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        剛剛過去的周末,朋友圈房源動(dòng)輒降價(jià)幾十萬,二手

        放大字體  縮小字體 發(fā)布日期:2021-09-12 05:41:30    作者:孫凱楠    瀏覽次數(shù):62
        導(dǎo)讀

        “珠江新城156平 2150萬一口價(jià) 僅限今天”“龍口西兩房61平400萬,秒殺!歷史紀(jì)錄成交價(jià)465萬”“龍口中80平三房,不要668萬,現(xiàn)只要588萬588萬588萬!”“華景新城三房,比市場價(jià)便宜100萬,之前同戶型成交699萬,

        “珠江新城156平 2150萬一口價(jià) 僅限今天”

        “龍口西兩房61平400萬,秒殺!歷史紀(jì)錄成交價(jià)465萬”

        “龍口中80平三房,不要668萬,現(xiàn)只要588萬588萬588萬!”

        “華景新城三房,比市場價(jià)便宜100萬,之前同戶型成交699萬,現(xiàn)在598萬,598萬,598萬!”

        “天河公園西門138房大三房,降價(jià)200萬”

        動(dòng)輒降價(jià)幾十萬,幾百萬,廣州二手房真降價(jià)了?自96個(gè)樓盤“二手指導(dǎo)價(jià)”公布后,來自各種渠道的信息充斥市場,真真假假。不僅買家賣家霧里看花,就連一些從業(yè)多年的中介,都直言“不好說”。

        記者走訪天河、黃埔熱門板塊,發(fā)現(xiàn)整體價(jià)格有回落,業(yè)主心態(tài)出現(xiàn)松動(dòng),普遍會(huì)通過調(diào)價(jià)幾萬來試探市場,總體降幅幾十萬不等。也有個(gè)別降價(jià)一百萬、幾百萬的“筍盤”,但付款條件高,需一次性付款。

        珠江新城有盤直降400萬

        上周末,位于珠江新城的凱旋新世界一期,掛出一套156平三房,“2150萬一口價(jià),僅限今天”。折算下來,單價(jià)約13.7萬。

        因分期開發(fā),該盤價(jià)格因幾期、樓齡、朝向價(jià)格跨度較大。但是指導(dǎo)價(jià)出臺前,網(wǎng)上掛牌單價(jià)在15萬-17萬不等。一期同戶型,此前成交了一套,總價(jià)2500多萬,折算單價(jià)近16萬。不過,有中介表示,這套降價(jià)近400萬的房源,只能一次性付款,掛出來沒多久,就已成交了。

        這是一套中介眼中貨真價(jià)實(shí)的“筍”盤。盡管低于9月前的市場掛牌價(jià),但是依然高于88311元/㎡的指導(dǎo)價(jià)。如果說,掛牌價(jià)顯示“按政府指導(dǎo)價(jià)出售”,那就要考慮是不是“釣魚盤”了。

        9月3日,保利心語花園掛出一套房源,而且是該小區(qū)唯一在售房源。約104平方米三房,網(wǎng)上掛牌價(jià)1015萬,96907元/㎡。價(jià)格一出,買家應(yīng)聲而動(dòng),現(xiàn)場擠滿了看房的人。但是沒想到要“競價(jià)買房”。中介表示,有人出價(jià)到1520萬,也就是單價(jià)已去到近15萬,基本接近9月前的市場掛牌價(jià)。不過,該套房源目前已不安排看房了。

        “買到即賺到”,一些中介面對“筍”盤說。在他們看來,目前的政策已經(jīng)是很嚴(yán)厲了,后續(xù)也不會(huì)有更嚴(yán)厲的了。“除非整個(gè)行情大幅度下降,再過2個(gè)月政策消化完,筍盤消化完,等明年三四月份進(jìn)入二手旺季,再想淘到貨就不好說了。”

        華景急售的房源,價(jià)格回落至年初

        有網(wǎng)友熱議,“天河公園、華景新城也是隨便降,普遍降一兩百萬。”

        這是真的嗎?

        位于東方新世界門口的一家門店,所有的房源宣傳單都在原來價(jià)格的地方,貼上了“按政府指導(dǎo)價(jià)”的字條。但是當(dāng)記者詢問價(jià)格,中介人員卻表示,這些房源都只是為了展示。

        在此次公示的96個(gè)樓盤中,天河公園板塊大盤幾乎全被“網(wǎng)羅”。比如東方新世界指導(dǎo)價(jià)76922元/㎡,東逸花園指導(dǎo)價(jià)73678元/㎡,華港花園指導(dǎo)價(jià)61752元/㎡。

        “指導(dǎo)價(jià)太低了,業(yè)主肯定不會(huì)按這個(gè)價(jià)格賣房。比如新世界一般業(yè)主掛牌價(jià)在十二萬,華港花園八九萬,東逸花園十萬出頭。如果一次性付款,或者業(yè)主急售,可談空間有優(yōu)勢,但是不會(huì)太大”,一位中介人員介紹。比如華港花園四期88方掛牌800萬,還有一期92方三房掛牌785萬,都只是降了十幾二十萬。

        盡管天河公園板塊價(jià)格相對堅(jiān)挺,但成交卻是在萎縮,買家觀望情緒很重。一位中介人員介紹,近兩個(gè)月由中介促成的成交大概只有三四套,加上業(yè)主自行成交的,估計(jì)就在六七套。“這么多門店,覆蓋七八個(gè)小區(qū)才這么點(diǎn)成交”,“指導(dǎo)價(jià)出臺,主要對買家首付款影響很大,但目前只有兩個(gè)銀行跟進(jìn),其他銀行隨時(shí)也可能變。”

        在華景新城板塊,記者走訪中了解到,一套109方三房,原價(jià)980萬降到850萬;一套89方三房掛牌價(jià)825萬,因業(yè)主急售降到760萬。

        “下半年來看,都是降一點(diǎn)才有成交。倒不能說直接降到指導(dǎo)價(jià),急售的降價(jià)幾十萬是有的”,一位中介介紹說,“大部分業(yè)主心態(tài)比較穩(wěn)定,只有急售的,價(jià)格回落至年初水平”。

        不過,相較于去年“筍”盤一掛出來,可能半小時(shí)就成交的火爆場面,現(xiàn)在即便有,也會(huì)“僵持”一下。只有非常筍,此前看了很久沒出手的客戶或許才會(huì)心動(dòng)。但其中,也有被高額的首付擋在門外的。據(jù)中介介紹,這些“筍”盤,正因?yàn)榧辟u所以對首付七成,或者一次性付款的客戶比較友好。

        此外,記者走訪車陂板塊,整體市場也保持平穩(wěn),掛牌價(jià)下降幾十萬不等。

        降幅十幾萬不等,科學(xué)城一二手倒掛

        另外,科學(xué)城板塊也是近年來的大熱區(qū)域。以區(qū)府為核心,周邊布局的新福港鼎峰、科城山莊、保利羅蘭也在指導(dǎo)價(jià)的清單之上。相較于天河,因?yàn)榈靥幮聟^(qū),這幾個(gè)盤賣不成還有其他盤可以賣,不至于沒生意可做。

        去年底,因人才購房政策放松,包括一些炒房客都涌進(jìn)來導(dǎo)致片區(qū)房價(jià)大漲。比如新福港從去年初4萬多漲至高峰期6.5萬左右,還有保利羅蘭、科城山莊目前掛牌價(jià)都在5.5萬左右。

        走訪中記者了解到,新政下該片區(qū)的二手成交出現(xiàn)回落,談價(jià)空間也明顯放大。比如新福港鼎峰一套94方三房,售價(jià)498萬,降了十幾萬;保利羅蘭一套90方左右的三房,售價(jià)500萬,也是每次幾萬的陸續(xù)調(diào)價(jià),在試探市場反應(yīng)。

        “除非急賣的,比市場報(bào)價(jià)低十幾萬,動(dòng)輒降價(jià)大幾十萬的目前還沒有看到”。中介介紹說。不過相較于中心區(qū),科學(xué)城有個(gè)特殊情況,二手普遍不滿5年,導(dǎo)致稅費(fèi)壓力比較重。再加之指導(dǎo)價(jià)出臺,買二手的購房成本會(huì)比較高。

        科學(xué)城一二手倒掛情況比較明顯。比如科城山莊一手限價(jià)4萬多,但是二手都5萬多了,開發(fā)商沒法賣就暫時(shí)不賣;同樣情況的還有保利羅蘭,限價(jià)下四期一時(shí)半會(huì)兒不會(huì)開售。目前在售的黃埔中央城,一些特惠房不到4萬,遠(yuǎn)比二手有吸引度。

        “我們感覺人才購房政策收緊,再加上一系列新政,科學(xué)城的價(jià)格確實(shí)不瘋漲了,起碼上半年漲的價(jià)格又落回去了。”

        觀望情緒加重,房源溢價(jià)空間在3%以上

        實(shí)際上,就廣州全市來看,房貸收緊下,二手成交自2021年5月后已呈逐步縮減態(tài)勢。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,2021年8月,廣州市二手住宅成交量(自助網(wǎng)簽+中介網(wǎng)簽)為8535宗,環(huán)比7月同期(8912宗)環(huán)比下降4.2%,同比大減44.1%。不少客戶擔(dān)心現(xiàn)時(shí)入市會(huì)造成“高位站崗”,觀望情緒加重。

        價(jià)格方面,在二手市場降溫、成交周期延長、帶看量減少等因素影響下,目前業(yè)主逐漸出現(xiàn)下調(diào)報(bào)價(jià)的情況。據(jù)合富大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),7月以后部分代表性二手盤的價(jià)格環(huán)比下降了3%—6%。

        中介看市:成交縮量,價(jià)格維穩(wěn)

        廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為,參考成都、東莞分批推進(jìn)的方式,預(yù)計(jì)廣州第二、第三批指導(dǎo)價(jià)落地的可能性較高。“指導(dǎo)價(jià)”出爐后,實(shí)際是變相提升了“購房者的首付門檻”,導(dǎo)致不少剛需、改善客戶需求受限。因此,未來一段時(shí)間廣州二手樓市可能會(huì)進(jìn)入下行通道。預(yù)計(jì)9月份大市成交(自助網(wǎng)簽+中介網(wǎng)簽)在7500宗左右的相對低位水平,但價(jià)格仍將保持維穩(wěn)狀態(tài)。

        合富大數(shù)據(jù)研究院認(rèn)為,短期內(nèi)會(huì)加劇買賣雙方僵持膠著的態(tài)勢,階段性成交縮量不可避免。后續(xù)看,在城市產(chǎn)業(yè)持續(xù)升級/增長,人群生活改善,收入持續(xù)增加的趨勢下,二手購房需求仍然剛性,市場成交量仍存在進(jìn)一步釋放空間。

        尤其中心區(qū)域,包括標(biāo)桿豪宅凱旋新世界、中海璟暉華庭等政府指導(dǎo)價(jià)均不足9萬元/㎡,大致回到2019年左右的水平。若考慮該類區(qū)域“土地與一手供應(yīng)”及“產(chǎn)業(yè)與人群”等情況,合富預(yù)計(jì)該類項(xiàng)目的價(jià)格變化幅度仍然較為有限。

        南都記者 王艷玲

         
        (文/孫凱楠)
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