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        不能降_地方站臺(tái)托底樓市,托得住么?

        放大字體  縮小字體 發(fā)布日期:2021-09-04 06:16:56    作者:美麗燕    瀏覽次數(shù):14
        導(dǎo)讀

        來(lái)源:大碗樓市半月前,湖南岳陽(yáng)市出臺(tái)樓市限跌令,正式打響2021年度“救市”第一槍。隨后筆者在《不少城市,已實(shí)現(xiàn)人人買得起房》闡述了詳細(xì)情況,又順帶著拎出政企聯(lián)合托市的典型代表。但有個(gè)問(wèn)題一直沒(méi)有提,就是

        來(lái)源:大碗樓市

        半月前,湖南岳陽(yáng)市出臺(tái)樓市限跌令,正式打響2021年度“救市”第一槍。


        隨后筆者在《不少城市,已實(shí)現(xiàn)人人買得起房》闡述了詳細(xì)情況,又順帶著拎出政企聯(lián)合托市的典型代表。


        但有個(gè)問(wèn)題一直沒(méi)有提,就是地方托市托得住么?



        像岳陽(yáng)這樣公開(kāi)放槍,要求房企原地趴下的不多,但實(shí)際上偷摸兒打槍的還不少。



        8月沈陽(yáng)新區(qū)萬(wàn)達(dá)某樓盤推出降價(jià)房源,原價(jià)11000元/平方米的住宅現(xiàn)在只要8000元/平方米;


        據(jù)中介介紹,其他不少新房也都降價(jià)500-5000元/平方米不等。


        隨后房產(chǎn)局牽頭聯(lián)合城建局、教育局、市場(chǎng)局、公安局、執(zhí)法局對(duì)多家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行約談,批評(píng)教育。


        效果很明顯,特價(jià)房源迅速被撤掉了。



        昆明上月新房成交均價(jià)14702元/㎡,環(huán)比上月跌5.6%,同比去年跌4.7%;


        昆明滇池邊的陽(yáng)光城·滇池半山項(xiàng)目,原毛坯洋房均價(jià)約16000元/㎡,促銷后價(jià)格跳水至10000元/㎡左右。


        接下來(lái)的事,相信各位已經(jīng)猜到了。


        召開(kāi)緊急會(huì)議,對(duì)幾十家房企進(jìn)行約談教育,降價(jià)不能太猛,否則不能網(wǎng)簽。


        效果也很很明顯,立馬恢復(fù)成原價(jià)。


        地產(chǎn),曾是個(gè)扣門扣到極致的行業(yè)。


        如采購(gòu)時(shí),保證質(zhì)量下價(jià)格能壓到9毛8,絕不會(huì)9毛9妥協(xié);


        如開(kāi)盤活動(dòng),能送茶碗兒,絕不送茶壺。


        同樣,銷售能賣九千八,就絕不會(huì)賣九千七。


        事出反常必有妖,現(xiàn)如今虧著賣也要出貨,原因只有一種


        —— 開(kāi)發(fā)商對(duì)后市利潤(rùn)失去幻想了。


        不過(guò)也好理解,每個(gè)項(xiàng)目每天幾十號(hào)人養(yǎng)著,處處是花銷。


        且面對(duì)銷售不明朗的殘酷現(xiàn)實(shí),與其繼續(xù)拖下去,不如趕緊出貨,離開(kāi)這個(gè)傷心之地。


        但問(wèn)題在于開(kāi)發(fā)商能跑,但地方領(lǐng)導(dǎo)跑不了。


        想當(dāng)初賺錢的時(shí)候一起喝酒吃肉,現(xiàn)在偷摸兒降價(jià)想溜


        —— 逮回來(lái),批評(píng)教育!


        不得不承認(rèn),不少弱城市的樓市已經(jīng)進(jìn)入了明顯下跌通道。


        而地方之所以不顧吃相難看,也無(wú)非那九個(gè)字


        —— 穩(wěn)預(yù)期,穩(wěn)地價(jià),穩(wěn)房?jī)r(jià)。


        同時(shí)因過(guò)去土拍收錢模式的快感太過(guò)麻醉,持續(xù)依賴的現(xiàn)實(shí)情況下,樓市預(yù)期穩(wěn)不住,錢袋子就更穩(wěn)不住了。


        今年大宗商品價(jià)格大幅飆升,有礦的地方錢袋子姑且暫時(shí)性進(jìn)入安全區(qū)。


        經(jīng)機(jī)構(gòu)測(cè)算,大宗漲價(jià)帶來(lái)的增收可達(dá)5500~9500億,拉動(dòng)財(cái)政收入增速可達(dá)5個(gè)百分點(diǎn),因及時(shí)性和有效性堪稱財(cái)政“急救包”。


        回看PPI同樣高企的2017年,山西省屬企業(yè)全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額180.8億元,同比增長(zhǎng)808%,上繳稅費(fèi)784.2億元,同比增長(zhǎng)66.5%,相當(dāng)于全省財(cái)政一般預(yù)算收入1867億元的42%;


        但沒(méi)礦的小地市呢,只能稅收頂起大梁?


        年輕人,勸你還是要現(xiàn)實(shí)一點(diǎn)。


        那繼續(xù)發(fā)債?


        決策層屢屢提及債務(wù)風(fēng)險(xiǎn),防范化解地方政府隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)已上升至政治站位高度


        ——《關(guān)于進(jìn)一步深化預(yù)算管理制度改革的意見(jiàn)》指出“把防范化解地方政府隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)作為重要的政治紀(jì)律和政治規(guī)矩,堅(jiān)決遏制隱性債務(wù)增量,妥善處置和化解隱性債務(wù)存量”。


        受項(xiàng)目監(jiān)管趨嚴(yán)影響,2021年上半年新增專項(xiàng)債僅發(fā)行1萬(wàn)億,完成全年新增限額不到30%,進(jìn)度較2019、2020年同期的64%、60%明顯偏慢。



        賣地這條路不好走之后,地方領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該也感受到了賺錢的艱辛。


        而托市這種操作像極了欠一屁股債,又有一家子要養(yǎng)的失業(yè)中年男性,某一天竟在菜市場(chǎng)跟菜農(nóng)因價(jià)格發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)般無(wú)奈。


        因?yàn)榻?jīng)濟(jì)形勢(shì)嚴(yán)峻,腰包又略癟,托底救市便也不足為奇。


        但交易雙方自愿的行為,菜商不會(huì)因?yàn)槟闶I(yè)就給你9折。


        購(gòu)房者也是基于自家需求與購(gòu)買力選擇購(gòu)房,不會(huì)因?yàn)轭I(lǐng)導(dǎo)強(qiáng)制把價(jià)格調(diào)回來(lái)而改變。


        我們也不得不承認(rèn),不少城市的需求已殆盡,或被高價(jià)嚴(yán)重抹殺。


        行政手段托上去,托的始終是面子,而托不到里子。


        而現(xiàn)如今不少人也站在土地財(cái)政角度看樓市,這里我勸大家再拔高一下視野。



        今年2月,過(guò)去的放羊式供地時(shí)代結(jié)束,改為集中供地;


        4個(gè)月后,地方土地出讓金劃轉(zhuǎn)給稅務(wù)部分征收。


        雖然土地出讓金還是自己的,但斂了多少錢,上面要知道。


        錢夠用的話最好,不夠勒緊褲腰帶過(guò)苦日子,大家一起再想辦法。


        20多年前分稅制啟動(dòng),財(cái)權(quán)被拿走,留下了事權(quán),留下了土地財(cái)政模式。


        土地是個(gè)金缽缽,沒(méi)啥活兒比這來(lái)錢更容易,但這條老路子已臨近盡頭。


        20多年后房?jī)r(jià)高企,債務(wù)一輪輪的轉(zhuǎn)移,富起來(lái)的人通過(guò)不可言的方式越來(lái)越富,沒(méi)富起來(lái)的人已經(jīng)精疲力竭,甚至不再為曾經(jīng)的理想生活而奮斗,集體躺平。


        過(guò)去出口外向型經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展,可以不斷做大蛋糕。


        但隨著中美兩個(gè)硬角色正面剛,豎起的貿(mào)易壁壘就是外向型經(jīng)濟(jì)結(jié)束最好的句號(hào)。


        一場(chǎng)疫情,讓在防疫方面表現(xiàn)優(yōu)秀的熊貓?jiān)俅螄L到了出口紅利,但實(shí)際上這段紅利插曲也接近尾聲。


        眾所周知,疫情紅利是短期且不可持續(xù)的,但國(guó)家的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)卻是要可持續(xù)發(fā)展的。


        于是2020年7月30日,政治局會(huì)議再次明確了經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型


        當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)仍然復(fù)雜嚴(yán)峻,不穩(wěn)定性不確定性較大,我們遇到的很多問(wèn)題是中長(zhǎng)期的,必須從持久戰(zhàn)的角度加以認(rèn)識(shí),加快形成以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局。


        可擴(kuò)張國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)不是紙上談兵瞎咧咧,是需要人們拿真金白銀下場(chǎng)參與的。


        但現(xiàn)實(shí)卻是多數(shù)老百姓被新三座大山壓的掏不出額外的票子享受,正集體縮減消費(fèi),勒緊褲過(guò)日子。


        少數(shù)有條件的多金戶,一頓撐死也吃不了幾個(gè)饃。


        要搞消費(fèi),搞內(nèi)循環(huán),多金戶是靠不住的,還是要看廣大老百姓。


        發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,就要解決問(wèn)題,勿謂言之不預(yù)也。


        在內(nèi)循環(huán)信號(hào)發(fā)出半年后,浩浩蕩蕩的削山運(yùn)動(dòng)正式打響了。


        教育、醫(yī)療、住房一刀一刀削,一刀比一刀恨。


        至于削的怎么樣,如果大家有教育行業(yè)、房產(chǎn)行業(yè)的朋友,打聽(tīng)一下裁員失業(yè)情況就清楚了。


        七、八月份正是畢業(yè)生就業(yè)季,這個(gè)節(jié)點(diǎn)硬削,決心之大可想而知。


        長(zhǎng)痛不如短痛,為了將來(lái)的經(jīng)濟(jì)向好,不得不暫時(shí)犧牲當(dāng)下。


        看到這,近期不少行業(yè)之所以毫無(wú)征兆迎來(lái)打壓想必各位心里也撥云見(jiàn)日。


        很簡(jiǎn)單,要搞消費(fèi),搞內(nèi)循環(huán),少數(shù)多金戶是靠不住的,還是要看廣大老百姓。


        這邊6億老鄉(xiāng)兒月平均收入才1000元,你那邊一天就1000元,有了錢還得得瑟瑟瞎胡搞,社會(huì)主義鐵拳是不允許的。


        上半年杭州三只野豹子逃跑,現(xiàn)在才發(fā)現(xiàn)杭州的大老虎比豹子更野,這更是要徹查的。


        利潤(rùn)太集中的行業(yè)、企業(yè)讓讓利,都吃成三高了,那邊的老鄉(xiāng)兒還皮包骨頭呢。


        筆者常說(shuō),經(jīng)濟(jì)規(guī)律不一定是政策的反映,而政策一定是經(jīng)濟(jì)規(guī)律的反映。


        雖然地方財(cái)政是個(gè)棘手問(wèn)題,但是仍要為長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型讓路。


        熱點(diǎn)城市的樓市請(qǐng)降降溫,賺錢效應(yīng)下還瘋狂吸納資金,請(qǐng)問(wèn)這是支持高層工作的態(tài)度么?


        冷門城市的樓市已自發(fā)降至冰點(diǎn),但請(qǐng)穩(wěn)住,不鬧幺蛾子就是對(duì)高層工作最大的支持。




        最后,我們回到最初的問(wèn)題么,基本面不太好的3、4線城市,能托的住么?


        答案似乎很明顯,硬托無(wú)非就是硬拖。


        那基本面不太好的城市的房?jī)r(jià)會(huì)跌么?


        在“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的現(xiàn)實(shí)前提下,大跌絕不允許出現(xiàn)。


        但迫于市場(chǎng)壓力,在不影響樓市預(yù)期的前提下,搞個(gè)活動(dòng)變相送點(diǎn)福利成了未來(lái)一年為數(shù)不多的路子之一。


        那普遍房?jī)r(jià)高企,對(duì)普通老百姓來(lái)說(shuō)仍是一筆不小的花銷,他們?cè)趺磿?huì)舍得消費(fèi)?


        答案也很明確,不一定買,也可以租。


        北京從租賃住房分流,到租賃住房指導(dǎo)價(jià)意見(jiàn)已經(jīng)給出了明確的信號(hào)。


        住房于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型形成的阻礙,租賃是目前看唯一的途徑。


        雖目前無(wú)法接受,不可理解,但總要一步一步來(lái)。


        我們的認(rèn)知被當(dāng)下的事物局限,我們的思維被階段性的社會(huì)環(huán)境所束縛,所以對(duì)于租賃住房,還是那句話


        —— 讓子彈再飛一會(huì)兒。


        那需求旺盛的城市能按的住么?


        答案也很明顯,現(xiàn)在不是能不能的問(wèn)題,是必須按。


        因?yàn)榻?jīng)濟(jì)大船掉頭的特殊時(shí)期,下面的小船缺少大局意識(shí)還裝傻充愣,是要挨悶棍的。


        最后對(duì)于非剛需購(gòu)房,筆者也不妨直接表明自己的觀點(diǎn):



        一、二線城市,有新則舒心打新,無(wú)新則請(qǐng)安心打工;


        三、四線城市,有點(diǎn)耐心,不妨等等看。


        感謝您的閱讀,地方財(cái)政與經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的孰輕孰重,收入分配調(diào)節(jié)與未來(lái)經(jīng)濟(jì)引擎的藍(lán)圖,近期不少行業(yè)挨錘與共同富裕,其實(shí)都逃不出經(jīng)濟(jì)規(guī)律與政策之間微妙的關(guān)系。


        同時(shí)也期待,您可以轉(zhuǎn)發(fā)分享給關(guān)注購(gòu)房的朋友。

         
        (文/美麗燕)
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