文：任澤平團(tuán)隊(duì)
導(dǎo)讀
過去十年在華夏大部分一二線城市房價(jià)大漲的背景下，長沙、重慶（重慶房地產(chǎn)為什么調(diào)控得好？）等城市房價(jià)、房價(jià)收入比、漲幅在華夏主要城市處較低水平。2020年8月，央視點(diǎn)名長沙，為長沙出色的調(diào)控手段和適量的商品房供給模式點(diǎn)贊，長沙已然成為華夏地產(chǎn)調(diào)控的“模范生”。2020年12月住建部在《建設(shè)工作簡報(bào)》第79期刊載題為《長沙市落實(shí)主體責(zé)任穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制》的文章，對于長沙在房地產(chǎn)市場調(diào)控方面的經(jīng)驗(yàn)給予充分肯定，建議華夏學(xué)習(xí)“長沙模式”。
從供給端看，長沙是典型多中心組團(tuán)空間結(jié)構(gòu)，土地供應(yīng)量大，嚴(yán)格限制土地成交溢價(jià)率控制房企拿地成本，設(shè)定商品房“成本+利潤+稅金”價(jià)格構(gòu)成，既確保房企一定的盈利空間，也確保房價(jià)相對穩(wěn)定；約束房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資占比，保持對房地產(chǎn)建設(shè)總量調(diào)控。從需求端看，限制投機(jī)行為，針對房屋契稅、人才購房、離異人士、購房搖號(hào)、限售均要求嚴(yán)苛。
我們呼吁推動(dòng)新一輪房改（新房改）迫在眉睫，以城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定和房產(chǎn)稅為核心加快構(gòu)建房地產(chǎn)長效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展。
目錄
1 近十年長沙房價(jià)、房價(jià)收入比、漲幅在華夏主要城市處較低水平
2 長沙房地產(chǎn)為什么調(diào)控得好？
2.1供給端：大量土地供應(yīng)、首創(chuàng)商品房“成本+利潤+稅金”價(jià)格構(gòu)成
2.1.1城市規(guī)劃：多中心組團(tuán)均衡發(fā)展，住房需求有效分散
2.1.2土地供給：土地供給量大，簡易版“人地掛鉤”
2.1.3住房供給：“低端有保障”，住房供需長期平衡
2.1.4針對開發(fā)商：首創(chuàng)商品房“成本+利潤+稅金”價(jià)格構(gòu)成
2.1.5房地產(chǎn)固定投資：長期保持房地產(chǎn)投資占比處于25%的合理衡量值
2.2需求端：限制投機(jī)行為，針對房屋契稅、人才購房、離異人士、購房搖號(hào)、限售均要求嚴(yán)苛
3 推動(dòng)新房改，以城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定和房產(chǎn)稅為核心加快構(gòu)建房地產(chǎn)長效機(jī)制
正文
1 近十年長沙房價(jià)、房價(jià)收入比、漲幅在華夏主要城市處較低水平
從房價(jià)可能嗎？值看，2021年7月長沙二手房均價(jià)1.1萬元/平方米,低于武漢、鄭州、南昌等二線城市；從房價(jià)收入比看，近10年長沙維持在6-7，處于華夏下游水平；從房價(jià)漲幅看，近10年長沙商品住宅年均漲幅低于9.4%，低于大部分二線城市房價(jià)漲幅。從房價(jià)可能嗎？值看，根據(jù)華夏房價(jià)行情網(wǎng)數(shù)據(jù)，2021年7月長沙二手房均價(jià)為11487元/平方米，位居華夏第64位，低于周邊省會(huì)城市武漢（19979元/平方米）、南寧（13510元/平方米）、南昌（13061元/平方米）。從房價(jià)收入比看，2010-2020年長沙房價(jià)收入比維持在6-7，在主要大城市中居于末位，同期北京從22.5升至30.8；杭州從16.4升至21.4。從房價(jià)漲幅看，根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2010-2021年5月長沙市新房均價(jià)年均漲幅9.4%，低于鄭州、南京、武漢、南昌的11.4%、11.0%、10.7%、9.7%。2020年長沙GDP華夏第15，GDP增速與成都并列華夏第4，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速的同時(shí)兼顧“穩(wěn)房價(jià)”。2020年12月住建部在《建設(shè)工作簡報(bào)》第79期刊載題為《長沙市落實(shí)主體責(zé)任穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制》的文章，對于長沙在房地產(chǎn)市場調(diào)控方面的經(jīng)驗(yàn)給予充分肯定，建議華夏學(xué)習(xí)“長沙模式”。
2 長沙房地產(chǎn)為什么調(diào)控得好？
從供給端看，長沙是典型多中心組團(tuán)空間結(jié)構(gòu)，土地供應(yīng)量大，嚴(yán)格限制土地成交溢價(jià)率控制房企拿地成本，設(shè)定商品房“成本+利潤+稅金”價(jià)格構(gòu)成，既確保房企一定的盈利空間，也確保房價(jià)相對穩(wěn)定；約束房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資占比，保持對房地產(chǎn)建設(shè)總量調(diào)控。從需求端看，限制投機(jī)行為，針對房屋契稅、人才購房、離異人士、購房搖號(hào)、限售均要求嚴(yán)苛。
2.1 供給端：大量土地供應(yīng)、首創(chuàng)商品房“成本+利潤+稅金”價(jià)格構(gòu)成
2.1.1 城市規(guī)劃：多中心組團(tuán)均衡發(fā)展，住房需求有效分散
不同于從核心區(qū)向外圍擴(kuò)張的單一中心城市，長沙在華夏較早提出“多中心、分散組團(tuán)式”城市布局，各組團(tuán)均衡發(fā)展降低了居民對特定區(qū)域的居住偏好，將住房需求有效分散，減輕了職住分離，帶來平衡房價(jià)的“空間紅利”。早在1990年，長沙出臺(tái)的《長沙市城市總體規(guī)劃(1990-2010)》，確定在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，沿湘江、319國道兩條生長軸線拓展城市發(fā)展空間，構(gòu)筑“一組兩次四組團(tuán)”的“多中心、分散組團(tuán)式”城市布局。而2014年4月由國務(wù)院批復(fù)的《長沙市城市總體規(guī)劃（2003-2020年）》（2014年修訂版），提出城市空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃為沿多條生長軸線拓展城市發(fā)展空間，構(gòu)筑“一軸兩帶多中心、一主兩次五組團(tuán)”的城市空間結(jié)構(gòu)。從城市邊際拓展看，多核心組團(tuán)減輕了城市從“核心-邊緣”的區(qū)位價(jià)值遞遞減，提高了外圍城區(qū)居住價(jià)值，拓展了城市居住邊界，避免了單中心構(gòu)中心城區(qū)住房需求旺盛無法疏解的問題。從各區(qū)房價(jià)看，各區(qū)價(jià)格差異較小、有限，根據(jù)華夏房價(jià)行情網(wǎng)的數(shù)據(jù)，2021年8月長沙六區(qū)中岳麓區(qū)平均單價(jià)蕞高，為15080元/平方米；望城區(qū)平均單價(jià)蕞低，為9442元/平方米。目前長沙在2035年城市規(guī)劃的部分方案稿中提出增加副中心數(shù)量、如北部望城、東部黃興等，擴(kuò)張中心城區(qū)面積，未來城市建設(shè)空間有望進(jìn)一步擴(kuò)大。組團(tuán)式的建設(shè)使得城市生態(tài)景觀、公共交通設(shè)施及商業(yè)、購物、休閑文娛等在各個(gè)組團(tuán)間分布較為均勻，帶來平衡房價(jià)的“空間紅利”。
2.1.2 土地供給：土地供給量大，簡易版“人地掛鉤”
2000年以來長沙實(shí)行“東拓西進(jìn)，南移北擴(kuò)”策略，城市建成區(qū)面積不斷擴(kuò)大，且規(guī)劃目標(biāo)被多次提前完成，土地供應(yīng)量得到長期保證。1990年版《長沙市城市總體規(guī)劃（1990-2010年）》提出至2010年時(shí)，長沙建設(shè)用地規(guī)模245平方公里、總?cè)丝?30萬。2003年版總規(guī)提出到2020年，主城區(qū)實(shí)際居住人口要控制在264萬人以內(nèi)，建設(shè)用地控制在253平方公里以內(nèi)。這一目標(biāo)均在2008年被提前實(shí)現(xiàn)，因此2014年修訂的《長沙市城市總體規(guī)劃（2003-2020年）》（2014年修訂版）、將2020年目標(biāo)提升至人口規(guī)模629萬人，城市建設(shè)用地規(guī)模629平方公里。2019年，長沙實(shí)際建成區(qū)面積比2000年的119平方千米擴(kuò)展了3.07倍，2003-2019年長沙市建成區(qū)面積和建設(shè)用地面積年均增速分為8.3%、5.8%，均處于較高增速，而同期深圳、武漢的建成區(qū)面積年均增速分別為3.7%、5.5%，建設(shè)用地面積年均增速分別為3.6%、3.8%，長沙土地供應(yīng)量得到長期保證。
從土地用途看，近5年長沙住宅用地供給增長近15倍，商住用地供給量增長2倍，其增長率均不同程度高于北京、成都等城市；從人均土地面積看，近10年長沙人均土地供給超15平方米/人，位居二線城市前列，長期長沙人口持續(xù)流入，但長沙采取加大供地的方式形成簡易版的“人地掛鉤”。2018年7月，長沙出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地市場調(diào)控的工作方案》提出大力整頓“捂地惜建、囤地不建”行為，嚴(yán)格依法處置土地閑置和項(xiàng)目延期開工；同時(shí)全力保障安居型商品住房用地，在新掛牌出讓的商品住宅用地中，將安居型商品住房供地比例提高至60%以上。長沙商住和住宅用地供給量在2015年經(jīng)歷回落以來雙雙迎來高速增長期。2020年，長沙商住用地供給面積為220萬平方米，相比2015年的73萬平方米增長199.6%；住宅用地供給面積為279.46萬平方米，相比2015年的18萬平方米增長14.6倍。而近5年上海商住和住宅用地供給量增長分別為286.9%、18.4%;成都商住和住宅用地供給量增長2.4%、-42.9%；北京商住和住宅用地供給量增長分別為-0.8%、-3.6%。上海經(jīng)歷了住宅和商住用地供給量雙增長，但住宅用地供給量漲幅較小，僅為18.4%，而北京的住宅和商住用地供給量均有所下滑，成都則是住宅用地供給大幅下降，華夏很少城市出現(xiàn)長沙住宅和商住用地供給量趨勢出現(xiàn)“雙高峰”的情況。土地供給面積方面，2010-2020年長沙的人均土地供給面積為15.7平方米/人，位居二線城市第三，僅次于太原（21.6平方米/人）、武漢（16.4平方米/人），而同期青島、南京、杭州、成都的人均土地供給面積分別為15.0、12.4、10.9、9.8平方米/人，分別位居第四、第五、第六、第七。
從土地供需比看，長沙商住和住宅用地供需比相對均衡穩(wěn)定， 近12年長沙商住和住宅類用地平均供需比近1.2，略高于北京、上海、杭州等城市，且長期保持平穩(wěn)大于1的狀態(tài)。土地供需方面，2008年以來長沙的商住用地和住宅用地供需比長期維持在近1.20的水平，但住宅用地供需比波動(dòng)較大，數(shù)次下探至1以下。商住用地方面，2008-2020年長沙商住用地平均供需比為1.17，高于上海（1.14）、成都（1.11）、北京（1.10），長期商住用地供應(yīng)可滿足需求。住宅用地方面，2008-2020年長沙的住宅用地平均供需比為1.19，高于成都（1,17）、杭州（1.14）、上海（1.13）、北京（1.10），長期長沙住宅用地供需平衡。
長沙在2017年較早提出住宅蕞高土地成交溢價(jià)率為50%，2019年提出商住經(jīng)營性用地為30%，其閾值低于杭州、武漢、成都等城市，促使開發(fā)商理性爭地，拿地成本降低，進(jìn)而保證房價(jià)平穩(wěn)。住宅用地方面，2017年長沙出臺(tái)的《長沙市住宅用地“限房價(jià)、競地價(jià)”試點(diǎn)操作規(guī)則》，根據(jù)住宅銷售價(jià)與住宅綜合開發(fā)成本，按不高于土地掛牌起始價(jià)的150%，即蕞高溢價(jià)率為50%，綜合確定土地交易蕞高限價(jià)；競價(jià)達(dá)到蕞高限價(jià)時(shí)，改為現(xiàn)場搖號(hào)產(chǎn)生競得者。而杭州于2016年9月出臺(tái)《加大土地供應(yīng)調(diào)整競價(jià)方式》提出轉(zhuǎn)為在此價(jià)格基礎(chǔ)上通過現(xiàn)場投報(bào)配建養(yǎng)老設(shè)施面積的程序并按投報(bào)面積蕞高者確定競得人；武漢2016年10月在土拍過程中首次啟用“蕞高限價(jià)令”，提出蕞高成交價(jià)不得超過限定溢價(jià)率，蕞高溢價(jià)率不超過百分百。對于開發(fā)商來說，“熔斷”政策的推出和實(shí)施，標(biāo)志著土地原有單純競價(jià)的時(shí)代結(jié)束，促使開發(fā)商理性爭地；另一方面，蕞終的土地競得人拿地的成本降低，房屋的開發(fā)、建設(shè)成本降低，有助于房價(jià)的降低。近12年長沙土地成交溢價(jià)率低于北京、杭州、南京、成都等城市。建設(shè)租賃住房的商住經(jīng)營性用地方面，長沙市于2020年10月印發(fā)的《長沙市商住經(jīng)營性用地出讓限地價(jià)/溢價(jià)競自持租賃住房實(shí)施細(xì)則（試行）》規(guī)定，長沙當(dāng)限價(jià)地塊達(dá)到蕞高限價(jià)、不限價(jià)地塊溢價(jià)率達(dá)到30%時(shí)停止競價(jià)，轉(zhuǎn)為競自持租賃住房建筑面積。而大多數(shù)一線城市及二線城市都通過土拍模式的改革調(diào)整限價(jià)力度，并未單獨(dú)提出租賃住房的商住經(jīng)營性用地溢價(jià)率規(guī)定。
值得注意的是2021年自然資源部8月10日召開閉門會(huì)議，對22個(gè)核心城市土地出讓政策進(jìn)行調(diào)整，即單宗住宅用地溢價(jià)率不得超過15%，而長沙在今年首輪集中供地中平均土地溢價(jià)率僅為8%，位居22城第15。今年年初自然資源部規(guī)定22個(gè)城市住宅用地公告不能超過三次，并且集中在3月、4月、8月，促進(jìn)各地土地交易市場平穩(wěn)，集中供地政策初衷是分散土地競爭、釋放土地集中大量供應(yīng)的預(yù)期信號(hào)以平抑地價(jià)。根據(jù)各地自然資源規(guī)劃官網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，第壹輪的集中供地成交數(shù)據(jù)中，有10個(gè)城市的地價(jià)平均溢價(jià)率超15%，其中廈門達(dá)34%，位列22城第壹；合肥、杭州地價(jià)平均溢價(jià)率分別為28%、26%，分別位列第二、第三，但長沙平均溢價(jià)率依然處于較低水平，僅為8%，位居第15。由于首輪集中供地并未達(dá)到政策的初衷，因此在8月10日自然資源部召開了閉門會(huì)議，對第二批次核心城市土地出讓政策進(jìn)行調(diào)整。（22個(gè)城市分別為北京、上海、廣州、深圳、南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫）
2.1.3 住房供給：“低端有保障”，住房供需長期平衡
在“低端有保障”方面，長沙在2008年較早提出保障房補(bǔ)貼制度，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)住房保障覆蓋率從2011年的19.51%升至2018年的23.21%，高出華夏省會(huì)城市平均水平3個(gè)百分點(diǎn)，提前3年實(shí)現(xiàn)China新型城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃提出的“十三五”末保障性安居工程受益覆蓋率目標(biāo)。2008年7月長沙出臺(tái)《經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼實(shí)施方案》，提出通過發(fā)放經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼的方式，力爭兩年到三年內(nèi)全面解決經(jīng)濟(jì)適用住房歷史積壓保障對象的住房問題。根據(jù)長沙統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，長沙城鎮(zhèn)住房保障覆蓋率從2011年的19.51%升至2018年的23.21%，高出華夏省會(huì)城市平均水平3個(gè)百分點(diǎn)，解決了20多萬戶家庭的住房問題，提前3年實(shí)現(xiàn)了China新型城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃提出的“十三五”末保障性安居工程受益覆蓋率達(dá)23%的目標(biāo)，極大地改善了中低收入困難群眾的住房條件。從住房租賃市場看，2018年長沙出臺(tái)《關(guān)于加快發(fā)展住房租賃市場工作實(shí)施方案》指出，到2022年，通過政府統(tǒng)籌、企業(yè)建設(shè)、市場盤活等方式，新增各類租賃住房不少于500萬平方米，其中新建 200萬平方米以上租賃住房、盤活300萬平方米以上存量住房，形成廣覆蓋、多層次的租賃房源供應(yīng)體系。截至2019年4月，長沙市累計(jì)建設(shè)(籌集)各類保障房22.92萬套，其中經(jīng)濟(jì)適用房13.48萬套，公共租賃住房9.44萬套。保障性住房不但可以有效滿足中低收入人群的住房需求，而且可以減少整個(gè)住房市場上的住房需求，從而減緩房價(jià)上漲。
房屋市場供應(yīng)相對充足，從銷供比看，近10年長沙商品住宅銷供均維持在0.8-1.2的正常區(qū)間。從出清周期看，近7年長沙商品住宅平均出清周期為9個(gè)月，低于北京、西安等城市。根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，2010-2021年7月，長沙商品住宅銷供比從1.0上升到1.2，雖然在2016年、2017年、2018年出現(xiàn)供給缺口，但長期銷供比浮動(dòng)較小，而同期北京銷供比浮動(dòng)較大，多次低于0.8和高于1.2，如2018年僅為0.5；成都銷供比浮動(dòng)也較大，如2011年僅為0.6，但2017年為1.5。長沙長期保持商品住宅供需均衡，使得房價(jià)波動(dòng)較小。出清周期方面，根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，2013-2020年長沙年均出清周期為9個(gè)月，而同期北京、西安、武漢年均出清周期分別為14個(gè)月、12個(gè)月、11個(gè)月。
2.1.4 針對開發(fā)商：首創(chuàng)商品房“成本+利潤+稅金”價(jià)格構(gòu)成
長沙于2017年首創(chuàng)“成本+利潤+稅金”的商品房價(jià)格構(gòu)成，其中限制商品住房的平均利潤率為6-8％，限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)清晰嚴(yán)苛，既確保了房企一定的盈利空間，也確保了房價(jià)相對穩(wěn)定。長沙于2017年11月發(fā)布《長沙市限價(jià)商品住房價(jià)格管理暫行辦法》，推行試點(diǎn)區(qū)域限價(jià)政策，并于2019年12月《關(guān)于進(jìn)一步完善我市新建商品住房銷售明碼標(biāo)價(jià)監(jiān)制有關(guān)事項(xiàng)的通知》中將這一政策應(yīng)用于所有長沙商品房。商品房價(jià)格構(gòu)成方面，長沙明確商品房價(jià)格由“成本+利潤+稅金”構(gòu)成，并規(guī)定各種賠償金、違約金、滯納金和罰款不得計(jì)入商品房價(jià)格，對房企在營銷過程中銷售成本的管控提出了更高要求，有效防止房企通過虛增成本避稅和提高定價(jià)轉(zhuǎn)嫁成本的行為。而在一線城市中僅有北京在2018年6月出臺(tái)的《關(guān)于加強(qiáng)限房價(jià)項(xiàng)目銷售管理的通知》，僅規(guī)定如果限房價(jià)項(xiàng)目的銷售限價(jià)與周邊市場價(jià)格評(píng)估價(jià)之比高于85%（價(jià)差比低于15%）時(shí)，該限房價(jià)項(xiàng)目將由開發(fā)商直接作為商品房，不高于85%時(shí)，將收購轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房，相對于長沙直接規(guī)定利潤率可能嗎？值的政策，北京限價(jià)政策偏向于限制相對價(jià)格，限價(jià)手段相對寬松。利潤率限制方面，2019年12月長沙出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步完善我市新建商品住房銷售明碼標(biāo)價(jià)監(jiān)制有關(guān)事項(xiàng)的通知》，明確規(guī)定了商品住房價(jià)格構(gòu)成，并要求商品住房平均利潤率為6%-8%。根據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，2019前三季度長沙房企平均利潤率約為10%，2017-2020年華夏百強(qiáng)房企凈利潤率均超11%。
2.1.5 房地產(chǎn)固定投資：長期保持房地產(chǎn)投資占比處于25%的合理衡量值
2000-2017年長沙房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全市固定資產(chǎn)投資額比例處于25%的合理區(qū)間，房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資占比大于25%會(huì)導(dǎo)致供過于求，超過一般城市化進(jìn)程所需的金融資源會(huì)導(dǎo)致泡沫，相反則會(huì)影響城市的正常發(fā)展。2000-2017年長沙房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全市固定資產(chǎn)投資額比例維持在25%左右波動(dòng)，平均值為23.8%；而深圳、廣州、成都的占比分別為37.0%、38.8%、31.2%，與25%的合理衡量值相差較大。
2.2 需求端：限制投機(jī)行為，針對房屋契稅、人才購房、離異人士、購房搖號(hào)、限售均要求嚴(yán)苛
從房屋契稅征收看，長沙首套房契稅征收稅率與一線城市及同類型省會(huì)城市基本持平，但在2019年率先在華夏取消二套住房契稅優(yōu)惠政策，二套房屋及以上的契稅征收標(biāo)準(zhǔn)達(dá)4%，高于北京、上海（3%），契稅稅率較高，增加購買多套住房成本，限制投機(jī)行為。首套房契稅征收標(biāo)準(zhǔn)方面，長沙首套房且房屋建筑面積不超過90平方米的，契稅標(biāo)準(zhǔn)為1%；大于90平方米的，按照1.5%的稅率征收契稅，與上海、杭州、武漢等地持平。二套房屋及以上的契稅征收標(biāo)準(zhǔn)方面，2019年之前，長沙實(shí)行2016年財(cái)政部在購房契稅上的稅率優(yōu)惠政策，二套房契稅與華夏其他城市（除北京、上海、廣州和深圳）持平，建筑面積在90平方米及以下的，按照1%的標(biāo)準(zhǔn)征收契稅；90平方米以上的，契稅稅率為2%。2019年長沙市出臺(tái)《關(guān)于調(diào)整長沙市第二套住房交易環(huán)節(jié)的契稅政策的通知》，規(guī)定自2019年4月22日起,在長沙市范圍內(nèi)停止執(zhí)行對家庭第二套改善性住房的契稅優(yōu)惠稅率,二套房屋及以上的契稅征收標(biāo)準(zhǔn)達(dá)4%，而武漢、杭州等城市依舊實(shí)行2016年財(cái)政部在購房契稅上的稅率優(yōu)惠政策。具體來看，二套房建筑面積小于或等于90平方米的房產(chǎn)，長沙征收的契稅為4%，高于北京、上海的3%和武漢、杭州的1.0%；二套房屋建筑面積大于90平方米的房產(chǎn)，長沙征收的契稅為4%，高于北京、上海的3%及武漢、杭州的2.0%。三套房屋及以上所有建筑面積，長沙征收的契稅為4%，高于上海、武漢的3%。契稅稅率的較高增加購房者的成本，可適當(dāng)壓制購買二套住房的需求。
值得注意的是根據(jù)《契稅法》要求，從2021年9月1日起，湖北、廣東、海南、四川、貴州等多地將不實(shí)施第二套住房契稅優(yōu)惠政策，即稅率重新提升到3%，河北、遼寧、河南3個(gè)省確定了3%和4%兩檔稅率。根據(jù)1997年頒布的《中華人民共和國契稅暫行條例》規(guī)定，境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)按條例法規(guī)繳納契稅，契稅稅率為3-5%。但2010年出臺(tái)的《財(cái)政部、China稅務(wù)總局住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》對契稅政策進(jìn)行調(diào)整，即個(gè)人購買普通住房作為家庭首套房契稅減半，其中面積為90平方米及以下的，契稅標(biāo)準(zhǔn)降為1%。到2016年《財(cái)政部、China稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》出臺(tái)，契稅標(biāo)準(zhǔn)將按照房屋面積進(jìn)行分類，房屋建筑面積在90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，家庭首套房減按1.5%、二套房減按2%的標(biāo)準(zhǔn)征收契稅，北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實(shí)施契稅優(yōu)惠政策。《中華人民共和國契稅法》已由第十三屆華夏人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)于2020年8月11日通過，自2021年9月1日起施行，契稅稅率為3-5%。
從人才購房看，2017年長沙在華夏較早提出非本市戶籍的專科及以上學(xué)歷人才，須滿足在長工作生活24個(gè)月才能購買住房（需提供24個(gè)月工資流水和居住證），時(shí)間長于廣州、南京、西安等城市，限制短期運(yùn)用人才政策進(jìn)行投機(jī)的行為。具體來看，2017年8月出臺(tái)《長沙市人才購房及購房補(bǔ)貼實(shí)施辦法（試行）》，其中規(guī)定非本市戶籍的專科及以上學(xué)歷人才，須滿足在長工作生活24個(gè)月才能購買住房。而南京在2021年1月《南京市人才購買商品住房辦法》規(guī)定，南京則取得博士學(xué)位的人才，與單位簽訂1年及以上勞動(dòng)合同即可，廣州市則2021年4月才發(fā)布的《關(guān)于完善我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》規(guī)定，廣州僅須提供購房之日前12個(gè)月在人才認(rèn)定所在區(qū)連續(xù)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)的繳納證明即可。在人才購房方面，長沙與廣州、南京、西安等城市相比限制政策不僅出臺(tái)較早，且對于獲取購房資格時(shí)長限制更嚴(yán)，這能夠充分篩選出意愿定居于長沙、為長沙作出貢獻(xiàn)的人才，限制短期運(yùn)用人才政策進(jìn)行投機(jī)的行為。
從離異人士購房看，長沙在華夏較早對“假離婚”買房的行為進(jìn)行限制，2018年提出夫妻離異后任何一方2年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算，這限制了通過“假離婚”或者“假結(jié)婚”等方式“曲線”買房、炒房之風(fēng)。長沙市在2018年6月便在《長沙市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》中明文單列出規(guī)定，夫妻離異后任何一方2年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。而南京則是在2020年7月才出臺(tái)的《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》才有此項(xiàng)規(guī)定；北京則是在2021年8月才出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步完善商品住房限購政策的公告》規(guī)定夫妻離異的，若原家庭在離異前已擁有兩套及以上住房，自離異之日起三年內(nèi)，任何一方均不得在本市購房。在打擊“假離婚”方面，長沙與南京、上海、深圳、北京等城市相比較早出臺(tái)政策堵住通過“假離婚”方式獲取購房資格的漏洞，這限制了通過“假離婚”或者“假結(jié)婚”等方式“曲線”買房、炒房之風(fēng)。
從購房搖號(hào)看，2017年長沙在華夏較早推行公證搖號(hào)銷售住房制度，只需滿足“累計(jì)購房客戶大于可供房源”的條件即可采取公證搖號(hào)方式銷售住房，觸發(fā)搖號(hào)機(jī)制條件更為嚴(yán)格。長沙開啟公證搖號(hào)的程序門檻嚴(yán)格，根據(jù)2017年長沙市住建委出臺(tái)的《長沙市限購區(qū)域內(nèi)新建商品住房銷售搖號(hào)具體操作程序》規(guī)定，長沙市規(guī)定限購區(qū)域內(nèi)（芙蓉區(qū)、雨花區(qū)、天心區(qū)、開福區(qū)、岳麓區(qū)、望城區(qū)、長沙縣）的商品住房，只需滿足“累計(jì)購房客戶大于可供房源”的條件即可采取公證搖號(hào)方式銷售住房。長沙公證搖號(hào)政策的出現(xiàn)，是對限價(jià)政策的進(jìn)一步補(bǔ)充與深化。相比之下，一線和二線城市往往需要其它表明樓盤“熱銷”的條件方才啟用搖號(hào)，例如上海2021年出臺(tái)的《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》規(guī)定，購房人在認(rèn)購后，將綜合家庭、5年內(nèi)在滬購房記錄等因素，擁有一個(gè)分?jǐn)?shù)，再按照搖號(hào)人數(shù)比房源多30%的原則，選取進(jìn)入公證搖號(hào)選房的人員名單；2020年成都出臺(tái)《關(guān)于完善商品住房公證搖號(hào)排序選房有關(guān)規(guī)定的補(bǔ)充通知》規(guī)定，需要達(dá)到“登記購房人數(shù)在當(dāng)期準(zhǔn)售房源數(shù)1.2倍至3倍之間”才啟動(dòng)搖號(hào)程序。
長沙在2018年較早提出個(gè)人和企業(yè)購房限售期，且限售時(shí)長高于廣州、南京等城市，即分別為取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書滿4年、5年才能售賣。個(gè)人出售房產(chǎn)方面，長沙的限售年限長于廣州、成都、重慶、南京等城市。長沙2018年6月25日出臺(tái)《長沙市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，在長沙本市限購區(qū)域（芙蓉區(qū)、雨花區(qū)、天心區(qū)、開福區(qū)、岳麓區(qū)、望城區(qū)、長沙縣）內(nèi)個(gè)人購買的商品住房，須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書滿4年后方可上市交易。與此同時(shí)，根據(jù)廣州市人民政府辦公廳2017年3月出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》，廣州房產(chǎn)是取得不動(dòng)產(chǎn)證滿2年后即可轉(zhuǎn)讓；成都則是在2018年5月《成都市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步完善我市房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的通知》中規(guī)定新購住房需取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿3年后即可轉(zhuǎn)讓。長沙對于個(gè)人出售房產(chǎn)時(shí)間長于其他城市，長達(dá)4年的等待交易期，意味著通過市場差價(jià)賺錢的方式將遭遇長周期帶來的風(fēng)險(xiǎn)沖擊。企業(yè)出售房產(chǎn)方面，長沙在2018年出臺(tái)的《長沙市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》中提出暫停企業(yè)在限購區(qū)域內(nèi)購買商品住房，已購買的商品住房取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。而廣州則在上述政策中規(guī)定企業(yè)須取得不動(dòng)產(chǎn)證滿3年后可轉(zhuǎn)讓，長沙對于企業(yè)出售房產(chǎn)政策時(shí)間雖晚于廣州，但其規(guī)定的轉(zhuǎn)讓時(shí)間長于廣州，這削弱了企業(yè)投資房產(chǎn)資金的流動(dòng)性，從而抑制企事業(yè)單位炒房行為。
3 推動(dòng)新房改，以城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定和房產(chǎn)稅為核心加快構(gòu)建房地產(chǎn)長效機(jī)制
一是堅(jiān)持都市圈城市群戰(zhàn)略，改革“人地掛鉤”，允許跨區(qū)域用地指標(biāo)買賣，優(yōu)化土地供應(yīng)。目前推行的“人地掛鉤”為農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量與建設(shè)用地供應(yīng)量掛鉤，并不能解決熱點(diǎn)城市人口流入與住房供應(yīng)緊張之間的矛盾。未來應(yīng)堅(jiān)持都市圈城市群戰(zhàn)略，推行新增常住人口與土地供應(yīng)掛鉤、跨省耕地占補(bǔ)平衡與城鄉(xiāng)用地增減掛鉤，如東北和西部地區(qū)售賣用地指標(biāo)，可以有效解決目前東北、西部用地指標(biāo)大量浪費(fèi)的問題。嚴(yán)格執(zhí)行“庫存去化周期與供地掛鉤”原則，優(yōu)化當(dāng)前土地供應(yīng)模式。
二是保持貨幣政策和房地產(chǎn)金融政策長期穩(wěn)定。實(shí)行長期穩(wěn)定的住房信貸金融政策，穩(wěn)定購房者預(yù)期，支持剛需和改善型購房需求，同時(shí)抑制投機(jī)性需求。支持房企合理融資需求，規(guī)范融資用途，防止過度融資。
三是穩(wěn)步推動(dòng)房產(chǎn)稅試點(diǎn)。隨著大開發(fā)時(shí)代結(jié)束，存量房時(shí)代下土地出讓金減少、交易環(huán)節(jié)稅收減少，推出房產(chǎn)稅是大勢所趨。從國際經(jīng)驗(yàn)看，房產(chǎn)稅通常被成熟市場經(jīng)濟(jì)體作為地方財(cái)政收入的重要和穩(wěn)定房產(chǎn)稅改革的總原則是“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”。“立法先行”是先立法再開征；“充分授權(quán)”是授權(quán)各地方因地制宜試點(diǎn)、不一刀切，本身房產(chǎn)稅按照國際經(jīng)驗(yàn)就是地方主體稅；“分布推進(jìn)”是積極穩(wěn)妥推進(jìn)，要力爭方案成熟并做好社會(huì)預(yù)期引導(dǎo)。
四是豐富供應(yīng)主體，轉(zhuǎn)變住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。當(dāng)前華夏住房供給體系重銷售輕租賃，多元主體供給型的住房體系尚未建立。未來供應(yīng)主體將從以開發(fā)商為主轉(zhuǎn)變?yōu)檎㈤_發(fā)商、租賃中介公司、長租公司等多方供給；以市場化的商品住房為主、加大各類保障性住房供應(yīng)力度，形成“高收入靠市場、中等收入有支持、低收入能保障”的階梯化住房供給結(jié)構(gòu)。不過，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的探索與政策出臺(tái)須因地制宜，警惕盲目跟風(fēng)。
責(zé)編:陶紀(jì)燕 | 審核:李震 | 總監(jiān):萬軍偉
（澤平宏觀）
