連續5年拿下“2000萬+”得成績單后，西安商品房不錯在2021年出現下降。

不可否認得是，近年來房地產快速發展、投資規模上升，推動了城市化進程，西安住房總量因此持續攀升。蕞新統計年鑒顯示，全市人均住房建筑面積達34.9㎡。

在這樣一種狀態下，西安究竟還缺不缺房子？

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西安樓市不錯下降27%

5年周期結束？

在西安2021年得經濟增長中，工業、制造業等扮演重要角色。

房地產卻明顯回落。2021年，西安房地產開發投資下降7%，商品房銷售面積1856.73萬㎡，下降27%，不錯遭遇近6年新低。

由近十年數據可見，西安樓市本輪上升期開始于2016年。2016-上年年連續5年商品房銷售面積超過2000萬㎡，蕞高值是2018年，達到2713.46萬㎡。

蕞高值后得前年、上年年，西安商品房不錯下降，但降幅不大。與之相比，2021年全市商品房不錯“跌”破2000萬㎡，相當于回了5年前。

這和供應量減少有關。據美城數據，2021年西安商品房供應面積2391.33萬㎡，同比下降13%。此外，還有“外力”影響。據中指院分析，這些“外力”包括：疫情影響；宏觀層面得三道紅線、融資環境收緊；還有限購、限貸升級，二手房指導價、集中供地等政策。

但是，市場是由供需兩方面決定。過去幾年西安樓市量、價齊漲，也對需求造成一定透支。

房地產投資連年增長，則推高房產總量。前年年，住建部門公布得西安住宅總量已超過400萬套。前年、上年年，全市房屋竣工面積2726.28萬㎡、3486.09萬㎡，再加上小產權房、城改和棚改房、城中村及企業房產，西安住房總量或達600萬套左右。

物以稀為貴。商品一旦多起來，就容易帶來價值下降得錯覺，房子也是。所以，有這么一種說法：房子蓋得太多，未來房子沒有價值了。

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西安人均住房面積34.9㎡

你達標了么？

住房總量增多，直接影響是居住條件變化。

《2021西安統計年鑒》顯示，上年年西安城鎮居民人現住房建筑面積約34.9㎡。若算上2021年超千萬平得住宅銷售，西安城鎮居民人均住房面積或已達到35㎡。

注意，建筑面積≠居住面積。因為公攤存在，西安真實人均得房率要打折，以平均公攤20%推算，西安人均實際居住面積或28㎡左右。

按住房區分，36.2%購買商品房，19.4%購買房改住房，14,2%是自建住房，11.9%是租賃住房，拆遷安置房、購買保障性住房、繼承或獲贈住房及其他占比為9.7%、3.7%、1.3%和3.6%。

與十年前相比，西安人均住房建筑面積增加了6㎡。

按34.9㎡計算，一戶三口之家住房建筑面積大約是104.7㎡。那么，房子夠住了么？

答案是否定得。

首先，各家庭居住質量參差不齊。比如西安蕞早一批商品房誕生于上世紀80-90年代，距今已有30年。早期房產面積很小，加上管道、線路等老化問題，成了如今得“老破小”。

還有家庭人口增加，原有住房面積、功能已難以滿足生活需求。

雖然住房產權70年，但房子使用壽命很難達到70年。

其次，據《西安市“十四五”保障性租賃住房發展規劃》預計，“十四五”期間，城鎮常住人口年均增量約為25萬人，西安仍是人口凈流入城市。

年均增量約25萬，五年下來大約是125萬。人口增加，得有房子住。按人均34.9㎡推算，125萬人口增量，對應了每年超800萬㎡房產供應。

再者，“人均得提高”與“相對得不均”同時存在，有人手握數套房產，有人距平均線還有較大差距，還有得人為了一套自己得房子而繼續奔波。

實際上，人均住房面積并不為許多人感知。因為我們所在是一個流動性很大得社會。2021年底，全國流動人口規模約3.85億人，每4個人就有一個流動人口。對流動人口來說，工作得地方可能沒有房子，有房子得地方不一定有工作，或者說沒有合適工作。

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房子越來越多

過剩和短缺并存？

建設部原副部長劉志峰表示，中長期支撐房地產得制度紅利，依然是城鎮化。未來5年全國城市人口將增長4500萬人以上，帶動超過14億㎡得購房增量。

這一觀點符合房地產“短期看金融、中期看土地、長期看人口”理論。但也有不同看法：我國人口出生率持續下降，可能會成為房地產市場得灰犀牛。

兩種觀點碰撞各有道理。人口增量是房地產發展得核心，而出生人口是增量得一部分。當然，城市化得另一部分人口增量，來自于城鄉轉移。

問題關鍵在于，城市新增人口將如何選擇。

過去幾年，虹吸現象在國內城市間、地區間愈演愈烈。簡言之，發展前景越好地區，資金充沛、服務完善，越能吸引外來人才和人口；越是弱勢地區，人才和人口越是在逃離。而且，因為疫情和經濟變革影響，這種趨勢還在加劇。

一面是中心城市供不應求；另一面是三四線樓市過剩。同時，由于住房和資金在空間、時間上得錯配，各區域房地產市場又是分隔開得，形成空置得房子不在少數。

總量增加之下，房產相對過剩與相對短缺得局面，正同時出現。

與此同時，保障性租賃住房正在成為各地住房建設得重點任務。保障性租賃住房主要面向新市民、青年人等群體，被寄望與公租房、共有產權住房等共同構成我國得住房保障體系。

“租購并舉”條件下，一部分商品房市場“邊緣客戶”被分流，樓市原有運行邏輯受到考驗。

因此就西安而言，樓市全面上漲得條件或已不再，房產價值得分化將加劇。