定也有這些疑問。打包票，你至少會中招一到兩個。
01
我手上這房子，現在該不該賣??？
房子什么時候該賣，要從房子的生命周期來判斷。
很多人買一套房子，持有個三年五載、漲了就想買。但如果把房子賣出去之后，它還會再漲，我們賣房子的錢可能也是去再買房，那何必把現有的房子賣了？這個問題大家想過沒有？
我們把房子看做一頭可以產生價值的奶牛。一頭有生命的奶牛不會永遠年輕，會經歷幼年、青年、中年、老年幾個階段。當房子進入老年期時，我們就可以賣了。
那什么叫老年？
當房子的房齡已經10年以上、板塊的成熟度已經到頭。成熟度到頭，就是周邊沒有任何利好出現也沒有土地出讓，軌道修完了、學校定了、商業也繁榮了。
然后小區物業在變差、產品在過時、房子在變老，這就是進入老年了，可以考慮賣了。
不過好一點的物業可以把房子保養10年甚至20年才變老，差一點的物業可能不到10年就能讓房子提前衰老。所以房子的“老年期”也是要應房子而異的。
上周四（9月16日） 買房知識局線下分享會
02
現在大環境不是太好，買房是不是該少貸款、少負債？
在通貨膨脹的情況下，多貸款更好。但前提是負債周期可控。
十年前我們花3塊錢就能吃一碗小面，現在花8塊錢才能吃一碗小面。這就是通貨膨脹帶來的錢貶值、商品漲價。
房子也是這樣。
花100萬買房，首付30萬、貸款70萬。假設5年后房子漲成200萬、貸款變成六十幾萬。但因為通貨膨脹，5年后的六十幾萬肯定不如5年前的六十幾萬值錢。這就是通貨膨脹下的債務通縮。
因為商品也就是你的資產在漲價，而你的房貸并沒有跟著“漲價”。5年前房子值100萬時，貸款70萬占資產的比例是70%。5年后房子值200萬，這時貸款占資產的比例又是多少呢？必然是縮小了。
上周四（9月16日） 買房知識局線下分享會
但貸款不是越多越好，一定要看自己的負債周期是不是健康、可控的。
很多人覺得房貸一貸就是二三十年，我還不起怎么辦、出現風險怎么辦。房貸還二三十年的利息都能再買一套房了。
實際上一套房子根本還不了這么久的貸款，因為很多人10年左右甚至不到10年就會賣房、換房。
這個時候我們應該盤算自己對房子的持有周期有多長。如果只計劃持有三到五年，蕞保險的方式是預留三到五年的還貸現金。如果對自己的現金流沒有足夠的信心，就在自己的還款能力內貸款。
03
哪些房子別拿來也沒必要做投資？
不是說百分百沒必要，只是從大致上看，公寓、商鋪、貴的別墅、海景房、度假房，這些房子買了都是消費，而不是投資。
公寓和商鋪是商業性質的物業，交易稅費高、轉手難度比較大。買了之后基本就是長期持有、收取租金。但前提是，你得有租金可以收。
貴別墅、海景房、度假房的問題在于接盤的人少，因為它們都屬于需求低的小眾產品，沒有那么廣的受眾面和實用性。
當一樣東西不是大眾化、非剛需的時候，它的流動性和增長性就會減弱。那么對投資來說，也會很弱。
04
房子賺沒賺錢，這筆賬我該怎么算？
這筆賬歸根結底，是算清楚收益能不能覆蓋你的成本。
舉個例子。
你借了別人10000元，一個月還200元利息。然后你拿著這10000元去做生意，一個月賺了5000元。那么，這中間的利息差5000元減200元，就是你賺的錢。
我們的錢都是有成本的，哪怕是放在手里的現金也會產生成本，因為現金會因為通貨膨脹而貶值。
把錢做合理的分割，投入到有可能增長且增長速率能夠覆蓋成本的渠道里，這中間產生的利息差就是我們的收益。
有人會拿錢買房，有人會拿錢買股票基金，有人拿錢創業，都是出于這個動機。
05
開發商開始促銷了，怎么知道是真優惠還是假套路？
首先要看懂時機。
每年的6月和12月，是開發商尤其是上市房企給股東交差的時候。所以每到半年和年底的時候，開發商會為了回款加大促銷力度。當開發商出現這個意愿時，就可以去占它的便宜了。
但必須提前一到兩個月去占便宜，開發商從賣房到回款會有一個周期，不是賣了房之后馬上就能拿到錢。
所以很多樓盤從4、5月，10、11月就開始搞促銷。只有這樣才能趕在半年和年底前回款。競爭很激烈或者很缺錢的時候，9月就會開始促銷，比如今年。
其次是判斷折扣真假。
開發商拿出小部分且沒有瑕疵的房源打折，有可能是真折扣。如果他拿出本來就不好賣的有瑕疵的房源做促銷，這不叫打折，這叫房子正常的價值。
折扣比房子應有的價值大，那么這個折扣就是有誠意的。而不是便宜的房子就叫有折扣的房子。
如果是所有的樓盤都在打折，這種可能也是真折扣，但存在風險。當所有樓盤都打折而且很有誠意，說明開發商可能碰上資金問題了，急需回血。
如果開發商回血沒成功，房子輕則停工重則爛尾。如果開發商度過了難關，但開發商是要追求利潤的，它割肉割多了一定會找地方補回來。那么未來交到你手上的房子，可能在配置或者質量上會打折扣。
06
上面5個問題，整理自上周四我們的線下粉絲分享會，嘉賓王者老師的分享和回答。
說起來，上周四是我們第壹次邀請嘉賓在線下為粉絲做分享會，其實還是有點小緊張的。
分享會結束的第二天回訪了來參加的粉絲，幸好，反饋還算不錯。
來自粉絲的反饋（部分）
07
粉絲也提出了寶貴的建議，我們照單全收、立馬優化。
做分享會，干貨和體驗感，都很重要。
希望分享會可以早點開始，不要在工作日
蕞新一次的分享會，我們安排在本周星期六（9月25日）下午2點
希望分享會的問答時間可以長一點
周六的分享會從下午2點到4點，整整兩個小時。一個小時做分享、一個小時回答粉絲的買房疑問
希望可以多講具體的區域和樓盤分析
這次的分享會主題重點：近期買房，重慶熱門板塊的買房機會和利弊分析
希望現場能有一些茶歇小食，氛圍更輕松
安排！精致的小茶點，必須安排~
