房_房_房_（二）_房地產圈你不知道

這篇文章是這個系列的第二期，本文來說一下大家不太知道的一些房地產圈內的事。

一、設計院

先說一下設計院的事，設計院就是負責按照房企的要求設計出圖紙的單位。

1、圖紙修改

修改設計不光在其他行業有，建筑行業也有。不同的是，圖紙設計是涉及安全的大事，一些規模比較大的、知名度比較高的設計院是不會輕易同意甲方修改圖紙，就算是可以修改的地方但是要按正規的流程走，也會需要很長時間。對于房企來說時間就是金錢，如果設計院堅持不改，不是涉及較大經濟利益的也就不改了。

但有些小的設計院，為了市場競爭就不好說了，按甲方要求改圖的事時有發生。

2、安全系數

設計院為了施工中因為材料原因、施工方法等因素，會提高設計的安全系數（主要是怕施工單位偷工減料）。簡單地說：就是使用更多、更好的材料提高結構的強度。比如，這塊樓板荷載10噸，安全系數通常為1.5，那這塊樓板就能承受15噸的重量。安全系數有的設置高的都會達到1.8或1.9。

二、建設單位（房產開發企業）

房地產開發單位才是能賺錢的，問題也是蕞多的。

1、商票

首先說一下商票，商票其實就是打白條。施工單位先墊資干活，干完活了或是到付款節點了，但房企暫時付不出工程款來，就會給施工單位打白條，當然這個白條通常都是有利息的。商票也不單單是給施工單位的，跟房企簽合同的供貨單位、各個相關單位也都會收到商票的。這個情況越是大的房企也越會出現。反而小的房企很少使用商票。

2、以房頂帳

以房頂帳就更普遍了，施工單位活都干完了，也驗收通過了，該結算工錢時，房企跟施工單位說：我現金不夠，拿幾套房子給你抵作工程款吧。但通常這些頂賬房通常樓層和位置都不太好，也就是房企把那些不太好賣的房子頂給施工單位了。

3、形象架

這個問題就涉及預售了，每個省市的商品房預售條件不盡相同。但大多都是至少完成地下部分，也就是正負零平口。個別房企為了盡快拿到“房產預售許可證”，就會在現場搭設假的樓體，顯示施工現場已施工完成了好幾層樓了，達到預售標準。使用特殊手段從而拿到房產預售許可證，開始銷售期房。通常這個招數能使房企提前半年左右開始售房。

4、貸款

房企向銀行貸款是很普遍的事，拍地了就可以去貸款；拿到預售許可證又可以去貸款；工程竣工了還可以去貸款?？傊灰績r漲得快，那些貸款利息又算什么？貸到款之后又可以去拍地，只要房子賣得好，就可以現金回流，房企就如此循環往復。

5、甲指分包

現場施工的許多分包單位，都沒有通過總包單位，也沒有走招投標程序。都是甲方（房企工程管理項目部）選定的（其實這是違法的），工程款也是甲方直接給分包單位撥付的。

6、甲供材

工程中使用的材料應該是由施工單位按照合同報價自行采購的，但是部分甲方都會在施工前給施工單位發一份甲供材材料目錄表，上面列出材料必須向指定的供貨單位進行采購（其實這也是違法的）。有的甚至是施工單位向材料供貨單位上報需求數量，再由甲方確認，蕞后甲方直接給供貨商付款。

材料的利潤其實是占施工單位利潤當中挺大一部分的，這部分通過甲供材的手段生生被甲方扣出去了。也導致施工單位可能想辦法從其他方面采取手段進行彌補。

7、甲方設計部

大的房企都有自己的設計部，都是為了壓縮成本設立的。施工之前壓縮設計院設計的圖紙的安全系數。施工中為了壓縮成本隨時要求設計院改圖紙。不能說有什么問題，但是的確結構的安全系數降低了。

三、施工單位

施工單位的事就不具體說了，一句話：有良心的在合理的范圍內偷工減料；黑心就......。當然在2009年“樓倒倒”事件后，China對工程質量加強了管理，2015年后更是加強了監督管理的力度。施工單位也不敢明目張膽地胡來。

施工現場

四、房產銷售

1、樣板間

不要相信單獨建在售樓處或是樓外的樣板間，大多尺寸和層高與樓內的實際情況有差別。也不要相信紙質版的戶型圖，因為一般都不表明長寬尺寸，只標面積，跟實際情況也有很大的出入。

而樓內設置的樣板間，通常會采用“縮小”家具和家電的尺寸方法，從而襯托出室內面積的寬敞。

2、開盤認購

開盤儀式辦得越大、當天到場搖號認購的人越多的其實貓膩越多（本人就參加過實際買房的也就200人左右，但現場超過千人的開盤）。也就是越缺什么，就越證明什么。

真正好地點的樓盤不用做過多的宣傳，正常開工，四周工地圍擋一立，咨詢的顧客就來了。只有那些地理位置比較偏的才會搞哪些虛頭巴腦的事情。

今天就先寫到這里，如果您還想知道些什么歡迎留言。

本人預計分4篇文章來寫房子那些事，這是第二篇。已發：

房！房！房?。ㄒ唬耗愕馁彿靠疃蓟ㄔ谀牧?？

房！房！房?。ǘ悍康禺a圈你不知道的那些事！

后面還有：

房！房！房！（三）：恒大事件的原因以及對房市的影響

房！房！房?。ㄋ模喝绾伪苓^買房里的坑

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