杭州加碼樓市調(diào)控后的第一批新盤入市潮來了，關(guān)注度超高的亞運村項目也終于領(lǐng)取預(yù)售證，預(yù)計全部4000余套房源將在近期集中入市。
8月5日，杭州發(fā)布進(jìn)一步加強樓市調(diào)控的通知，嚴(yán)格收緊房票。多名市場分析人士估算，新政至少讓市場上30%的房票作廢。
杭州新房市場已經(jīng)斷供許久，直到調(diào)控新政出臺4天后，才突然開始放量推盤。近三日，杭州已批出20余張預(yù)售證，累計可售住宅房源超過7000套。
“千呼萬喚始出來”的杭州亞運村也終于獲批預(yù)售證。11日，綠城我國的項目“桂冠東方”打響開閘第一槍，放出了989套房源；“華潤亞奧城”也領(lǐng)取預(yù)售證，942套房源即將入市。綠城桂冠東方另外兩張預(yù)售證以及萬科日耀之城的預(yù)售證目前正在申領(lǐng)中。
杭州一二手房價格倒掛嚴(yán)重，購房者“買到即賺到”的心理預(yù)期強烈，此次開盤售價4.7萬元/平方米的亞運村項目同樣具有這一特征。
杭州樓盤打新持續(xù)火爆，低中簽率已是市場常態(tài)。1月份杭州樓市調(diào)控后，曾上演一萬套新房入市、10萬人參與搖號、全城凍資千億的戲碼。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，“8.5新政”后，紅盤將成為“社保巨子”競技場。
“亞運三巨頭”終迎收獲期
“這是一場真正的盛宴。”一名杭州業(yè)內(nèi)人士針對亞運村即將開盤評價稱。
亞運村已經(jīng)建設(shè)了約3年時間，是杭州購房者最期待的項目，近一年來幾乎每隔幾個月就有亞運村樓盤將開盤的消息。此次4000多套房源集中入市，將考驗杭州調(diào)控新政的實際效果。
杭州亞運村占地113公頃，地處蕭山區(qū)，區(qū)塊位置優(yōu)越，與杭州金融中心錢江新城隔江相望，毗鄰錢江世紀(jì)城以及亞運主會場奧體博覽城。錢江新城板塊內(nèi)的水岸帝景、金基曉廬、東方潤園等小區(qū)二手房掛牌價在8萬元-10萬元/平方米，錢江世紀(jì)城板塊內(nèi)的創(chuàng)世邸、天璞御園等樓盤二手掛牌單價也在8萬元-10萬元間。
相比周邊已經(jīng)漲上天的二手房價，在杭州新房指導(dǎo)價控制下，已領(lǐng)預(yù)售證的綠城桂冠東方、華潤亞奧城價格顯得十分厚道——只有4.7萬元/平方米。
綠城桂冠東方戶型建面約100-220平方米，即使購房者只搖到最小戶型，一二手倒掛價差也達(dá)到三四百萬。
對于開發(fā)商來說，在土拍競爭激烈、測算只有微利甚至虧損的杭州市場，亞運村項目也是難得一見的樓市盛宴。
2015年9月杭州獲得2022年亞運會舉辦權(quán)，成為我國繼北京和廣州之后我國第三座舉辦亞運會的城市。
三年后，杭州亞運村項目競標(biāo)，全國前30強房企中有十幾家都參與其中，杭州本土房企綠城甚至準(zhǔn)備了重達(dá)一噸的競標(biāo)資料。最終，綠城、華潤、萬科成為大贏家，融創(chuàng)、濱江、保利等房企鎩羽而歸。
按照中標(biāo)結(jié)果，華潤負(fù)責(zé)建造技術(shù)官員村，綠城負(fù)責(zé)運動員1號村，萬科負(fù)責(zé)運動員2號村，此外綠城還代建了媒體村，亞運會結(jié)束后，媒體村將成為人才公寓，只租不售。
綠城、華潤、萬科在中標(biāo)后立即開工建設(shè)，如今所有項目幾乎都已接近現(xiàn)房銷售狀態(tài)。
去年，杭州亞運村土地終于確權(quán)，由村集體性質(zhì)轉(zhuǎn)為住宅用地、商住用地，綠城、萬科和華潤的中標(biāo)身份也終于得到“官宣”。亞運村中標(biāo)公示顯示，綠城拿地價格為108.41億元，華潤亞運村拿地價總價為53億元，而萬科則花了38億元。
由此算來，綠城的拿地樓面價是2.85萬元/平方米，華潤樓面價是1.17萬元/平方米，萬科樓面價是2萬元/平方米。綠城樓面價較高的原因是她買下了亞運村唯一的純住宅用地，而萬科的土地是商住性質(zhì)。華潤樓面價最低，因為不僅土地是商住性質(zhì)，華潤還要配建養(yǎng)老服務(wù)照料中心、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站和便民街坊。
在杭州的土拍市場上，大概很難看到這樣的樓面價了。比如，剛剛拿證的濱江星翠瀾庭同屬奧體板塊，是亞運村的主要競品，去年6月濱江拿地樓面價達(dá)到3.1萬元/平方米，要配建公租房、幼兒園和公園，而新房精裝限價為4.5萬元/平方米，比綠城亞運村項目還要便宜2000元/平方米。
同樣在競標(biāo)亞運村時失利的央企保利，去年以101億元的價格在奧體板塊拿了一塊地，樓面價高達(dá)3.2萬元/平方米。
“亞運村項目的利潤率確實會比現(xiàn)在市面上的拿地利潤率高一些。”據(jù)一名熟悉杭州市場的業(yè)內(nèi)人士分析，雖然去年土地性質(zhì)確定后亞運村“三巨頭”才繳納土地出讓金，這部分資金成本不高，但因為項目早在2018年就開工，如今近乎現(xiàn)房銷售，這部分成本較高，導(dǎo)致三家開發(fā)商也損失掉一些利潤。
搖紅盤必須“拼社保”
今年1月27日杭州樓市調(diào)控后，曾有“積壓”下來的22個項目集中領(lǐng)取預(yù)售證，隨即爆發(fā)了杭州最大規(guī)模的推盤搖號潮，一萬套新房入市，10萬人參與搖號，全城凍結(jié)資金超過1000億元。
歷史還會重演嗎？
杭州貝殼研究院院長上官劍認(rèn)為，8.5新政后，杭州大約有55萬在校大學(xué)生的購房資格被取消，僅這部分房票已達(dá)30%比例。還有業(yè)內(nèi)人士估算，將有250萬新杭州人受到影響，要等2年后才能重新?lián)碛匈彿抠Y格。
“8.5樓市新政出臺后，杭州肯定不會再有那么大規(guī)模的搖號了，不僅是因為幾十萬人丟了房票，而且還因這次將按照社保繳納月數(shù)排序入圍。所以，這次推盤潮將是無房戶、‘社保巨子’的競技場了，但相信市場熱度依然維持高位。”杭州一房企營銷線人士告訴第一財經(jīng)，在開盤延期的日子里，不少樓盤都在忙著改進(jìn)登記系統(tǒng)，為銷售新規(guī)作準(zhǔn)備。
按照杭州8月5日出臺的調(diào)控新政，所有擁有杭州房票的購房者，將首次按照社保排序入圍搖號。
其中，無房家庭、普通家庭分別按社保繳納月數(shù)從多到少排序；高層次人才家庭先按B、C、D、E人才類別從高到低排序、同一類別人才再按社保繳納月數(shù)從多到少排序。最終，這三類購房家庭分別以10:1比例入圍公證搖號。所以像之前杭州紅盤江河鳴翠那種400多套房有7000多人搖號的情況將不復(fù)存在。
杭州有房票就能搖號的時代徹底結(jié)束了，社保年限長短成為能否入圍搖號序列的關(guān)鍵因素。杭州規(guī)定社保繳納時間從2006年1月起算，早于這個時間繳納且15年無間斷的，就是杭州頂級“社保巨子”，而參加工作不久的30歲以下年輕人“打新”優(yōu)勢將減弱。
今年1-7月，杭州樓市已經(jīng)累計成交1446萬平方米，同比增長70%。不過，高位運行的杭州市場已現(xiàn)下行趨勢，8月首周，杭州二手房環(huán)比跌19%，同比降幅擴大至54%，后續(xù)規(guī)模或延續(xù)下行走勢。這次紅盤潮可能是杭州樓市最后的高光時刻了，由于買房門檻抬高，未來樓市大概率將進(jìn)入盤整期。
