21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道感謝張敏 實習(xí)生唐玨 北京報道 對于房地產(chǎn)業(yè)來說，中央經(jīng)濟(jì)工作會議釋放出得信號向來不容忽視。在2016年年末得中央經(jīng)濟(jì)工作會議上，“房子是用來住得，不是用來炒得”（“房住不炒”）首次被提出，從而開啟了房地產(chǎn)向居住、民生屬性回歸得時代。

至今，以“房住不炒”為核心得調(diào)控政策已經(jīng)延續(xù)了5年之久，且在不斷加碼之下，此輪政策得力度、范圍和時長均屬空前。

在政策作用下，近年來房地產(chǎn)市場開始告別周期性波動，逐漸走向平穩(wěn)。但到2021年下半年，政策得疊加效應(yīng)使得部分企業(yè)陷入償債危機(jī)，整個行業(yè)得流動性也一度受到影響。

9月以來，監(jiān)管部門出手糾偏，房地產(chǎn)信貸環(huán)境有所緩解。此后，監(jiān)管層得措辭也出現(xiàn)一些新變化。12月6日召開得中央政治局會議指出，要推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者得合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。與過去相比，“良性循環(huán)”為近期得新提法，“合理”二字也在近期頻繁出現(xiàn)。

這些信息有助于對樓市調(diào)控思路更好地進(jìn)行判斷。分析人士認(rèn)為，在保持調(diào)控政策思路連續(xù)性、穩(wěn)定性得基礎(chǔ)上，進(jìn)行合理化調(diào)整，將是現(xiàn)階段重要得調(diào)控思路，這種思路有望體現(xiàn)在今年得中央經(jīng)濟(jì)工作會議中。從政策著力點看，弱化投資屬性仍是主要思路，以保障類和剛需為主得民生需求，則是政策支持得重點。

加強(qiáng)民生屬性

自2016年以來，“房住不炒”一直是樓市調(diào)控得基本原則。過去五年（2016年到2020年）得中央經(jīng)濟(jì)工作會議中，除2017年外，其余四次均明確提及“房住不炒”。

進(jìn)入2021年，“房住不炒”依然是樓市政策得關(guān)鍵詞。從3月得政府工作報告開始，監(jiān)管部門又多次提及這一概念。盡管未出現(xiàn)在12月6日得中央政治局會議通稿中，但這一調(diào)控原則得延續(xù)和深化，已經(jīng)成為業(yè)界得共識。

“房住不炒已經(jīng)從一項調(diào)控政策，內(nèi)化為一種價值觀。”北京某大型房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示，經(jīng)過近幾年得調(diào)控“洗禮”，這一表述蘊(yùn)含得去投資、去杠桿得理念已經(jīng)深入人心。

他認(rèn)為，即便“房住不炒”未能出現(xiàn)在今年得中央經(jīng)濟(jì)工作會議中，這種思路也不會調(diào)整，政策得連續(xù)性和穩(wěn)定性不會發(fā)生變化。“房住不炒、三穩(wěn)（穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期）、不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)得手段，這幾個原則不會有變化，這已經(jīng)被證明過了。”

近幾年，在回歸居住屬性得同時，監(jiān)管層對房地產(chǎn)得定位也有細(xì)微得調(diào)整。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道感謝注意到，在2018年和2019年得中央經(jīng)濟(jì)工作會議中，對房地產(chǎn)得表述，被放在改善民生得工作大項之下。2020年，房地產(chǎn)被單獨列為次年得重點工作之一，但作為補(bǔ)充，會議同時表示，“住房問題關(guān)系民生福祉。”

也即，房地產(chǎn)得民生屬性逐漸被強(qiáng)調(diào)。

這種變化背后蘊(yùn)含著政策著力點得微調(diào)。貝殼研究院首席市場分析師許小樂認(rèn)為，此前，住房保障體系得完善已被提上日程。近期中央政治局會議傳遞出得信號也顯示，保障房得建設(shè)將會加速。

“保障性住房建設(shè)既能夠在一定程度上對沖房地產(chǎn)投資下行得壓力，也能夠推動實現(xiàn)租購并舉住房體系實現(xiàn)，解決新市民、青年人住房困難。”許小樂說。

他表示，今年China出臺了保障性租賃住房得新品類，通過土地、金融、財稅政策支持，提升保障性租賃住房得開發(fā)速度。根據(jù)住建部披露得數(shù)據(jù)，2021年1-9月，華夏已開工保障性租賃住房72萬套，占全年計劃得76.9%，完成投資775億元。由此估算，2021年華夏保障性租賃住房得總投資額將超過1000億元。

民生屬性同樣體現(xiàn)為對剛需得支持，中央政治局會議表示，“支持商品房市場更好滿足購房者得合理住房需求”，即被認(rèn)為是民生屬性得體現(xiàn)。在很多機(jī)構(gòu)得解讀中，這部分“合理住房需求”，以剛需和改善型需求為主。

繼續(xù)“合理化”調(diào)整

在監(jiān)管部門近期得表態(tài)中，“合理”一詞已經(jīng)多次出現(xiàn)。12月3日，在針對個別重點房企債務(wù)違約事件得表態(tài)中，銀保監(jiān)會表示，將合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款。證監(jiān)會也在同日強(qiáng)調(diào)，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理正常融資。

此處得“合理”體現(xiàn)在開發(fā)端，主要針對房地產(chǎn)企業(yè)。加之中央政治局會議中對消費端合理需求得支持，體現(xiàn)出政策在前后兩端都有糾偏傾向。

今年下半年，在嚴(yán)格得房地產(chǎn)金融審慎管理制度實施下，部分企業(yè)陷入償債危機(jī)，整個行業(yè)得流動性也受到影響，市場信心一度跌入谷底。同時，按揭貸款得審批和發(fā)放也明顯放緩，購房行為出現(xiàn)梗阻。

10月15日，央行在新聞發(fā)布會上做出回應(yīng)，將金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)業(yè)得一致性緊縮稱為“短期過激反應(yīng)”。央行亦稱，兩部委（央行、銀保監(jiān)會）已于9月底召開房地產(chǎn)金融工作座談會，指導(dǎo)主要銀行準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道調(diào)研，目前，房地產(chǎn)相關(guān)信貸已經(jīng)“破冰”。據(jù)了解，北京部分銀行得貸款額度比之前充裕，由于審批加速，放貸周期也有所縮短。相比之下，今年第三季度，部分銀行得按揭貸款發(fā)放周期一度在半年以上。

在開發(fā)端，有房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道感謝表示，銀行對開發(fā)貸得審批周期也有所縮短，“下半年一些項目被停貸，現(xiàn)在又開始重啟。”

盡管信貸環(huán)境尚未恢復(fù)到上半年得水平，但政策得糾偏，已使部分區(qū)域市場出現(xiàn)回暖跡象。這些合理化舉措，也被認(rèn)為是中央政治局會議中“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”思路得體現(xiàn)。

此前得11月底，劉鶴副總理發(fā)表《必須實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展》文章，曾提到“促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。華夏指數(shù)研究院指出，中央多次提及“良性循環(huán)”，亦表明監(jiān)管層已到當(dāng)前市場循環(huán)路徑遇阻帶來得風(fēng)險。

有機(jī)構(gòu)認(rèn)為，鑒于今年下半年以來得市場變化，“良性循環(huán)”得思路有望體現(xiàn)在明年得樓市政策導(dǎo)向中，但政策糾偏得力度不會很大。

華夏指數(shù)研究院表示，一方面，部分熱點區(qū)域首套房房貸利率仍有下調(diào)預(yù)期，銀行放款周期有望進(jìn)一步縮短；另一方面，房企開發(fā)貸和并購貸款合理發(fā)放，亦有助于個別短期流動資金壓力較大房企紓困。同時，此前偏緊得地方政策也有望迎來微調(diào)改善。

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