住房和城鄉建設部公布《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知（征求意見稿）》（以下簡稱征求意見稿），以指導各地積極穩妥實施城市更新行動，防止沿用過度房地產化的開發建設方式，大拆大建，急功近利等問題。

嚴控大規模成片集中拆除

征求意見稿將嚴禁“大拆大建”放在了調控的首位來強調，直接指出要“嚴格控制大規模拆除”。

征求意見稿規定，除違法建筑和被鑒定為危房的以外，不大規模、成片集中拆除現狀建筑，原則上老城區更新單元（片區）或項目內拆除建筑面積不應大于現狀總建筑面積的20％。鼓勵小規模、漸進式有機更新和微改造，提倡分類審慎處置既有建筑。除違法建筑和經專業機構鑒定為危房且無修繕保留價值的房屋可以拆除外，其他既有建筑應以保留修繕加固為主，改善設施設備和提高節能水平，充分利用存量資源。對擬拆除的建筑，應加強評估論證，公開征求意見，嚴格遵守相關規定并履行報批程序。

和嚴禁大規模拆除相對應的同時，征求意見稿也提出要嚴格控制大規模增建。除增建必要的公共服務設施外，不大規模新增建設規模，不突破老城區原有密度強度，不增加資源環境承載壓力。嚴格控制老城區改擴建、新建建筑規模和建設強度，原則上更新單元（片區）或項目內拆建比不宜大于2。在確保安全的前提下，允許適當增加建筑面積用于住房成套化改造、建設保障性租賃住房、完善公共服務設施和基礎設施等。鼓勵探索區域規模統籌，加強過密地區功能疏解，積極拓展公共空間、公園綠地，保持適宜密度，提高城市宜居度。

我國人民大學法學院教授劉俊海分析指出，雖只是征求意見稿，但內容和方向已經非常清晰，對那些原本指望通過城市拆遷而“一夜暴富”的人來說不啻于一個壞消息。以前，擁有城中村產權房的人大多是待價而沽，需開發商幾輪談判并給出滿意高價后才同意拆遷，這也間接地推動了房價高漲。嚴禁城市大拆大建后，將不能大規模連片拆遷，通過拆遷實現“一夜暴富”的神話將逐漸消失。對于整個社會來說，這是進步的表現，說明我國的城市管理水平正在不斷進步。

確保租賃市場供需平穩

過去十幾年我國城市發展和更新速度非常快，很多城市都對老城區特別是城中村大拆大建。這種大拆大建確實讓城市變得更漂亮了，更現代化了，但隨之而來的問題也逐步顯現出來，如加劇租房市場供需失衡，導致城市房屋租金不斷上升。這意味著在城市里打拼的務工人員用于租房的成本越來越高，對經濟發展非常不利。

為此，征求意見稿提出，確保住房租賃市場供需平穩。不大規模、短時間拆遷城中村等城市連片舊區，導致住房租賃市場供需失衡，加劇新市民、低收入困難群眾租房困難。鼓勵穩步實施城中村改造，完善公共服務和基礎設施，改善公共環境，消除安全隱患，同步做好中低價位、中小戶型長期租賃住房建設，統籌解決新市民、低收入困難群眾等重點群體租賃住房問題，住房租金年度漲幅不超過5％。

同時要嚴格控制大規模搬遷。不大規模、強制性搬遷居民，改變社會人口結構，割斷人、地和文化的關系。要尊重居民安置意愿，鼓勵以就地安置為主，改善居住條件，保持鄰里關系和社會結構，更新單元（片區）或項目居民就地、就近安置率不宜低于50％。踐行美好環境與幸福生活共同締造理念，同步推動城市更新與社區治理，鼓勵房屋所有者、使用人參與城市更新，形成共建共治共享的氛圍，維護社會和諧穩定。

中央民族大學法學院教授熊文釗認為，今后我國城市禁止大規模拆除、擴建、新建建筑規模，確保住房租賃市場供需平穩，穩定住房租賃市場價格是題中應有之義。近年來住建部在治理整頓房屋租賃市場、確保租金穩定方面下了不少功夫。在有效遏制住房租賃中介機構亂象的同時，也要加快長效機制建設，不斷優化住房租賃市場環境。

應留盡留保持城市記憶

征求意見稿還就保持城市記憶、穩妥推進改造提升等提出具體要求。“不隨意拆除、遷移歷史建筑和具有保護價值的老建筑，不脫管失修、修而不用、隨意閑置。”

對擬實施城市更新的區域，要開展調查評估，梳理評測既有建筑狀況，明確應保留保護的建筑清單，未開展調查評估、未完成歷史文化街區劃定和歷史建筑確定專項工作的區域，不應實施城市更新。支持在不變更土地使用性質和權屬、不降低消防等安全水平的條件下，加強老廠房等老建筑改造、修繕和利用。

劉俊海說：“一個城市不應只有嶄新光鮮的高樓大廈，也需要有敘說著深沉歷史文化底蘊的胡同、平房等老舊房子。對這些老建筑，如果不加以保護，而是大拆大建，那么一個城市就會失去她的歷史文化韻味，最后只能讓后人從文字記載中體會，這其實是一個城市的悲哀。因此停止大拆大建，轉而對現有的建筑進行改善，在環境衛生，綠化，消防、排水等方面進行全面的升級，才是妥善而長遠之舉。”

征求意見稿強調“堅持應留盡留，全力保持城市記憶”，并且還提出了具體的保護措施，如保留利用既有建筑，不隨意拆除、遷移歷史建筑和具有保護價值的老建筑，不脫管失修、修而不用、隨意閑置；支持在不變更土地使用性質和權屬、不降低消防等安全水平的條件下，加強老廠房等老建筑改造、修繕和利用。

同時保持老城格局尺度，不破壞傳統格局和街巷肌理，不隨意拉直拓寬道路，禁止修大馬路、建大廣場。鼓勵采用繡花功夫，對舊居住區、舊廠區、舊商業區等進行修補、織補式更新，合理控制建筑高度，最大限度保留老城區具有特色的空間格局和肌理，延續城市特色風貌。堅持低影響的更新建設模式，保持老城區自然山水環境，保護古井、古樹、古橋等歷史遺存。 □ 本報發文人 萬靜

來源： 法治日報