中國(guó)總價(jià)新地王誕生！

來源：商業(yè)周刊中文版

2月20日，上海市徐匯濱江西岸金融港地塊正式出讓，香港怡和集團(tuán)附屬香港置地聯(lián)合體以310.5億的價(jià)格成交，成功刷新了中國(guó)大陸土地交易的總價(jià)記錄。

該宗地占地超過320000㎡，總開發(fā)體量約180萬㎡的土地，以成交價(jià)格計(jì)算，1，087，049.6 ㎡地上計(jì)容面積計(jì)算，樓板價(jià)約為28，565元/㎡，如算上地下商業(yè)，平均價(jià)格約為27，000元/㎡。

這一總價(jià)也略微超過了2014年招商蛇口和華僑城聯(lián)合體以310億元的總價(jià)拍得深圳新會(huì)展中心地塊，成為了中國(guó)大陸的總價(jià)新地王。

事實(shí)上，近期的土地“熱度”不止出現(xiàn)在上海。2月18日，北京出讓大興、通州三宗地塊，起拍價(jià)65.56億元，吸引20家房企激烈角逐，最終三宗地全部出讓，共攬金87億。至此，北京開年已出讓9宗地塊，攬金高達(dá)364億。

但從全國(guó)來看，受疫情影響，多地土拍市場(chǎng)延遲交易。根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，春節(jié)后兩周（1月31-2月13日）重點(diǎn)城市共成交108幅土地，總成交量?jī)H674萬平方米，同比2019年下降62%。

另外，據(jù)中指院調(diào)查顯示， 2020年企業(yè)整體投資拿地規(guī)模以減少和持平為主。45%的企業(yè)認(rèn)為疫情影響下全年拿地規(guī)模較去年下降，31%的企業(yè)認(rèn)為與去年基本持平。

疫情影響下，房企拿地會(huì)更加審慎。在此之下，房企為何大肆搶入北京、上海？

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次上海地王項(xiàng)目的交易，在近期土地市場(chǎng)略顯悲觀的時(shí)候進(jìn)行，本身就是很不尋常。其信號(hào)意義極強(qiáng)，也為當(dāng)前略帶蕭條的土地和房產(chǎn)交易市場(chǎng)注入了一劑強(qiáng)心劑。

同時(shí)進(jìn)一步說明房企拿地的邏輯，即新冠肺炎帶來的沖擊是短期的，整個(gè)中國(guó)土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面沒有改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)的韌勁依然存在，所以類似土地交易不會(huì)受新冠肺炎沖擊的影響，更不會(huì)出現(xiàn)暫停拍地或中止拍地等現(xiàn)象。

“客觀上都說明中國(guó)核心城市優(yōu)質(zhì)土地市場(chǎng)的投資價(jià)值，也充分說明各類資本依然看好此類重點(diǎn)土地市場(chǎng)的投資。”嚴(yán)躍進(jìn)直言。

不難預(yù)見，疫情過后，重點(diǎn)一二線城市因較好的基礎(chǔ)設(shè)施和醫(yī)療衛(wèi)生條件將更受青睞。其中，尤以京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳、中西部、成渝五大城市群核心城市及輻射的熱點(diǎn)城市投資吸引力較強(qiáng)。

延伸閱讀：“地王”不妙

在房住不炒、穩(wěn)字當(dāng)頭政策的持續(xù)推進(jìn)中，2019年，全國(guó)土地市場(chǎng)價(jià)格維持平穩(wěn)運(yùn)行，在“地王”數(shù)量大幅減少的同時(shí)，不少昔日“地王”入市后遭遇市場(chǎng)下行，尤其是熱點(diǎn)一二線城市部分“地王”陷入尷尬境地。專家認(rèn)為，未來在政策和市場(chǎng)雙重作用下，房企高質(zhì)量周轉(zhuǎn)模式將逐步顛覆囤地模式，土地市場(chǎng)將更趨于理性。

多數(shù)“地王”面臨虧損

所謂“地王”，主要是對(duì)在房地產(chǎn)開發(fā)土地招標(biāo)活動(dòng)中以碩大的資金數(shù)字拍得自己屬意地塊的中標(biāo)單位的諧稱。目前，政府采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓住宅用地，往往競(jìng)出天價(jià)，而這一天價(jià)又必然作為成本帶進(jìn)了房?jī)r(jià)，也把房?jī)r(jià)推向天價(jià)。社會(huì)對(duì)于一些“地王”的產(chǎn)生，往往會(huì)產(chǎn)生對(duì)于房?jī)r(jià)又會(huì)重回新高的擔(dān)憂。

據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，2019年北京地區(qū)八成“地王”已入市，入市項(xiàng)目平均入市周期達(dá)17個(gè)月，比全國(guó)平均入市周期多10個(gè)月左右。上海也有六成“地王”入市，平均入市周期達(dá)33個(gè)月，比全國(guó)平均入市周期多18個(gè)月。

以上海為例，除了推盤量勁增以外，誕生于2016年前后的多個(gè)地王項(xiàng)目也趕在2019年年末新推房源入市，成為滬上樓市一大看點(diǎn)。如公元2040項(xiàng)目于2019年12月9日加推房源入市，而其是浦東祝橋板塊的地王項(xiàng)目。盡管如此，在一片年末沖刺的熱鬧中，依然有相當(dāng)部分項(xiàng)目“備受冷落”。如寶山區(qū)顧村板塊“地王”項(xiàng)目央璽，網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，其2019年分別于6月、10月兩次開盤，675套房源至今仍然有381套為可售狀態(tài)。

易居中國(guó)CEO丁祖昱指出，目前盈利的“地王”項(xiàng)目?jī)H占少數(shù)，以北京為例，七成入市“地王”面臨虧損。此類項(xiàng)目“房地差”多在1萬元/平方米以下，“地房比”多在70%以上。“當(dāng)前北京房企大多陷入‘賠本賺吆喝’的窘境。隨著保障房供應(yīng)力度進(jìn)一步加大，項(xiàng)目銷售速度愈發(fā)緩慢，資金回籠速度也勢(shì)必趨緩，未來北京房企的日子或更加艱難。”

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄表示，北京、上海半數(shù)以上“地王”項(xiàng)目呈現(xiàn)虧損狀態(tài)。廣州“地王”項(xiàng)目上市情況稍好于京滬，主要是入市周期較長(zhǎng)，房?jī)r(jià)上漲空間相對(duì)較大。克而瑞研究中心市場(chǎng)研究總監(jiān)馬千里稱，入市后不賺錢甚至面臨虧損的“地王”項(xiàng)目大多來自資金鏈存在巨大壓力或?qū)?xiàng)目本身信心不足的房企。

實(shí)際上從2019年5月開始，央行、銀保監(jiān)會(huì)等部門陸續(xù)出臺(tái)政策，信托、美元債等融資渠道大大受限，銀行對(duì)開發(fā)貸的審核也趨于嚴(yán)格。在2019年7月31日召開的中央政治局會(huì)議提出，“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，每逢經(jīng)濟(jì)下行時(shí)期便刺激房地產(chǎn)的預(yù)期被打破。同時(shí)，相關(guān)部門連續(xù)對(duì)房地產(chǎn)信托、銀行進(jìn)行整治約談，同時(shí)對(duì)開發(fā)貸、境外發(fā)債等多種融資方式進(jìn)行進(jìn)一步限制。

同時(shí)上海易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，截至2019年11月底，全國(guó)300城土地市場(chǎng)成交建筑面積23億平方米，較2018年同期下降了3.7%。雖然11月300城供應(yīng)總量翻番，年底又是土地成交的旺季，但考慮到前11月成交量與2019年全年存在4.3億平方米的差距，該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，當(dāng)年的土地成交規(guī)模大概率會(huì)低于2018年。不僅如此，2019年前11月，300城住宅用地溢價(jià)率為13.5%，比2018年的15.8%有所下降。

2019年下半年開始，部分房企暫停拿地，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。一方面是由于部分項(xiàng)目在很多城市都面臨著銷售困局，銷售率已經(jīng)成為企業(yè)面臨的問題，讓房企拿“地王”的沖動(dòng)銳減；另一方面負(fù)債率過高的房企也在今年被動(dòng)減少甚至?xí)和Ｄ玫貏?dòng)作。整體來看，房企在土地市場(chǎng)已明顯理性，拉動(dòng)土地溢價(jià)率持續(xù)走低。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示，2019年負(fù)債率過高的房企漸漸被動(dòng)減少甚至?xí)和Ｄ玫貏?dòng)作。此外，2016年-2017年的地王項(xiàng)目在很多城市都面臨著銷售困局，也讓房企拿“地王”的沖動(dòng)銳減。

2020年房地產(chǎn)怎么走？

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國(guó)仕英預(yù)測(cè)，2020年房地產(chǎn)政策不會(huì)有較大幅度的放松，且并不具備放松的基礎(chǔ)。2020年房地產(chǎn)政策大基調(diào)仍是“房住不炒”；同時(shí)，也是因城施策，且主要是重點(diǎn)區(qū)域的調(diào)控，而不再是全國(guó)一刀切的政策。她認(rèn)為，2020年“因城施策”的城市會(huì)越來越多，政府對(duì)于政策的調(diào)控也會(huì)更加頻繁，調(diào)整方向和內(nèi)容也會(huì)更加全面。但“因城施策”并不意味著就是政策的放松，“因城施策”的前提是當(dāng)?shù)爻鞘蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)一定要平穩(wěn)發(fā)展，如果部分城市出現(xiàn)比較強(qiáng)的炒作跡象或者出現(xiàn)房?jī)r(jià)較快上漲的現(xiàn)象，該類城市仍會(huì)出臺(tái)收緊政策。

“從中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議及全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議傳遞出的信號(hào)來看，2020年樓市健康平穩(wěn)發(fā)展，以及安居宜居的住房目標(biāo)不會(huì)改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢(shì)。預(yù)計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控總體繼續(xù)保持從嚴(yán)，因城施策的方式會(huì)變得更加多樣化，房地產(chǎn)金融側(cè)收緊將常態(tài)化。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波分析說。

2019年12月30日，克爾瑞研究院在《2019年中國(guó)房地產(chǎn)總結(jié)與展望》中稱，融資收緊、償債高峰的到來，讓多數(shù)企業(yè)現(xiàn)金壓力陡增。疊加當(dāng)前市場(chǎng)銷售分化顯著，政策調(diào)控的不確定性，企業(yè)重心仍會(huì)集中在去負(fù)債、降杠桿、穩(wěn)銷售上。就當(dāng)前市場(chǎng)周期來看，地市、樓市大概率繼續(xù)降溫，2020年房企投資態(tài)度或?qū)⒀永m(xù)近兩年保守的態(tài)勢(shì)，這一點(diǎn)從多數(shù)房企對(duì)未來投資表態(tài)也可以看出，理性、謹(jǐn)慎出現(xiàn)頻率高，甚至出現(xiàn)部分企業(yè)停止拿地的傳聞。

整體而言，謹(jǐn)慎投資的大方向不會(huì)轉(zhuǎn)變，但隨著土地市場(chǎng)降溫、可比地價(jià)有回落之勢(shì)、以及政府出讓條件可能出現(xiàn)讓步，2020年整體的投資節(jié)奏會(huì)呈現(xiàn)“前松后緊”的局面，與2019年走勢(shì)基本一致，畢竟年前獲得的地塊能夠在年內(nèi)上市，對(duì)于高周轉(zhuǎn)的企業(yè)而言仍有吸引力。