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        200億買下77家酒店,卻成為燙手山芋,富力到

        放大字體  縮小字體 發布日期:2021-08-21 22:33:38    作者:沙海萍    瀏覽次數:25
        導讀

        相比十多年前,現在的地產行業整體上已經不再如昔日那般如日中天,近幾年萬達“瘦身”,恒大債臺高筑的消息更是給整個行業籠罩了一層“夕陽西下”的色調。當然這都是相對而言,所謂瘦死的駱駝比馬大,地產業的市場依

        相比十多年前,現在的地產行業整體上已經不再如昔日那般如日中天,近幾年萬達“瘦身”,恒大債臺高筑的消息更是給整個行業籠罩了一層“夕陽西下”的色調。當然這都是相對而言,所謂瘦死的駱駝比馬大,地產業的市場依舊巨大,只是相關企業從“一路高歌”變成了“如履薄冰”。

        富力起家于廣州,20年間的高速發展過程和在經營決策方面的果敢體現了富力的進取心,其中最被人熟知的一件事就是在2017年富力花費200億從萬達手里買下了70多家酒店,加入了全球最大酒店運營商行列。不過現在的富力卻被營收下滑、高額負債所困擾。

        一、激進的富力宏觀把控不足

        富力早期在地產行業處于領先的地位,富力集團的房地產銷售額在2008年時位居行業第4,十幾年后,富力已經明顯掉隊。2017年銷售額位列23,2018年略有上升,排名19位,顯然不能和以前的榮光相提并論。

        2021年測評機構根據品牌價值給出了房企十強名單。前三甲位中海、萬科和恒大,富力排在第9位,2018年時還在身后的華潤和融創都已經超過了富力。富力是如何一點一點失去領先地位的呢?

        自2005年起,富力的房產銷售規模就一直增長緩慢。主要原因是富力集團把重心放在商業地產上面,富力制定自認為具有前瞻性的計劃,通過以城市新CBD為契機,進軍商業地產,建立獨樹一幟的多元商貿業態,從而實現行業領跑。

        因此富力在這十年的發展和整個房地產行業的進程明顯不符,與此同時其他同行房企都在大力發展住宅開發,通過高周轉實現高盈利。相比住宅開發,商業地產開發前期投資更大,整體進程更慢,直接拉長回報周期。

        從現在來看富力這個決策是存在戰略性的失誤,雖然事后諸葛亮,但是資金回流期長的確讓富力喪失了最初積累的領先地位。此外富力在買地上也沒掌握好節奏,2005年是富力上市的年份,可以說這時的富力正是信心滿滿的時候,就像她的名字一樣,富有力氣。

        從整體持地來看,富力的布局是十分合理的,涵蓋主要地區,二線城市和三四線城市成為經營重點,通過擴大范圍來分化風險。我國的房地產是一個分化的行業,有著明顯的局部差異,更寬闊的經營范圍有利于減緩區域市場波動帶來的影響,同時能夠有效把握住不同成長時期有潛力的城市。

        2006年富力開始大規模買地,兩年里增加的土地儲備規模到達2000萬平方米,大規模的買入土地拉高了富力的債務,而2008年的到來給了富力沉重的打擊。2008年金融危機爆發,全球經濟都不景氣,同時這也是我國股市最糟糕的一年。經濟低迷導致房地產景氣指數應聲下跌10個點,在折線統計圖中生生地砸出了一個坡度。

        這時候的富力喊出了那句口號,要撐過明年。2009年政府救市,富力才在搭上了救命船。此外富力06年在成都投資的熊貓城,07年在上海存儲的70萬平米土地,也都沒有得到回報,算是做了賠本的買賣。這時的富力也逐漸失去華南五虎的地位(恒大、碧桂園、雅居樂、合生)

        二、富力的轉變求生

        2013年時,富力在行業中的排名已經降到16,萬科的銷售業績已經比得上4個富力。富力開始謀求改變現狀。2013年,富力第二次大規模購買土地,當年新增土地儲備2000萬平方米,重點擴大非一線城市的投資。這時富力的凈負債率也來到110%。2013年國家加大對二三線樓市的調控,富力再次受到影響,面臨嚴重的庫存壓力和增長率的幾乎停滯。

        之后富力提出了多元化經營的策略,標志性事件就是2017年富力收購了77家萬達酒店,其中包括大連萬達中心寫字樓,交易金額到達189.55億人民幣。很明顯富力想通過發展自持物業來減輕房地產領域的風險和影響,收購完萬達的酒店后,富力在酒店、商城和寫字樓的資產占到整體的近1/5。這次的收購讓富力的負債率進一步上升。

        事實上,富力在酒店業務方面的經營也是處于虧損狀態。2016年凈虧損1.8億、2017年凈虧損1.5億,2018年完成收購后營業額上漲了10億,但依然虧損1.8億。房地產方面,前兩年房地產政策稍有放松,富力的銷售業績增長,帶動盈利能力的回升,但是由于富力的高債務,使得整體的收益不是特別明顯。

        三、債務問題制約富力前行

        富力的債務率一直位于同行前列,最近10年的平均凈負債率水平中,富力以127%位居第二。第一名是恒大,負債率到達240%,之后是融創、綠城和保利。

        這也能夠看出,富力的經營策略是高儲備,高負債,通過長期儲備土地到達升值的目的,當然之前行業里延長房產開發周期,“坐地起價”的現象是普遍存在的。不過隨著政策的調控,高儲備、高負債可能也意味著高風險。行業里的萬科、中海的負債率就低得很多,經營之道也更穩健。

        2021年,富力也似乎意識到其中的風險,年報里指出富力要在2021年降低負債。降低負債最快、最簡單的辦法就是出售資產,富力也的確這樣做了,廣州富力國際空港物流園70%的權益出售,收入60億,廣州寫字樓等物業的交易回款也將近60億。

        同時李思廉(富力董事長)也表示,價格合適將繼續出售商場、寫字樓、酒店等資產。此外富力在2021年減少了四成的員工,當然一部分原因是變賣的物業。

        盡管賣了這么多,富力的凈負債還是高達130%,非受限現金短債比0.4,依然是屬于紅檔企業。李思廉表示,公司賬面有充足的現金儲備,有望在一年內將債務降到100%以下,并在2022年退出“紅檔”。

        結語

        實際上富力面臨的壓力和挑戰還是十分巨大的,房地產行業的前景已經不太明朗,而企業的“紅檔”在政策上面只會更加受限。富力之前的一系列舉措并沒有起到很好的作用,在決策方面仍然缺少前瞻性。

         
        (文/沙海萍)
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