近年來，江西省宜春市宜陽新區(qū)啟動轄區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)改造工程，成果顯著。圖為張家山先鋒片區(qū)袁頭沖小區(qū)一角。
劉繼剛攝（人民視覺）
江蘇省泰州市老舊小區(qū)改造工程已全面鋪開。圖為不久前，工人正在對泰州市海陵區(qū)東苑公寓小區(qū)外墻出新粉刷。
賈宏偉攝（人民視覺）
裝電梯、加保溫層，老舊小區(qū)改造正讓越來越多城鎮(zhèn)居民受益。下一步得重點是什么？
China發(fā)改委、住建部日前聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造配套設(shè)施建設(shè)得通知》（以下簡稱《通知》），要求對2000年底前建成得需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)配套設(shè)施短板進行摸排，以燃氣、電力、排水、供熱等配套基礎(chǔ)設(shè)施和養(yǎng)老、托育、停車、便民、充電樁等民生設(shè)施為重點，進行優(yōu)先改造。
這些“看不到”“難看到”得地方，是老舊小區(qū)運行得痛點堵點。補上配套設(shè)施短板，讓居民充滿期待。
摸排“看不見得地方”
——排查配套基礎(chǔ)設(shè)施存在得安全隱患，摸排民生設(shè)施缺口情況
老舊小區(qū)得“老”和“舊”，不僅體現(xiàn)在具體得樓齡上，更隱藏在許多“看不見得地方”。
“加裝電梯、路面硬化，這些都是‘看得見得地方’，而‘看不見得地方’也應(yīng)成為改造得重點對象。”提起老舊小區(qū)改造，北京市海淀區(qū)某老舊小區(qū)居民陳軍這樣說。陳軍所居住得小區(qū)建成于上世紀(jì)80年代初，由于樓齡較老，小區(qū)配套設(shè)施存在排水設(shè)施老化、暖氣溫度不高、入戶光纖網(wǎng)速較慢等問題。以排水設(shè)施為例，樓內(nèi)上下水管道為鑄鐵材質(zhì)，老化銹蝕較為嚴(yán)重，存在滲水漏水等現(xiàn)象。“每到停水后恢復(fù)供水時，水都是棕紅色得，還摻雜著沙礫，要排很久才能恢復(fù)清澈。管道銹蝕已經(jīng)影響到水質(zhì)，我家不燒自來水喝，也不用它做飯。”陳軍說。
對民生設(shè)施缺口，老舊小區(qū)得居民們同樣有很強烈改造意愿。
“樓門高出地面5級臺階，卻沒有無障礙設(shè)施，對于坐輪椅、拄拐杖得老人特別不方便。小區(qū)里老人多、孩子多，缺少養(yǎng)老托育設(shè)施。”年過八旬得王淑珍老人住在北京市朝陽區(qū)一處建于上世紀(jì)90年代得小區(qū)，眼下就有一樁煩心事：“我們這里是一梯兩戶得結(jié)構(gòu)，有些業(yè)主干脆就把電梯外得公共空間圈占了，打隔斷、存雜物，感覺很不安全，但物業(yè)又沒有執(zhí)法權(quán)，現(xiàn)在成了‘老大難’問題。”王淑珍說。
這些“看不到”“難看到”得地方，既包含市政配套設(shè)施等基礎(chǔ)類改造內(nèi)容、滿足居民生活便利需要得完善類改造內(nèi)容，也包含豐富公共服務(wù)得提升類改造內(nèi)容，正是下一階段老舊小區(qū)改造得重點。
《通知》要求排查燃氣、電力、排水、供熱等配套基礎(chǔ)設(shè)施以及公共空間等可能存在得安全隱患；摸排養(yǎng)老、托育、停車、便民、充電樁等設(shè)施缺口情況。在此基礎(chǔ)上，上述設(shè)施將作為重點內(nèi)容得到優(yōu)先改造。
國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所研究員任興洲對本報感謝表示，老舊小區(qū)相關(guān)設(shè)施改造是一項包括前期立項、中期建設(shè)、后期管理維護在內(nèi)得系統(tǒng)性工程，前期摸排到位、面向居民做好解釋引導(dǎo)，是做好改造得重要前提。具體實施過程中也要堅持因地制宜、分類施策，力爭做到一地一策、一小區(qū)一策。“摸清情況，找準(zhǔn)短板，在改造過程中首先力求實效，將極大提升老舊小區(qū)居民獲得感、幸福感。”任興洲說。
建設(shè)好、更新好、管護好
——加強事中事后監(jiān)管，推行物業(yè)可以化管理，完善長效管理機制
補上老舊小區(qū)配套設(shè)施短板，是一項復(fù)雜而細致、牽涉面廣得大工程。
“我們希望把鑄鐵管換成PVC（聚氯乙烯）得，但這真得是大工程，要換就得整串換，需要有人組織協(xié)調(diào)、各戶統(tǒng)一行動。當(dāng)然，也需要不少錢。”陳軍告訴感謝，要解決排水設(shè)施老化得問題，單憑個別業(yè)主和物業(yè)公司得力量是遠遠不夠得，需要多個主體在各環(huán)節(jié)形成合力，才能實現(xiàn)“標(biāo)本兼治”。
王淑珍表示，設(shè)施建好了，也要管好，這就要提升社區(qū)、物業(yè)和相關(guān)部門得服務(wù)管理能力。“我們小區(qū)停車位不僅缺少，而且管理無序。有得戶一個也沒有，有得人卻占有多個。時間長了，很多居民對設(shè)施管理者缺乏信任。”
配套設(shè)施改造，需要壓實責(zé)任主體。《通知》強調(diào)，首先要落實可以經(jīng)營單位得社會責(zé)任和安全責(zé)任，做好安全巡查和設(shè)施管養(yǎng)。在完善長效管理機制方面，各級城市（縣）要履行安全管理主體責(zé)任，相關(guān)部門要按職責(zé)開展安全監(jiān)督檢查。此外，要建立居委會、業(yè)委會、物業(yè)公司等廣泛參與、共商事務(wù)、協(xié)調(diào)互動得社區(qū)管理新機制，推進社區(qū)基層治理體系和治理能力現(xiàn)代化，共同維護改造成果。
改造過程中得統(tǒng)籌協(xié)調(diào)也很重要。“各家單位管養(yǎng)設(shè)施常常是‘九龍治水’，缺乏協(xié)調(diào)。今天挖水管子，明天修井，后天動光纜……挖了填、填了挖，時不時再停個水，給居民生活帶來很多不便。”陳軍說。為此，《通知》在工程質(zhì)量安全監(jiān)管方面對項目行業(yè)主管單位、建設(shè)單位、勘察設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位均提出相應(yīng)要求，同時明確強化項目建設(shè)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，優(yōu)化空間布局和建設(shè)時序，避免反復(fù)開挖。
此外，部分老舊小區(qū)由于歷史原因沒有物管、配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)不明晰，成為中長期配套設(shè)施維護更新得障礙。《通知》明確，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)完成改造后，有條件得小區(qū)通過市場化方式選擇可以化物業(yè)服務(wù)公司接管；引導(dǎo)將相關(guān)配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)依照法定程序移交給可以經(jīng)營單位，由其負責(zé)后續(xù)維護管理。
多渠道籌措資金
——統(tǒng)籌地方財力；鼓勵金融機構(gòu)參與；引導(dǎo)居民出資參與
不少居民和專營單位、物管企業(yè)工作人員在采訪中表示，配套設(shè)施和民生設(shè)施改造作為老舊小區(qū)改造得難點，“難就難在資金”。
任興洲認(rèn)為，解決“錢從哪兒來”得問題，關(guān)鍵在于創(chuàng)新投融資機制，推動多主體共建共改；同時，要著眼于改造得可持續(xù)性，促進資金活水持續(xù)涌流，避免籌措資金過程變?yōu)椤耙诲N子買賣”。
明確多種資金正是此次《通知》得一大亮點。
一方面，《通知》強調(diào)，中央預(yù)算內(nèi)投資全部用于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造配套設(shè)施建設(shè)項目；各地應(yīng)統(tǒng)籌地方財力，重點安排消除城鎮(zhèn)老舊小區(qū)各類安全隱患、提高排水防澇能力、完善養(yǎng)老托育設(shè)施、建設(shè)停車場和便民設(shè)施等城鎮(zhèn)老舊小區(qū)配套設(shè)施改造內(nèi)容。同時，可以經(jīng)營單位要落實出資責(zé)任，優(yōu)先安排老舊小區(qū)配套設(shè)施改造資金。
另一方面，《通知》指出，發(fā)揮開發(fā)性、政策性金融支持得重要作用；鼓勵金融機構(gòu)參與投資地方政府設(shè)立得老舊小區(qū)改造等城市更新基金；對養(yǎng)老托育、停車等有一定盈利得改造內(nèi)容，鼓勵社會資本可以承包單項或多項等；按照誰受益、誰出資原則，積極引導(dǎo)居民出資參與改造等。
“誰受益、誰出資，這6個字落實起來難度不小。2013年，物業(yè)在電梯里貼出公告，表示電梯已屬過時產(chǎn)品、亟須大修或更換。現(xiàn)在公告還貼在那兒，就是沒人出錢！”王淑珍表示，“我們這些老住戶都愿意出錢，維修基金這個池子也該續(xù)水了。另外，小區(qū)廣告牌很多，產(chǎn)生得公共收益也應(yīng)用于設(shè)施養(yǎng)護。”
為落實“誰受益、誰出資”原則，《通知》給出了具體辦法：在引導(dǎo)居民出資參與改造時，可采取直接出資、使用（補建、續(xù)籌）住宅專項維修資金、讓渡小區(qū)公共收益等方式。同時，建立健全住宅專項維修資金歸集、使用及補建續(xù)籌制度；統(tǒng)籌公共設(shè)施經(jīng)營收益等業(yè)主共有收入，保障后續(xù)管養(yǎng)資金需求。
任興洲解釋，考慮到老舊小區(qū)自身特性，配套設(shè)施改造資金需要多渠道籌措。這既非財政“大包大攬”，也非業(yè)主完全“自掏腰包”，而是通過中央財政、地方財政、居民、社會資本等多主體參與共建共改。
可能表示，不同小區(qū)得改造側(cè)重點不同，在“誰出錢”得問題上應(yīng)堅持具體問題具體分析：基礎(chǔ)類改造應(yīng)由各級財政提供資金支持；完善類、提升類改造則應(yīng)由居民分?jǐn)偮男谐鲑Y責(zé)任，社會資本也可通過市場化機制引入，用于具有一定營利性得設(shè)施改造。其中，引導(dǎo)居民協(xié)商一致并形成共識、取得樓宇乃至小區(qū)公共利益得“蕞大公約數(shù)”至關(guān)重要。
海外版
