這是楊一第 186篇 原創(chuàng)文章
最近，重慶第二次土拍，宣布供地明細了。
就像一場一直在癢的婚姻，即將到來的土拍為重慶樓市帶來了一絲新鮮感和激情。
重慶主城第二次土拍共供應(yīng)42宗商住用地，累計4111畝，總建筑體量為447萬方，起拍價7060元/㎡，溢價率9%，最高成交均價不超過7723元。
雖然土拍結(jié)果還沒出來，但它可能的結(jié)果我們也能猜的出七七八八來，畢竟劇本都已經(jīng)公布出來了，無非最后誰是男女主角罷了。
01
其實關(guān)于重慶第二次土拍可能的結(jié)果，我們之前早就分析過了，絲襪小姐姐也親口告訴過我。
大冬天的時候，在室外看見外面只穿絲襪的小姐姐，我們都會想：她不冷嗎？
后來她告訴我們：她穿的是保暖絲襪，表面上看著很薄，但是非常保暖，根本就不冷。
棉褲和絲襪的保暖效果一樣，但是棉褲就是看著要更厚一些。
同理，兩塊土地，價格都是10000元。
棉褲土地表面上怎么看都是10000元，絲襪土地可能表面上只有7000元，還有3000元是隱形的、看不見的成本。
普通人只能看得到那10000元的棉褲土地。
雖然最后的真實價格都是10000元，但是10000元的土地，在宣傳效果方面，比7000元的土地，就是要更有噱頭。
這點會給后期的營銷帶來一些困難。
因為客戶他只能看到表面的成本，他看不到每宗土地的真實成本，如工程量、建安成本、管理費用、銷售費用、資本化利息、土增稅等等。
如果你把價格賣的太高，他會覺得項目很黑心。
就像成本1塊錢的面包，你賣3塊錢他是可以接受的，但你要賣到10塊錢，他會覺得萬惡的資本主義又出現(xiàn)了。
02_渝中區(qū)
渝中區(qū)，又沒供地，繼續(xù)利好現(xiàn)有項目。
03_沙坪壩+高新區(qū)
沙坪壩和高新區(qū)共供應(yīng)12宗土地，主要是在雙碑井口，建筑面積共148萬方，起拍價6862元，最高溢價率10%。
楊一預(yù)計雙碑井口區(qū)域今年會有一定規(guī)模的開發(fā)動作。
重慶市規(guī)劃局發(fā)布了對井雙新城的濱江沿線區(qū)域進行城市規(guī)劃，濱江線是井口雙碑最好的區(qū)域位置。
預(yù)計居住人口為3.2萬人，按每戶3人來算，也就是10000套中高端住宅。
也就是說，未來幾年該片區(qū)會有一定規(guī)模的配套規(guī)劃升級的動作，以此來吸引中高端人群的入住。
//井雙片區(qū)濱江區(qū)域規(guī)劃優(yōu)化提升方案公示
04_大渡口區(qū)
大渡口區(qū)供應(yīng)5宗土地，主要是在釣魚嘴，建筑面積共70萬方，起拍價8004元，最高溢價率12%；
這起拍價和溢價率，還是有點意外。
5宗土地，70萬方，還是一如既往的大體量供應(yīng)。
還是熟悉的配方，還是熟悉的味道。
我有預(yù)感，大渡口又會吸引頂級開發(fā)商來，小贏一波。
05_兩江新區(qū)+渝北區(qū)
兩江新區(qū)+渝北區(qū)供應(yīng)6宗土地，主要是在龍興、水土，建筑面積共65萬方，起拍價5196元，最高溢價率9%。
感覺這次沒怎么用心，隨便交個作業(yè)就當交差了。
06_九龍坡區(qū)
九龍坡區(qū)供應(yīng)4宗土地，主要是在華巖，建筑面積共53萬方，起拍價6425元，最高溢價率6%。
大楊石這種傳統(tǒng)意義上喜歡出地王的板塊，這次居然沒供地，有點小意外。
07_北碚區(qū)
北碚區(qū)供應(yīng)7宗土地，主要是在蔡家，建筑面積共51萬方，起拍價6160元，最高溢價率12%。
感覺蔡家又要出萬元地的節(jié)奏。
08_南岸區(qū)
南岸區(qū)供應(yīng)1宗土地，主要是在彈子石，建筑面積共30萬方，起拍價10000元，最高溢價率8%。
據(jù)說某央企對這塊地非常情有獨鐘，不知道最后它能不能拿下。
這幾年南岸區(qū)都供地比較少，不知道是不是在憋什么大招，想搞點大事情。
09_江北區(qū)
江北區(qū)供應(yīng)4宗土地，主要是在石馬河，建筑面積共20萬方，起拍價12225元，最高溢價率7%。
江北可能是此次土拍最有看點的，畢竟14098元的地王可能會出現(xiàn)。
10_巴南區(qū)
巴南區(qū)供應(yīng)3宗土地，建筑面積共11萬方，起拍價5475元，最高溢價率8%。
今天主要是大概講下重慶第二次土拍，讓大家對這42塊土地的位置分布，心里大概有個數(shù)。接下來我們會對競拍的規(guī)則、開發(fā)商的拿地動機和意向，以及對具體某塊土地等方面進行系統(tǒng)針對性分析，敬請期待。
