杭州加碼樓市調(diào)控后的第一批新盤入市潮來了，關(guān)注度超高的亞運(yùn)村項(xiàng)目也終于領(lǐng)取預(yù)售證，預(yù)計(jì)全部4000余套房源將在近期集中入市。
8月5日，杭州發(fā)布進(jìn)一步加強(qiáng)樓市調(diào)控的通知，嚴(yán)格收緊房票。多名市場(chǎng)分析人士估算，新政至少讓市場(chǎng)上30%的房票作廢。
杭州新房市場(chǎng)已經(jīng)斷供許久，直到調(diào)控新政出臺(tái)4天后，才突然開始放量推盤。近三日，杭州已批出20余張預(yù)售證，累計(jì)可售住宅房源超過7000套。
“千呼萬喚始出來”的杭州亞運(yùn)村也終于獲批預(yù)售證。11日，綠城我國的項(xiàng)目“桂冠東方”打響開閘第一槍，放出了989套房源；“華潤(rùn)亞奧城”也領(lǐng)取預(yù)售證，942套房源即將入市。綠城桂冠東方另外兩張預(yù)售證以及萬科日耀之城的預(yù)售證目前正在申領(lǐng)中。
杭州一二手房?jī)r(jià)格倒掛嚴(yán)重，購房者“買到即賺到”的心理預(yù)期強(qiáng)烈，此次開盤售價(jià)4.7萬元/平方米的亞運(yùn)村項(xiàng)目同樣具有這一特征。
杭州樓盤打新持續(xù)火爆，低中簽率已是市場(chǎng)常態(tài)。1月份杭州樓市調(diào)控后，曾上演一萬套新房入市、10萬人參與搖號(hào)、全城凍資千億的戲碼。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，“8.5新政”后，紅盤將成為“社保巨子”競(jìng)技場(chǎng)。
“亞運(yùn)三巨頭”終迎收獲期
“這是一場(chǎng)真正的盛宴。”一名杭州業(yè)內(nèi)人士針對(duì)亞運(yùn)村即將開盤評(píng)價(jià)稱。
亞運(yùn)村已經(jīng)建設(shè)了約3年時(shí)間，是杭州購房者最期待的項(xiàng)目，近一年來幾乎每隔幾個(gè)月就有亞運(yùn)村樓盤將開盤的消息。此次4000多套房源集中入市，將考驗(yàn)杭州調(diào)控新政的實(shí)際效果。
杭州亞運(yùn)村占地113公頃，地處蕭山區(qū)，區(qū)塊位置優(yōu)越，與杭州金融中心錢江新城隔江相望，毗鄰錢江世紀(jì)城以及亞運(yùn)主會(huì)場(chǎng)奧體博覽城。錢江新城板塊內(nèi)的水岸帝景、金基曉廬、東方潤(rùn)園等小區(qū)二手房掛牌價(jià)在8萬元-10萬元/平方米，錢江世紀(jì)城板塊內(nèi)的創(chuàng)世邸、天璞御園等樓盤二手掛牌單價(jià)也在8萬元-10萬元間。
相比周邊已經(jīng)漲上天的二手房?jī)r(jià)，在杭州新房指導(dǎo)價(jià)控制下，已領(lǐng)預(yù)售證的綠城桂冠東方、華潤(rùn)亞奧城價(jià)格顯得十分厚道——只有4.7萬元/平方米。
綠城桂冠東方戶型建面約100-220平方米，即使購房者只搖到最小戶型，一二手倒掛價(jià)差也達(dá)到三四百萬。
對(duì)于開發(fā)商來說，在土拍競(jìng)爭(zhēng)激烈、測(cè)算只有微利甚至虧損的杭州市場(chǎng)，亞運(yùn)村項(xiàng)目也是難得一見的樓市盛宴。
2015年9月杭州獲得2022年亞運(yùn)會(huì)舉辦權(quán)，成為我國繼北京和廣州之后我國第三座舉辦亞運(yùn)會(huì)的城市。
三年后，杭州亞運(yùn)村項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)，全國前30強(qiáng)房企中有十幾家都參與其中，杭州本土房企綠城甚至準(zhǔn)備了重達(dá)一噸的競(jìng)標(biāo)資料。最終，綠城、華潤(rùn)、萬科成為大贏家，融創(chuàng)、濱江、保利等房企鎩羽而歸。
按照中標(biāo)結(jié)果，華潤(rùn)負(fù)責(zé)建造技術(shù)官員村，綠城負(fù)責(zé)運(yùn)動(dòng)員1號(hào)村，萬科負(fù)責(zé)運(yùn)動(dòng)員2號(hào)村，此外綠城還代建了媒體村，亞運(yùn)會(huì)結(jié)束后，媒體村將成為人才公寓，只租不售。
綠城、華潤(rùn)、萬科在中標(biāo)后立即開工建設(shè)，如今所有項(xiàng)目幾乎都已接近現(xiàn)房銷售狀態(tài)。
去年，杭州亞運(yùn)村土地終于確權(quán)，由村集體性質(zhì)轉(zhuǎn)為住宅用地、商住用地，綠城、萬科和華潤(rùn)的中標(biāo)身份也終于得到“官宣”。亞運(yùn)村中標(biāo)公示顯示，綠城拿地價(jià)格為108.41億元，華潤(rùn)亞運(yùn)村拿地價(jià)總價(jià)為53億元，而萬科則花了38億元。
由此算來，綠城的拿地樓面價(jià)是2.85萬元/平方米，華潤(rùn)樓面價(jià)是1.17萬元/平方米，萬科樓面價(jià)是2萬元/平方米。綠城樓面價(jià)較高的原因是她買下了亞運(yùn)村唯一的純住宅用地，而萬科的土地是商住性質(zhì)。華潤(rùn)樓面價(jià)最低，因?yàn)椴粌H土地是商住性質(zhì)，華潤(rùn)還要配建養(yǎng)老服務(wù)照料中心、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站和便民街坊。
在杭州的土拍市場(chǎng)上，大概很難看到這樣的樓面價(jià)了。比如，剛剛拿證的濱江星翠瀾庭同屬奧體板塊，是亞運(yùn)村的主要競(jìng)品，去年6月濱江拿地樓面價(jià)達(dá)到3.1萬元/平方米，要配建公租房、幼兒園和公園，而新房精裝限價(jià)為4.5萬元/平方米，比綠城亞運(yùn)村項(xiàng)目還要便宜2000元/平方米。
同樣在競(jìng)標(biāo)亞運(yùn)村時(shí)失利的央企保利，去年以101億元的價(jià)格在奧體板塊拿了一塊地，樓面價(jià)高達(dá)3.2萬元/平方米。
“亞運(yùn)村項(xiàng)目的利潤(rùn)率確實(shí)會(huì)比現(xiàn)在市面上的拿地利潤(rùn)率高一些。”據(jù)一名熟悉杭州市場(chǎng)的業(yè)內(nèi)人士分析，雖然去年土地性質(zhì)確定后亞運(yùn)村“三巨頭”才繳納土地出讓金，這部分資金成本不高，但因?yàn)轫?xiàng)目早在2018年就開工，如今近乎現(xiàn)房銷售，這部分成本較高，導(dǎo)致三家開發(fā)商也損失掉一些利潤(rùn)。
搖紅盤必須“拼社保”
今年1月27日杭州樓市調(diào)控后，曾有“積壓”下來的22個(gè)項(xiàng)目集中領(lǐng)取預(yù)售證，隨即爆發(fā)了杭州最大規(guī)模的推盤搖號(hào)潮，一萬套新房入市，10萬人參與搖號(hào)，全城凍結(jié)資金超過1000億元。
歷史還會(huì)重演嗎？
杭州貝殼研究院院長(zhǎng)上官劍認(rèn)為，8.5新政后，杭州大約有55萬在校大學(xué)生的購房資格被取消，僅這部分房票已達(dá)30%比例。還有業(yè)內(nèi)人士估算，將有250萬新杭州人受到影響，要等2年后才能重新?lián)碛匈彿抠Y格。
“8.5樓市新政出臺(tái)后，杭州肯定不會(huì)再有那么大規(guī)模的搖號(hào)了，不僅是因?yàn)閹资f人丟了房票，而且還因這次將按照社保繳納月數(shù)排序入圍。所以，這次推盤潮將是無房戶、‘社保巨子’的競(jìng)技場(chǎng)了，但相信市場(chǎng)熱度依然維持高位。”杭州一房企營(yíng)銷線人士告訴第一財(cái)經(jīng)，在開盤延期的日子里，不少樓盤都在忙著改進(jìn)登記系統(tǒng)，為銷售新規(guī)作準(zhǔn)備。
按照杭州8月5日出臺(tái)的調(diào)控新政，所有擁有杭州房票的購房者，將首次按照社保排序入圍搖號(hào)。
其中，無房家庭、普通家庭分別按社保繳納月數(shù)從多到少排序；高層次人才家庭先按B、C、D、E人才類別從高到低排序、同一類別人才再按社保繳納月數(shù)從多到少排序。最終，這三類購房家庭分別以10:1比例入圍公證搖號(hào)。所以像之前杭州紅盤江河鳴翠那種400多套房有7000多人搖號(hào)的情況將不復(fù)存在。
杭州有房票就能搖號(hào)的時(shí)代徹底結(jié)束了，社保年限長(zhǎng)短成為能否入圍搖號(hào)序列的關(guān)鍵因素。杭州規(guī)定社保繳納時(shí)間從2006年1月起算，早于這個(gè)時(shí)間繳納且15年無間斷的，就是杭州頂級(jí)“社保巨子”，而參加工作不久的30歲以下年輕人“打新”優(yōu)勢(shì)將減弱。
今年1-7月，杭州樓市已經(jīng)累計(jì)成交1446萬平方米，同比增長(zhǎng)70%。不過，高位運(yùn)行的杭州市場(chǎng)已現(xiàn)下行趨勢(shì)，8月首周，杭州二手房環(huán)比跌19%，同比降幅擴(kuò)大至54%，后續(xù)規(guī)模或延續(xù)下行走勢(shì)。這次紅盤潮可能是杭州樓市最后的高光時(shí)刻了，由于買房門檻抬高，未來樓市大概率將進(jìn)入盤整期。
