近一年_可謂是恒大地產(chǎn)的多事之秋_早在2021年9月24日_網(wǎng)上就傳出《恒大集團(tuán)關(guān)于懇請(qǐng)支持重大資產(chǎn)重組項(xiàng)目的情況報(bào)告》_此后關(guān)于恒大的負(fù)面新聞不斷。
比如像商票兌付、銷(xiāo)售員工傭金結(jié)算等問(wèn)題不斷被爆出_幾家知名評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)也下調(diào)恒大的信用等級(jí)_接著是出售資產(chǎn)的消息_恒大幾乎每次都給予了官方回應(yīng)_各方似乎處在一種拉鋸戰(zhàn)中_但當(dāng)8月17日恒大地產(chǎn)董事長(zhǎng)許家印、總經(jīng)理柯鵬雙雙卸任_并把棒交給了趙長(zhǎng)龍后_恒大的債務(wù)風(fēng)波再次被推上了風(fēng)口浪尖。
在不少網(wǎng)友看來(lái)_許家印可能要撂挑子了_許家印和柯鵬兩位恒大地產(chǎn)核心人物退居幕后_他們是不是擔(dān)心恒大地產(chǎn)事態(tài)一旦發(fā)生變化而成為失信人員？對(duì)此_恒大公司給予了“系正常變動(dòng)”的回應(yīng)_那么_網(wǎng)友的疑慮就此消失了嗎？顯然沒(méi)有！主要有兩大方面_
第一_按理說(shuō)_公司董事長(zhǎng)、法人變更確實(shí)是一件正常的事_但接替許家印的趙長(zhǎng)龍真的能挑起恒大地產(chǎn)的重?fù)?dān)么？據(jù)新浪財(cái)經(jīng)報(bào)道_天眼查風(fēng)險(xiǎn)信息顯示_“趙長(zhǎng)龍的周邊風(fēng)險(xiǎn)高達(dá)5800余條”_大都是與恒大相關(guān)的法律糾紛和被執(zhí)行信息等_而且有分子公司被列為失信被執(zhí)行人。他的能力能比許家印強(qiáng)？能帶領(lǐng)恒大走出困境嗎？在很多網(wǎng)友心里打了一個(gè)大問(wèn)號(hào)。
第二_負(fù)債數(shù)據(jù)龐大。根據(jù)的報(bào)道顯示_財(cái)報(bào)顯示_截至2021年底_恒大的有息負(fù)債為7165億元_按照監(jiān)管部門(mén)的監(jiān)管要求_恒大的凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比和剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率均超“紅線”_分別為152.88_、0.47倍和83.43__對(duì)應(yīng)的監(jiān)管合格標(biāo)準(zhǔn)分別為100_、1和70__由此可以看出恒大的負(fù)債情況。當(dāng)然_恒大在今年中宣告有息負(fù)債已經(jīng)降至5700億_實(shí)現(xiàn)了一條紅線轉(zhuǎn)綠_不過(guò)_這是恒大自己的說(shuō)法_有好事網(wǎng)友寫(xiě)了一篇題為《管中窺豹之恒大的負(fù)債到底有多少》文章_根據(jù)港交所的數(shù)據(jù)梳理了一下恒大到底有多少債務(wù)。
截至2021年12月31日_總負(fù)債為16151億元_其中一年內(nèi)的有息無(wú)息債務(wù)高達(dá)11771億元。當(dāng)然_在該作者看來(lái)_這還僅是明面上的_他以青島某一個(gè)恒大項(xiàng)目為例_包括優(yōu)惠款返還、老帶新贈(zèng)送的3年到幾十年的物業(yè)費(fèi)、拖欠的傭金、房屋抵押無(wú)法網(wǎng)簽四項(xiàng)的隱形債務(wù)就超過(guò)5.5億。作者在最后表示_恒大全國(guó)在售項(xiàng)目700來(lái)個(gè)_有多少類似情況？這種隱形債務(wù)又是一個(gè)多么龐大的數(shù)字？
實(shí)事求是地講_恒大也有一些核心資產(chǎn)_比如汽車(chē)市值1300多億_恒大物業(yè)780多億_深圳的舊改項(xiàng)目也值數(shù)百億_但與恒大巨額的負(fù)債相比_差距不言自明。那么_還能依靠朋友關(guān)系解救嗎？
在業(yè)內(nèi)看來(lái)_恒大走出困境的辦法著實(shí)不多。我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)王波在解讀“恒大地產(chǎn)臨時(shí)換帥”中給出了3大可能猜想。第一_股權(quán)重組_白馬騎士資金注入；第二_資產(chǎn)債務(wù)重組、值錢(qián)的資產(chǎn)變現(xiàn)還債；第三_宣布破產(chǎn)。那么_哪種可能性大？抑或還有其他解決辦法？
許家印的朋友圈確實(shí)很強(qiáng)大_據(jù)東方財(cái)富報(bào)道_早在2008年恒大遭遇危機(jī)后_資金缺口為120億_最后依靠?jī)晌幌愀鄹缓琅笥褞椭靡远蛇^(guò)難關(guān)。說(shuō)實(shí)話_那些富豪幾百億身價(jià)_這些支持在當(dāng)時(shí)還是可以做到的_但現(xiàn)在盤(pán)子這么大_債務(wù)如此龐大_非幾個(gè)富豪朋友可以解決的。何況_君不見(jiàn)前段時(shí)間_包括蘇寧在內(nèi)的大戶_支持投入的1300億戰(zhàn)投資金不得不轉(zhuǎn)為普通股_而做了長(zhǎng)期股東_蘇寧因此也深陷泥潭_說(shuō)到底_沒(méi)那么多資金還給你_現(xiàn)在誰(shuí)還敢輕易往里砸多少錢(qián)？一句話_依靠朋友解困的路子基本上難行通了。
但是_也有網(wǎng)友說(shuō)了_“恒大這么大攤子_怎么能輕易倒？畢竟欠了銀行、供應(yīng)商等債權(quán)人那么多錢(qián)”_王波也表示_第三種可能性不大_畢竟“萬(wàn)一破產(chǎn)涉及230個(gè)城市近千個(gè)項(xiàng)目_這關(guān)系到無(wú)數(shù)買(mǎi)房人利益”。從某種角度看_有一定道理_但大而真的不能倒嗎？未必！
在去年的12月8日_銀保監(jiān)會(huì)郭主席表示_要關(guān)注新型“大而不倒”風(fēng)險(xiǎn)_當(dāng)然_當(dāng)時(shí)的語(yǔ)境下是主要針對(duì)金融科技公司說(shuō)的。實(shí)際上_無(wú)論是金融科技公司_還是房地產(chǎn)_都是資金密集型行業(yè)_對(duì)金融安全、經(jīng)濟(jì)安全聯(lián)系緊密。“及時(shí)精準(zhǔn)拆彈_消除新的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)隱患”_這是郭主席當(dāng)時(shí)對(duì)金融科技行業(yè)的解決之道_其實(shí)_這又何嘗不適合房地產(chǎn)行業(yè)呢？連比恒大規(guī)模更大_業(yè)務(wù)更優(yōu)秀的海航集團(tuán)都破產(chǎn)了_就別談所謂的護(hù)城河、安全邊際了。在監(jiān)管方面_誰(shuí)都在陽(yáng)光下_不可能特殊對(duì)待_恒大也不例外。
在業(yè)內(nèi)看來(lái)_對(duì)于恒大來(lái)說(shuō)_換帥之后_當(dāng)務(wù)之急就是加快商品房銷(xiāo)售節(jié)奏_把債務(wù)水平降到安全范圍內(nèi)。但誰(shuí)都知道_現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度降溫明顯_加上房貸額度緊張_要想通過(guò)銷(xiāo)售快速回款_最有效的方法就是_開(kāi)啟全面降價(jià)銷(xiāo)售_通過(guò)低價(jià)加快去化。若果真如此的話_對(duì)樓市而言_一旦全面開(kāi)啟降價(jià)銷(xiāo)售_大概率將會(huì)出現(xiàn)3大變化。
1.前期業(yè)主可能不滿_阻撓降價(jià)銷(xiāo)售。比如前期業(yè)主買(mǎi)的價(jià)格是8000元/平米_你現(xiàn)在賣(mài)5000元一平米_100平米就損失了30萬(wàn)。雖然說(shuō)買(mǎi)房是市場(chǎng)行為_(kāi)但房子不比其他_總價(jià)高_(dá)價(jià)格變化決定了家庭財(cái)富的變化。如何權(quán)衡前期業(yè)主的訴求_這是必須要考慮的_能否給予適當(dāng)補(bǔ)償_比如送車(chē)位_免物業(yè)費(fèi)等等_最終讓降價(jià)銷(xiāo)售得以順利開(kāi)展。
2.對(duì)地方樓市監(jiān)管帶來(lái)難度。比如前不久某地出臺(tái)了銷(xiāo)售價(jià)格不能低于備案價(jià)的85__其目的是確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)。如果恒大項(xiàng)目想突破這個(gè)下限_勢(shì)必會(huì)對(duì)監(jiān)管帶來(lái)挑戰(zhàn)_一面是企業(yè)降價(jià)賣(mài)房自救_另一面則是當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)平穩(wěn)。有人說(shuō)_肯定不讓降啊_但地方真的就不為難嗎？萬(wàn)一恒大僵持_房子賣(mài)不出去_項(xiàng)目后期也無(wú)資金建設(shè)_誰(shuí)來(lái)兜這個(gè)底呢？所以_能否特殊考慮還真不一定。
3.可能帶來(lái)市場(chǎng)連鎖反應(yīng)。根據(jù)我國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊報(bào)道的數(shù)據(jù)顯示_現(xiàn)在多家房企在進(jìn)行打折促銷(xiāo)活動(dòng)_相比2021年底和2021年初_萬(wàn)、碧、恒、融、保5大房企銷(xiāo)售均價(jià)下滑了2890元、28元、696元和5200元。都知道_龍頭房企的示范作用從來(lái)都是明顯的_如果恒大大幅降價(jià)的話_其他房企或不得不跟。畢竟_相比利潤(rùn)_活下去對(duì)誰(shuí)都是首要的。
當(dāng)然_好處是_供應(yīng)商、包括員工的傭金、債權(quán)人短期債務(wù)能夠得到償還和發(fā)放_(tái)能緩解投資人的焦慮。對(duì)此_你怎么看呢？
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