相比十多年前，現(xiàn)在的地產(chǎn)行業(yè)整體上已經(jīng)不再如昔日那般如日中天，近幾年萬達“瘦身”，恒大債臺高筑的消息更是給整個行業(yè)籠罩了一層“夕陽西下”的色調(diào)。當(dāng)然這都是相對而言，所謂瘦死的駱駝比馬大，地產(chǎn)業(yè)的市場依舊巨大，只是相關(guān)企業(yè)從“一路高歌”變成了“如履薄冰”。

富力起家于廣州，20年間的高速發(fā)展過程和在經(jīng)營決策方面的果敢體現(xiàn)了富力的進取心，其中最被人熟知的一件事就是在2017年富力花費200億從萬達手里買下了70多家酒店，加入了全球最大酒店運營商行列。不過現(xiàn)在的富力卻被營收下滑、高額負債所困擾。

一、激進的富力宏觀把控不足

富力早期在地產(chǎn)行業(yè)處于領(lǐng)先的地位，富力集團的房地產(chǎn)銷售額在2008年時位居行業(yè)第4，十幾年后，富力已經(jīng)明顯掉隊。2017年銷售額位列23，2018年略有上升，排名19位，顯然不能和以前的榮光相提并論。

2021年測評機構(gòu)根據(jù)品牌價值給出了房企十強名單。前三甲位中海、萬科和恒大，富力排在第9位，2018年時還在身后的華潤和融創(chuàng)都已經(jīng)超過了富力。富力是如何一點一點失去領(lǐng)先地位的呢？

自2005年起，富力的房產(chǎn)銷售規(guī)模就一直增長緩慢。主要原因是富力集團把重心放在商業(yè)地產(chǎn)上面，富力制定自認為具有前瞻性的計劃，通過以城市新CBD為契機，進軍商業(yè)地產(chǎn)，建立獨樹一幟的多元商貿(mào)業(yè)態(tài)，從而實現(xiàn)行業(yè)領(lǐng)跑。

因此富力在這十年的發(fā)展和整個房地產(chǎn)行業(yè)的進程明顯不符，與此同時其他同行房企都在大力發(fā)展住宅開發(fā)，通過高周轉(zhuǎn)實現(xiàn)高盈利。相比住宅開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前期投資更大，整體進程更慢，直接拉長回報周期。

從現(xiàn)在來看富力這個決策是存在戰(zhàn)略性的失誤，雖然事后諸葛亮，但是資金回流期長的確讓富力喪失了最初積累的領(lǐng)先地位。此外富力在買地上也沒掌握好節(jié)奏，2005年是富力上市的年份，可以說這時的富力正是信心滿滿的時候，就像她的名字一樣，富有力氣。

從整體持地來看，富力的布局是十分合理的，涵蓋主要地區(qū)，二線城市和三四線城市成為經(jīng)營重點，通過擴大范圍來分化風(fēng)險。我國的房地產(chǎn)是一個分化的行業(yè)，有著明顯的局部差異，更寬闊的經(jīng)營范圍有利于減緩區(qū)域市場波動帶來的影響，同時能夠有效把握住不同成長時期有潛力的城市。

2006年富力開始大規(guī)模買地，兩年里增加的土地儲備規(guī)模到達2000萬平方米，大規(guī)模的買入土地拉高了富力的債務(wù)，而2008年的到來給了富力沉重的打擊。2008年金融危機爆發(fā)，全球經(jīng)濟都不景氣，同時這也是我國股市最糟糕的一年。經(jīng)濟低迷導(dǎo)致房地產(chǎn)景氣指數(shù)應(yīng)聲下跌10個點，在折線統(tǒng)計圖中生生地砸出了一個坡度。

這時候的富力喊出了那句口號，要撐過明年。2009年政府救市，富力才在搭上了救命船。此外富力06年在成都投資的熊貓城，07年在上海存儲的70萬平米土地，也都沒有得到回報，算是做了賠本的買賣。這時的富力也逐漸失去華南五虎的地位（恒大、碧桂園、雅居樂、合生）

二、富力的轉(zhuǎn)變求生

2013年時，富力在行業(yè)中的排名已經(jīng)降到16，萬科的銷售業(yè)績已經(jīng)比得上4個富力。富力開始謀求改變現(xiàn)狀。2013年，富力第二次大規(guī)模購買土地，當(dāng)年新增土地儲備2000萬平方米，重點擴大非一線城市的投資。這時富力的凈負債率也來到110%。2013年國家加大對二三線樓市的調(diào)控，富力再次受到影響，面臨嚴重的庫存壓力和增長率的幾乎停滯。

之后富力提出了多元化經(jīng)營的策略，標(biāo)志性事件就是2017年富力收購了77家萬達酒店，其中包括大連萬達中心寫字樓，交易金額到達189.55億人民幣。很明顯富力想通過發(fā)展自持物業(yè)來減輕房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險和影響，收購?fù)耆f達的酒店后，富力在酒店、商城和寫字樓的資產(chǎn)占到整體的近1/5。這次的收購讓富力的負債率進一步上升。

事實上，富力在酒店業(yè)務(wù)方面的經(jīng)營也是處于虧損狀態(tài)。2016年凈虧損1.8億、2017年凈虧損1.5億，2018年完成收購后營業(yè)額上漲了10億，但依然虧損1.8億。房地產(chǎn)方面，前兩年房地產(chǎn)政策稍有放松，富力的銷售業(yè)績增長，帶動盈利能力的回升，但是由于富力的高債務(wù)，使得整體的收益不是特別明顯。

三、債務(wù)問題制約富力前行

富力的債務(wù)率一直位于同行前列，最近10年的平均凈負債率水平中，富力以127%位居第二。第一名是恒大，負債率到達240%，之后是融創(chuàng)、綠城和保利。

這也能夠看出，富力的經(jīng)營策略是高儲備，高負債，通過長期儲備土地到達升值的目的，當(dāng)然之前行業(yè)里延長房產(chǎn)開發(fā)周期，“坐地起價”的現(xiàn)象是普遍存在的。不過隨著政策的調(diào)控，高儲備、高負債可能也意味著高風(fēng)險。行業(yè)里的萬科、中海的負債率就低得很多，經(jīng)營之道也更穩(wěn)健。

2021年，富力也似乎意識到其中的風(fēng)險，年報里指出富力要在2021年降低負債。降低負債最快、最簡單的辦法就是出售資產(chǎn)，富力也的確這樣做了，廣州富力國際空港物流園70%的權(quán)益出售，收入60億，廣州寫字樓等物業(yè)的交易回款也將近60億。

同時李思廉（富力董事長）也表示，價格合適將繼續(xù)出售商場、寫字樓、酒店等資產(chǎn)。此外富力在2021年減少了四成的員工，當(dāng)然一部分原因是變賣的物業(yè)。

盡管賣了這么多，富力的凈負債還是高達130%，非受限現(xiàn)金短債比0.4，依然是屬于紅檔企業(yè)。李思廉表示，公司賬面有充足的現(xiàn)金儲備，有望在一年內(nèi)將債務(wù)降到100%以下，并在2022年退出“紅檔”。

結(jié)語

實際上富力面臨的壓力和挑戰(zhàn)還是十分巨大的，房地產(chǎn)行業(yè)的前景已經(jīng)不太明朗，而企業(yè)的“紅檔”在政策上面只會更加受限。富力之前的一系列舉措并沒有起到很好的作用，在決策方面仍然缺少前瞻性。