本報記者 吳靜 王金龍 北京報道
9月初，北京市豐臺科技園附近，集體土地租賃住房項目——有巢國際公寓社區(qū)總部基地店首批336間房源正式入市，隨即迅速實現(xiàn)滿租。
《中國經(jīng)營報》記者了解到，該項目是北京市“十四五”以來首個正式入市的集體土地租賃住房項目，也是目前豐臺區(qū)規(guī)模最大的集租房項目，總用地規(guī)模共計約6萬余平方米。項目位于豐臺區(qū)南四環(huán)至五環(huán)之間，總建筑面積約10萬平方米，共建有9棟公寓樓，將為市場提供2000余套房源。
自2017年開始，北京市在利用集體土地建設租賃住房上加快探索步伐，不僅增加了住房有效供給，推進租購并舉，另一方面也盤活農(nóng)村集體用地，農(nóng)民因此獲得更多的財產(chǎn)性收入，城市面貌也得以改觀。
目前，北京仍有大量集租房項目尚未入市，隨著集體土地租賃住房項目相關(guān)政策細則逐步完善，后續(xù)入市的集租房項目將極大改善北京租賃市場供需結(jié)構(gòu)。
解決新市民租住需求
隨著城鎮(zhèn)化進程的不斷演進，大城市的租賃問題亟待解決。在供給端，2017年8月，原國土資源部和住建部下發(fā)《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，通知確定要在北京、上海、廣州等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點，后試點擴大至18個城市。
自2017年開始，出于房地產(chǎn)調(diào)控的壓力，北京市在供地機制上進一步改革，《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》提出，計劃2017至2021這五年供應住宅用地6000公頃，其中國有建設用地5000公頃，集體建設用地1000公頃，五年內(nèi)全市住房建設安排的150萬套住房中，產(chǎn)權(quán)類住房100萬套，租賃住房50萬套。新建住房中，產(chǎn)權(quán)類約占70%，租賃類約占30%。
據(jù)市場機構(gòu)統(tǒng)計，2017年時，北京市場租賃房源總量接近250萬套。不過，為防止集體土地租賃住房淪為“小產(chǎn)權(quán)房”，當年北京市印發(fā)的《關(guān)于進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關(guān)意見》（以下簡稱《意見》）提出集體租賃住房租期最長10年，嚴禁“以租代售”，并鼓勵專業(yè)運營機構(gòu)來負責項目物業(yè)和運營。
在此之前，北京曾從2012年開始試點集體建設用地建公租房，但多年來僅有唐家?guī)X、北七家等零星試點，未能擴大。
相較于此前公租房有限的保障范圍，北京的集體土地租賃住房保障范圍更加側(cè)重于城市新市民，這與近幾年城市內(nèi)流動人口租賃需求迅速增長有關(guān)。北京的租賃住房市場一直以來存在供需錯配問題，小戶型、整租房源供不應求。
在產(chǎn)品設計上，這些集體土地租賃項目將新市民確定為主要客群，極力貼合這類群體租住需求。比如，上述有巢國際公寓社區(qū)把目標客群定為“30分鐘內(nèi)可達金融街、北京西站、西紅門等重要商務區(qū)和聚集區(qū)的上班族”，在風格設計上，項目整體為一個租賃社區(qū)，小面積的開間成為主流戶型。
促進職住平衡是當時集體土地租賃住房試點的一個初衷。北京市出臺的《意見》對集租房項目要求具有一定的交通等配套基礎設施和公共服務條件，堅持毗鄰產(chǎn)業(yè)園區(qū)、交通樞紐和新城的原則進行布局建設。
據(jù)參與此類項目的企業(yè)方介紹，“之前由政府運作的國企會有一些人才安置房、廉租房源，在分配機制上，政府一般會把這些房源當成招商引資的條件，給到引進的企業(yè)，但因為名額較少，一般僅限于給企業(yè)中高層。而這些引進的企業(yè)中，大量基層員工的居住問題之前是沒有解決的。因此，政府相關(guān)部門也特別希望我們能對這些企業(yè)基層員工有折扣，提供好的租住服務。”
有巢國際公寓社區(qū)位于豐臺科技園附近，據(jù)項目負責人、華潤置地長租公寓事業(yè)部北京業(yè)務部總經(jīng)理孫雪鵬介紹，區(qū)域政府相關(guān)部門為該項目“撮合”了許多企業(yè)客戶，目前已有多家合作企業(yè)達成意向，包括郵儲銀行、伊利集團、中國人壽、中國建筑設計研究院有限公司等，并已簽約合作協(xié)議。
另一集體土地租賃住房項目首創(chuàng)繁星雖未入市，但已經(jīng)對接了150多家企業(yè)，意向客戶需求房源超過1000間。據(jù)相關(guān)負責人介紹，該項目處于CBD、亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和通州北京城市副中心交界地，周邊產(chǎn)業(yè)當前和未來發(fā)展都較為完備。同時，公司也在與北京市政府相關(guān)部門積極協(xié)商，探討對接朝陽區(qū)的重點企業(yè)、優(yōu)秀人才以及一部分公租房人群的可能性。
除此之外，集體土地建設租賃房也與公租房對接，鼓勵躉租作為公租房房源，面向公租房備案家庭或人才配租，或由保障家庭自行承租，依規(guī)申請政府租金補貼。
項目進展如何？
根據(jù)企業(yè)方提供的數(shù)據(jù)，2017至2018年，北京市累計共73個集體土地建設租賃住房項目立項，全部建成將提供超過10萬套租賃住房。截至2021年4月底，全市累計開工集體土地租賃住房項目47個，預計將提供房源約6.3萬套。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，目前北京市供應的用作租賃住房的集體土地，仍有大量是“十三五”期間供應的存量。這是因為集體土地建設租賃住房涉及政府、村集體、企業(yè)以及金融機構(gòu)等多個參與方，要想各方利益達成一致并不是件容易的事。
從供應情況來看，這些地塊多分布在城市五環(huán)到六環(huán)周邊，其中朝陽、海淀、豐臺、大興、通州的規(guī)模名列前茅。
據(jù)參與的企業(yè)介紹，現(xiàn)在已經(jīng)供應出來的作租賃住房用途的集體建設用地中，許多都處于立項后在建的狀態(tài)，也有一些地塊至今沒有動靜。尤其是一些集體土地位置偏遠，市政配套、交通條件較差，要想建設租賃住房，首先還得解決基礎設施問題，且后續(xù)出租率和預期收益都難以保證，企業(yè)合作意愿并不高。
首創(chuàng)置業(yè)參與了此類項目的開發(fā)建設，其從城市建設者和綜合營運者角度指出，在挑選此類項目時，其首先考慮項目周邊當前和未來的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，尤其是產(chǎn)業(yè)發(fā)展所帶來的人口數(shù)量及結(jié)構(gòu)的變化能否支撐項目的長遠發(fā)展。其次考慮項目的大市政建設情況，包括道路建設、軌道交通、水電暖網(wǎng)氣基礎設施建設、醫(yī)療配套、商業(yè)配套、教育配套等，一般來說道路和交通建設要與項目同期建設。
盡管《意見》中明確，此類項目建設資金的籌集方式可以是集體經(jīng)濟組織自有資金，市、區(qū)住房保障專業(yè)運營機構(gòu)、園區(qū)管理機構(gòu)或簽約租賃的企業(yè)支付租金，或者是以建設用地的預期收益，向金融機構(gòu)申請抵押貸款，獲得金融資本的支持。
在實際執(zhí)行中，孫雪鵬介紹：“現(xiàn)在這類性質(zhì)的項目在全北京基本上每個項目一個模式，全都不太一樣。不過一般村里都不愿意出錢，由開發(fā)商或投資者出錢，有的再加上一個運營方，大家一起來做。基本的分配模式即村集體不參與項目的建設運營，只獲得固定收益和分紅?！?/p>
參與企業(yè)介紹，在合作協(xié)議的商定中，固定收益和每年分紅多少作為合作條件，是企業(yè)與村集體博弈的結(jié)果，“能夠談成的前提是要讓企業(yè)和村集體都‘有賬可算’?！?/p>
孫雪鵬告訴記者：“對于企業(yè)方，要算經(jīng)濟賬，使整個項目保持微利，不能賠錢。因為租賃項目本就是一個投入高、回報周期長的事情，對企業(yè)資金周轉(zhuǎn)是個考驗，我們項目當時算賬時預期的收益大概在4%?！?/p>
華潤有巢國際公寓社區(qū)項目從立項到開工建設再到正式開業(yè)前后歷時超過2年，前期有1年左右時間都在跑手續(xù)。據(jù)了解，北京的集體土地租賃用地入市流程是區(qū)級下達立項指標，各鄉(xiāng)自愿商報，然后去區(qū)里規(guī)劃部門改土地性質(zhì)，通過一系列手續(xù)將集體用地轉(zhuǎn)成集體租賃用地，接著按照正常土地開發(fā)建設，最后只能用于租賃住房。
“因為這是試點項目，很多事情都還沒有先例，集體用地不像國有用地，牽涉農(nóng)民利益，在審批中較為謹慎?！蹦壳?，此類項目參與企業(yè)多為國企、央企。據(jù)參與此類項目建設的首創(chuàng)置業(yè)相關(guān)負責人介紹，項目投資回收期在25年左右，集租房與傳統(tǒng)住宅的經(jīng)營、收益模式不同，不能再以傳統(tǒng)住宅二級開發(fā)的視角去對比集租房的收益，更多的是項目所承擔的社會責任，可帶動地區(qū)環(huán)境面貌實質(zhì)性提升，有助于推動地區(qū)城市化進程等。
政策和金融機構(gòu)為其提供了諸多便利，據(jù)相關(guān)企業(yè)介紹：“幾年前北京市住建委同金融管理部門，推出了四家試點銀行，分別為國開行、農(nóng)行、建行以及華夏銀行，貸款政策較二級開發(fā)項目優(yōu)惠很多，成本在基準利率左右，期限最長可達25年之久，從根本上解決了租賃項目在開發(fā)及運營過程中的資金缺口問題。目前其他商業(yè)銀行也在復制試點銀行的融資政策給予租賃房項目資金支持。”
另外，在企業(yè)稅收方面，今年7月財政部、稅務總局及住房城鄉(xiāng)建設部共同發(fā)出《關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》，自10月1日起，住房租賃企業(yè)向個人出租住房適用簡易計稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅；對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織向個人、專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租住房的，房產(chǎn)稅征收稅率由12%降至4%。
“隨著支持政策的落地以及財政資金補貼的到位，未來在增值分配制度上將會明顯向集體經(jīng)濟組織方面傾斜。”首創(chuàng)置業(yè)相關(guān)負責人表示。
