“珠江新城156平 2150萬一口價(jià) 僅限今天”
“龍口西兩房61平400萬，秒殺！歷史紀(jì)錄成交價(jià)465萬”
“龍口中80平三房，不要668萬，現(xiàn)只要588萬588萬588萬！”
“華景新城三房，比市場價(jià)便宜100萬，之前同戶型成交699萬，現(xiàn)在598萬，598萬，598萬！”
“天河公園西門138房大三房，降價(jià)200萬”
動(dòng)輒降價(jià)幾十萬，幾百萬，廣州二手房真降價(jià)了？自96個(gè)樓盤“二手指導(dǎo)價(jià)”公布后，來自各種渠道的信息充斥市場，真真假假。不僅買家賣家霧里看花，就連一些從業(yè)多年的中介，都直言“不好說”。
記者走訪天河、黃埔熱門板塊，發(fā)現(xiàn)整體價(jià)格有回落，業(yè)主心態(tài)出現(xiàn)松動(dòng)，普遍會(huì)通過調(diào)價(jià)幾萬來試探市場，總體降幅幾十萬不等。也有個(gè)別降價(jià)一百萬、幾百萬的“筍盤”，但付款條件高，需一次性付款。
珠江新城有盤直降400萬
上周末，位于珠江新城的凱旋新世界一期，掛出一套156平三房，“2150萬一口價(jià)，僅限今天”。折算下來，單價(jià)約13.7萬。
因分期開發(fā)，該盤價(jià)格因幾期、樓齡、朝向價(jià)格跨度較大。但是指導(dǎo)價(jià)出臺前，網(wǎng)上掛牌單價(jià)在15萬-17萬不等。一期同戶型，此前成交了一套，總價(jià)2500多萬，折算單價(jià)近16萬。不過，有中介表示，這套降價(jià)近400萬的房源，只能一次性付款，掛出來沒多久，就已成交了。
這是一套中介眼中貨真價(jià)實(shí)的“筍”盤。盡管低于9月前的市場掛牌價(jià)，但是依然高于88311元/㎡的指導(dǎo)價(jià)。如果說，掛牌價(jià)顯示“按政府指導(dǎo)價(jià)出售”，那就要考慮是不是“釣魚盤”了。
9月3日，保利心語花園掛出一套房源，而且是該小區(qū)唯一在售房源。約104平方米三房，網(wǎng)上掛牌價(jià)1015萬，96907元/㎡。價(jià)格一出，買家應(yīng)聲而動(dòng)，現(xiàn)場擠滿了看房的人。但是沒想到要“競價(jià)買房”。中介表示，有人出價(jià)到1520萬，也就是單價(jià)已去到近15萬，基本接近9月前的市場掛牌價(jià)。不過，該套房源目前已不安排看房了。
“買到即賺到”，一些中介面對“筍”盤說。在他們看來，目前的政策已經(jīng)是很嚴(yán)厲了，后續(xù)也不會(huì)有更嚴(yán)厲的了。“除非整個(gè)行情大幅度下降，再過2個(gè)月政策消化完，筍盤消化完，等明年三四月份進(jìn)入二手旺季，再想淘到貨就不好說了。”
華景急售的房源，價(jià)格回落至年初
有網(wǎng)友熱議，“天河公園、華景新城也是隨便降，普遍降一兩百萬。”
這是真的嗎？
位于東方新世界門口的一家門店，所有的房源宣傳單都在原來價(jià)格的地方，貼上了“按政府指導(dǎo)價(jià)”的字條。但是當(dāng)記者詢問價(jià)格，中介人員卻表示，這些房源都只是為了展示。
在此次公示的96個(gè)樓盤中，天河公園板塊大盤幾乎全被“網(wǎng)羅”。比如東方新世界指導(dǎo)價(jià)76922元/㎡，東逸花園指導(dǎo)價(jià)73678元/㎡，華港花園指導(dǎo)價(jià)61752元/㎡。
“指導(dǎo)價(jià)太低了，業(yè)主肯定不會(huì)按這個(gè)價(jià)格賣房。比如新世界一般業(yè)主掛牌價(jià)在十二萬，華港花園八九萬，東逸花園十萬出頭。如果一次性付款，或者業(yè)主急售，可談空間有優(yōu)勢，但是不會(huì)太大”，一位中介人員介紹。比如華港花園四期88方掛牌800萬，還有一期92方三房掛牌785萬，都只是降了十幾二十萬。
盡管天河公園板塊價(jià)格相對堅(jiān)挺，但成交卻是在萎縮，買家觀望情緒很重。一位中介人員介紹，近兩個(gè)月由中介促成的成交大概只有三四套，加上業(yè)主自行成交的，估計(jì)就在六七套。“這么多門店，覆蓋七八個(gè)小區(qū)才這么點(diǎn)成交”，“指導(dǎo)價(jià)出臺，主要對買家首付款影響很大，但目前只有兩個(gè)銀行跟進(jìn)，其他銀行隨時(shí)也可能變。”
在華景新城板塊，記者走訪中了解到，一套109方三房，原價(jià)980萬降到850萬；一套89方三房掛牌價(jià)825萬，因業(yè)主急售降到760萬。
“下半年來看，都是降一點(diǎn)才有成交。倒不能說直接降到指導(dǎo)價(jià)，急售的降價(jià)幾十萬是有的”，一位中介介紹說，“大部分業(yè)主心態(tài)比較穩(wěn)定，只有急售的，價(jià)格回落至年初水平”。
不過，相較于去年“筍”盤一掛出來，可能半小時(shí)就成交的火爆場面，現(xiàn)在即便有，也會(huì)“僵持”一下。只有非常筍，此前看了很久沒出手的客戶或許才會(huì)心動(dòng)。但其中，也有被高額的首付擋在門外的。據(jù)中介介紹，這些“筍”盤，正因?yàn)榧辟u所以對首付七成，或者一次性付款的客戶比較友好。
此外，記者走訪車陂板塊，整體市場也保持平穩(wěn)，掛牌價(jià)下降幾十萬不等。
降幅十幾萬不等，科學(xué)城一二手倒掛
另外，科學(xué)城板塊也是近年來的大熱區(qū)域。以區(qū)府為核心，周邊布局的新福港鼎峰、科城山莊、保利羅蘭也在指導(dǎo)價(jià)的清單之上。相較于天河，因?yàn)榈靥幮聟^(qū)，這幾個(gè)盤賣不成還有其他盤可以賣，不至于沒生意可做。
去年底，因人才購房政策放松，包括一些炒房客都涌進(jìn)來導(dǎo)致片區(qū)房價(jià)大漲。比如新福港從去年初4萬多漲至高峰期6.5萬左右，還有保利羅蘭、科城山莊目前掛牌價(jià)都在5.5萬左右。
走訪中記者了解到，新政下該片區(qū)的二手成交出現(xiàn)回落，談價(jià)空間也明顯放大。比如新福港鼎峰一套94方三房，售價(jià)498萬，降了十幾萬；保利羅蘭一套90方左右的三房，售價(jià)500萬，也是每次幾萬的陸續(xù)調(diào)價(jià)，在試探市場反應(yīng)。
“除非急賣的，比市場報(bào)價(jià)低十幾萬，動(dòng)輒降價(jià)大幾十萬的目前還沒有看到”。中介介紹說。不過相較于中心區(qū)，科學(xué)城有個(gè)特殊情況，二手普遍不滿5年，導(dǎo)致稅費(fèi)壓力比較重。再加之指導(dǎo)價(jià)出臺，買二手的購房成本會(huì)比較高。
科學(xué)城一二手倒掛情況比較明顯。比如科城山莊一手限價(jià)4萬多，但是二手都5萬多了，開發(fā)商沒法賣就暫時(shí)不賣；同樣情況的還有保利羅蘭，限價(jià)下四期一時(shí)半會(huì)兒不會(huì)開售。目前在售的黃埔中央城，一些特惠房不到4萬，遠(yuǎn)比二手有吸引度。
“我們感覺人才購房政策收緊，再加上一系列新政，科學(xué)城的價(jià)格確實(shí)不瘋漲了，起碼上半年漲的價(jià)格又落回去了。”
觀望情緒加重，房源溢價(jià)空間在3%以上
實(shí)際上，就廣州全市來看，房貸收緊下，二手成交自2021年5月后已呈逐步縮減態(tài)勢。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2021年8月，廣州市二手住宅成交量（自助網(wǎng)簽+中介網(wǎng)簽）為8535宗，環(huán)比7月同期（8912宗）環(huán)比下降4.2%，同比大減44.1%。不少客戶擔(dān)心現(xiàn)時(shí)入市會(huì)造成“高位站崗”，觀望情緒加重。
價(jià)格方面，在二手市場降溫、成交周期延長、帶看量減少等因素影響下，目前業(yè)主逐漸出現(xiàn)下調(diào)報(bào)價(jià)的情況。據(jù)合富大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月以后部分代表性二手盤的價(jià)格環(huán)比下降了3%—6%。
中介看市：成交縮量，價(jià)格維穩(wěn)
廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，參考成都、東莞分批推進(jìn)的方式，預(yù)計(jì)廣州第二、第三批指導(dǎo)價(jià)落地的可能性較高。“指導(dǎo)價(jià)”出爐后，實(shí)際是變相提升了“購房者的首付門檻”，導(dǎo)致不少剛需、改善客戶需求受限。因此，未來一段時(shí)間廣州二手樓市可能會(huì)進(jìn)入下行通道。預(yù)計(jì)9月份大市成交（自助網(wǎng)簽+中介網(wǎng)簽）在7500宗左右的相對低位水平，但價(jià)格仍將保持維穩(wěn)狀態(tài)。
合富大數(shù)據(jù)研究院認(rèn)為，短期內(nèi)會(huì)加劇買賣雙方僵持膠著的態(tài)勢，階段性成交縮量不可避免。后續(xù)看，在城市產(chǎn)業(yè)持續(xù)升級/增長，人群生活改善，收入持續(xù)增加的趨勢下，二手購房需求仍然剛性，市場成交量仍存在進(jìn)一步釋放空間。
尤其中心區(qū)域，包括標(biāo)桿豪宅凱旋新世界、中海璟暉華庭等政府指導(dǎo)價(jià)均不足9萬元/㎡，大致回到2019年左右的水平。若考慮該類區(qū)域“土地與一手供應(yīng)”及“產(chǎn)業(yè)與人群”等情況，合富預(yù)計(jì)該類項(xiàng)目的價(jià)格變化幅度仍然較為有限。
南都記者 王艷玲
