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        房_房_房_(二)_房地產(chǎn)圈你不知道

        放大字體  縮小字體 發(fā)布日期:2021-09-22 05:16:04    作者:企資小編:玉兒姐    瀏覽次數(shù):92
        導(dǎo)讀

        這篇文章是這個(gè)系列的第二期,本文來說一下大家不太知道的一些房地產(chǎn)圈內(nèi)的事。一、設(shè)計(jì)院先說一下設(shè)計(jì)院的事,設(shè)計(jì)院就是負(fù)責(zé)按照房企的要求設(shè)計(jì)出圖紙的單位。1、圖紙修改修改設(shè)計(jì)不光在其他行業(yè)有,建筑行業(yè)也有

        這篇文章是這個(gè)系列的第二期,本文來說一下大家不太知道的一些房地產(chǎn)圈內(nèi)的事。

        一、設(shè)計(jì)院

        先說一下設(shè)計(jì)院的事,設(shè)計(jì)院就是負(fù)責(zé)按照房企的要求設(shè)計(jì)出圖紙的單位。

        1、圖紙修改

        修改設(shè)計(jì)不光在其他行業(yè)有,建筑行業(yè)也有。不同的是,圖紙?jiān)O(shè)計(jì)是涉及安全的大事,一些規(guī)模比較大的、知名度比較高的設(shè)計(jì)院是不會輕易同意甲方修改圖紙,就算是可以修改的地方但是要按正規(guī)的流程走,也會需要很長時(shí)間。對于房企來說時(shí)間就是金錢,如果設(shè)計(jì)院堅(jiān)持不改,不是涉及較大經(jīng)濟(jì)利益的也就不改了。

        但有些小的設(shè)計(jì)院,為了市場競爭就不好說了,按甲方要求改圖的事時(shí)有發(fā)生。

        2、安全系數(shù)

        設(shè)計(jì)院為了施工中因?yàn)椴牧显颉⑹┕し椒ǖ纫蛩兀瑫岣咴O(shè)計(jì)的安全系數(shù)(主要是怕施工單位偷工減料)。簡單地說:就是使用更多、更好的材料提高結(jié)構(gòu)的強(qiáng)度。比如,這塊樓板荷載10噸,安全系數(shù)通常為1.5,那這塊樓板就能承受15噸的重量。安全系數(shù)有的設(shè)置高的都會達(dá)到1.8或1.9。

        二、建設(shè)單位(房產(chǎn)開發(fā)企業(yè))

        房地產(chǎn)開發(fā)單位才是能賺錢的,問題也是蕞多的。

        1、商票

        首先說一下商票,商票其實(shí)就是打白條。施工單位先墊資干活,干完活了或是到付款節(jié)點(diǎn)了,但房企暫時(shí)付不出工程款來,就會給施工單位打白條,當(dāng)然這個(gè)白條通常都是有利息的。商票也不單單是給施工單位的,跟房企簽合同的供貨單位、各個(gè)相關(guān)單位也都會收到商票的。這個(gè)情況越是大的房企也越會出現(xiàn)。反而小的房企很少使用商票。

        2、以房頂帳

        以房頂帳就更普遍了,施工單位活都干完了,也驗(yàn)收通過了,該結(jié)算工錢時(shí),房企跟施工單位說:我現(xiàn)金不夠,拿幾套房子給你抵作工程款吧。但通常這些頂賬房通常樓層和位置都不太好,也就是房企把那些不太好賣的房子頂給施工單位了。

        3、形象架

        這個(gè)問題就涉及預(yù)售了,每個(gè)省市的商品房預(yù)售條件不盡相同。但大多都是至少完成地下部分,也就是正負(fù)零平口。個(gè)別房企為了盡快拿到“房產(chǎn)預(yù)售許可證”,就會在現(xiàn)場搭設(shè)假的樓體,顯示施工現(xiàn)場已施工完成了好幾層樓了,達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)。使用特殊手段從而拿到房產(chǎn)預(yù)售許可證,開始銷售期房。通常這個(gè)招數(shù)能使房企提前半年左右開始售房。

        4、貸款

        房企向銀行貸款是很普遍的事,拍地了就可以去貸款;拿到預(yù)售許可證又可以去貸款;工程竣工了還可以去貸款。總之只要房價(jià)漲得快,那些貸款利息又算什么?貸到款之后又可以去拍地,只要房子賣得好,就可以現(xiàn)金回流,房企就如此循環(huán)往復(fù)。

        5、甲指分包

        現(xiàn)場施工的許多分包單位,都沒有通過總包單位,也沒有走招投標(biāo)程序。都是甲方(房企工程管理項(xiàng)目部)選定的(其實(shí)這是違法的),工程款也是甲方直接給分包單位撥付的。

        6、甲供材

        工程中使用的材料應(yīng)該是由施工單位按照合同報(bào)價(jià)自行采購的,但是部分甲方都會在施工前給施工單位發(fā)一份甲供材材料目錄表,上面列出材料必須向指定的供貨單位進(jìn)行采購(其實(shí)這也是違法的)。有的甚至是施工單位向材料供貨單位上報(bào)需求數(shù)量,再由甲方確認(rèn),蕞后甲方直接給供貨商付款。

        材料的利潤其實(shí)是占施工單位利潤當(dāng)中挺大一部分的,這部分通過甲供材的手段生生被甲方扣出去了。也導(dǎo)致施工單位可能想辦法從其他方面采取手段進(jìn)行彌補(bǔ)。

        7、甲方設(shè)計(jì)部

        大的房企都有自己的設(shè)計(jì)部,都是為了壓縮成本設(shè)立的。施工之前壓縮設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)的圖紙的安全系數(shù)。施工中為了壓縮成本隨時(shí)要求設(shè)計(jì)院改圖紙。不能說有什么問題,但是的確結(jié)構(gòu)的安全系數(shù)降低了。

        三、施工單位

        施工單位的事就不具體說了,一句話:有良心的在合理的范圍內(nèi)偷工減料;黑心就......。當(dāng)然在2009年“樓倒倒”事件后,China對工程質(zhì)量加強(qiáng)了管理,2015年后更是加強(qiáng)了監(jiān)督管理的力度。施工單位也不敢明目張膽地胡來。

        施工現(xiàn)場

        四、房產(chǎn)銷售

        1、樣板間

        不要相信單獨(dú)建在售樓處或是樓外的樣板間,大多尺寸和層高與樓內(nèi)的實(shí)際情況有差別。也不要相信紙質(zhì)版的戶型圖,因?yàn)橐话愣疾槐砻鏖L寬尺寸,只標(biāo)面積,跟實(shí)際情況也有很大的出入。

        而樓內(nèi)設(shè)置的樣板間,通常會采用“縮小”家具和家電的尺寸方法,從而襯托出室內(nèi)面積的寬敞。

        2、開盤認(rèn)購

        開盤儀式辦得越大、當(dāng)天到場搖號認(rèn)購的人越多的其實(shí)貓膩越多(本人就參加過實(shí)際買房的也就200人左右,但現(xiàn)場超過千人的開盤)。也就是越缺什么,就越證明什么。

        真正好地點(diǎn)的樓盤不用做過多的宣傳,正常開工,四周工地圍擋一立,咨詢的顧客就來了。只有那些地理位置比較偏的才會搞哪些虛頭巴腦的事情。

        今天就先寫到這里,如果您還想知道些什么歡迎留言。


        本人預(yù)計(jì)分4篇文章來寫房子那些事,這是第二篇。已發(fā):

        房!房!房!(一):你的購房款都花在哪了?

        房!房!房!(二):房地產(chǎn)圈你不知道的那些事!

        后面還有:

        房!房!房!(三):恒大事件的原因以及對房市的影響

        房!房!房!(四):如何避過買房里的坑



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        (文/企資小編:玉兒姐)
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