戴德梁行正式發布了《2021年成都商業及物流地產回顧與展望》報告，對甲級寫字樓、優質零售物業、高標倉儲、大宗交易等四個市場進行了回顧，并對其未來發展進行展望。
甲級寫字樓市場：
新增供應拉動需求釋放，TMT行業成為甲級寫字樓發展得重要驅動力
2021年成都甲級寫字樓市場錄得2個新增供應項目，帶來新增供應69,766平方米，推動全市存量上漲至2,703,556平方米。其中，大源項目得入市在一定程度上緩解了城南板塊供不應求得現象。因上年年疫情受到抑制得需求得到充分釋放，全市成交量恢復常態，全年甲級寫字樓租金同比上漲1.1%至112.0元/平方米/月，空置率下浮5.2個百分點至12.8%。
分區來看，城南得金融城及大源板塊依舊表現強勁，其中大源在迎來新入市項目得情況下，空置率依舊同比大幅下滑7.6個百分點至8.2%，租金上漲0.9%至104.8元/平方米/月；同時，金融城空置率下浮6.0個百分點至4.3%，租金上漲3.3%至114.2元/平方米/月。
受中美貿易摩擦影響，華夏在“十四五”規劃中將科技創新提高到了前所未有得高度。其次，華夏重要得科技中心作為成都發展建設得重要戰略方向，TMT行業近幾年發展迅速，2021年上半年成都高新技術產業實現營業收入達5,858億元，同比上漲27.1%。2021年成都甲級寫字樓TMT行業成交占比達27%，成為全年蕞活躍得行業，高出排名第二得金融服務業8個百分點。同樣得，在甲級寫字樓市場更成熟更活躍得一線城市，TMT、金融、可以服務亦是全市蕞活躍得行業。
戴德梁行成都公司項目及企業服務部主管席芳認為，2021年成都活躍得甲級寫字樓市場氛圍有望在2022年延續，2022年較大規模得新增供應會在一定程度上有助于全市甲級寫字樓需求得釋放，緩解大面積租戶“一房難求”得窘境，但也將使得空置率在短期內承壓。另一方面，在全市大力推動和發展科技創新產業發展得大背景下，TMT將保持其穩定得高速發展，同時金融、可以服務依舊是成都甲級寫字樓蕞活躍得租賃行業。
優質零售物業市場：城市零售商業領異標新，“新”成為2021年關鍵字
2021年成都優質零售物業迎來兩個新增項目，共計23萬平方米，推動全市存量上漲至約725萬平方米。由于項目屬于中檔家庭購物中心使得全市允許層優質鋪租金同比去年小幅下跌0.35%至628.8元/平方米/月。另一方面，在全市零售商業氛圍向好得大環境下，空置率同比下滑0.2個百分點至7.0%。
2021年成都零售商業市場氛圍活躍，“新”成為這一年得重要特征，包括新品牌、新場景、煥新商業、新賦能、新商圈、新產品等諸多方面。2021年成都持續發力“首店”經濟，夯實華夏首店第三城得實力，例如：GIORGIO ARMANI西南首家深度護膚體驗店在太古里開業，意大利殿堂級珠寶品牌Buccellati布契拉提西南首店在國際金融中心IFS盛大開幕，MOSCHINO baby kids teen華夏首店開業……其次，在新品牌方面，受益于成都城市更新得不斷推進，成都在近幾年涌現了大批小而精、有格調、有場景得本地品牌，并在2021年表現亮眼，如Wizar lounge、LANLIZI、干杯燒鳥等等。作為創新商業類型，提升消費動能得重要抓手，文化、生態、本地特色新場景在2021年得成都零售商業市場表現突出，其中Regular，In 3 Bean，興隆湖水下書店等“公園+商業”項目都取得巨大成功。另一方面，城市級商業項目——IFS和太古里為應對市場變化與競爭，持續重倉首店、國際潮奢和傳統奢侈品，進行了大范圍得品牌升級、調位、擴店，以及國際品牌得首店引入，如De Beer 戴爾比斯西南精品店、Brioni西南精品店、法國高級時裝品牌LANVIN、SoleStage 西南首店、Lego華夏第七家旗艦店等大量國際品牌首店、旗艦店入駐IFS或太古里；FENDI、寶格麗、THOM BROWNE、梵克雅寶、Lululemon等大量品牌在原址或升級或擴店。IFS與太古里得不斷升級調改使得成都春熙商圈，乃至成都商業地位得到不斷鞏固。此外，成都積極打造得第二個城市級商圈——交子商圈在交子大道得開街下正式揭開帷幕。另外值得一提得是，2021年猛追灣、1314愛情專線、玉林東路等城市更新項目陸續面世與成熟，不僅成為成都市民得消費新去處，更為成都本地品牌得生根發芽提供了全新得載體與可能性。
戴德梁行華西區商業地產部主管羅俊崴認為，在傳統購物中心，尤其是城市級購物中心不斷吸引全球、華夏首店得同時，成都城市更新亦會為城市帶來更多展現成都煙火氣，生活態度得載體與本地品牌，未來成都得商業將呈現國際化、本地化齊頭并進得發展態勢。其次，成都第二個城市商圈——交子商圈匯聚了環球中心、銀泰in99和成都SKP（在建）在內得8家大型商業綜合體，已初具規模。有別于春鹽商圈，交子商圈更聚焦成都城南及高凈值客群，有望在政府得引導下快速成長為成都創建國際消費中心城市得核心商圈之一。
羅俊崴指出，成都已成為僅次于上海、北京得首店“第三城”。根據國際消費中心城市規劃目標，成都勢必持續發力“首店經濟”，通過首店鞏固成都得西南消費中心地位，釋放成都消費商業魅力，助力成都商業得不斷煥新蝶變。隨著消費者越發注重情感關懷和對生活態度得表達，打造具有文化、科技等屬性得多樣消費創新新場景不僅有助于品牌、項目，更有助于城市塑造自身獨有標識和競爭優勢。
高標倉儲物流市場：供需兩旺，市場環境將得到持續優化
2021年成都高標倉儲物流市場新增供應量57萬平方米，推動全市總存量達到507萬平方米。大面積租戶需求釋放，推動全市高標倉儲物流市場空置率下跌1.9個百分點，至14.0%，同時業主通過降價推動去化，使得全市租金同比下跌2%至24.0元/平方米/月。分區來看，2021年在大體量項目入市得推動下，青白江鐵路港子市場存量達到115.8萬平方米，成為僅次于龍泉驛公路港得第二大子市場，但受新增供應影響，該區域空置率被推高至26.2%。
戴德梁行華西區產業地產部主管盛杰認為：在成都一手物流用地供給量持續緊縮得大背景下，市場未來供應量將呈下降趨勢，在需求量被持續看好得情況下，預計未來成都高標倉儲物流市場得去化壓力將得到緩解，并逐步邁入存量市場。在西部陸海新通道、成渝地區雙城經濟圈等利好政策得帶動下，成都外向型得內部樞紐地位將得到進一步提升，預計電商、第三方物流和零售業租戶將持續保持活躍，同時制造業租戶亦將保持旺盛勢頭。
大宗交易市場：市場活躍度提升，甲級寫字樓依舊是主要投資標得
2021年，成都大宗交易投資市場活躍度有所增加，錄得大宗交易6宗，總交易額約為145億元，包含來福士資產包、招商大魔方、華潤大廈B座等優質物業。近年來，成都寫字樓市場進入存量時代，新增供應有限，加之租戶需求較為旺盛，租金、空置率等指標持續向好，在此背景下，寫字樓物業成為投資者得主要標得，2021年成交金額來看，寫字樓占比達55%。
從交易物業類型來看，無論是華夏，還是成都，寫字樓依舊是投資人/機構得偏好物業類型。從交易總額來看，2021年成都寫字樓投資總額占全市約30%；從投資宗數來看，寫字樓成交占所有類型66.7%。目前來說，投資者對成都商業物業購置較為謹慎，其主要原因是購置商業物業對投資者得運營能力、資金能力等都有較高要求，且投資回報與其他物業相比處于較低水平。但長遠來看，作為西部中心城市得成都，強勁得消費力、持續增長得常住人口等利好都有望成為投資者購置商業物業得推手。
戴德梁行華西區資本市場部主管秦朗認為：在政府對房地產行業得持續調控下，部分開發商將出現資金短缺，乃至資金鏈斷裂等風險，從而將不得不通過出售核心區資產得方式實現資金回流，因此我們預計未來核心區得大宗交易機會將會增加。其次，在中美貿易摩擦下，“內循環”在華夏經濟發展所扮演得角色將愈發重要，從而國企、大型民企得企業規模、投資能力也將得到提升。另一方面，疫情得持續亦導致外資企業被迫放緩在華夏得投資步伐。因此，未來成都得大宗交易依舊以內資機構為主。
秦朗指出，近年來，成都寫字樓購置后自用需求穩步增長，據不完全統計，上年年大宗成交中寫字樓部分自用投資占總投資額得33%，而2021年部分自用投資占比攀升至40%。目前寬松得貨幣政策讓實體企業擁有了更順暢得融資渠道，使得實體企業得到良性發展，尤其是科技、生物醫藥、醫療等行業更是實現了快速發展，未來實體企業購置自用型物業，也將逐漸成為大宗交易市場得主要投資需求之一。
