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        骨折了_這兩個大城市,怎么了?

        放大字體  縮小字體 發(fā)布日期:2021-09-15 02:39:56    作者:孫凱楠    瀏覽次數(shù):39
        導(dǎo)讀

        作者:劉曉博最近,有兩個大城市的公寓價格,出現(xiàn)了大幅下跌。它們是:長沙和昆明。如果你用“長沙+公寓+大跌”來搜索,可以找到一堆如下的新聞標(biāo)題:如果你再用“昆明+公寓+大跌”來搜索,也差不多:關(guān)于昆明的公寓


        作者:劉曉博


        最近,有兩個大城市的公寓價格,出現(xiàn)了大幅下跌。


        它們是:長沙和昆明。


        如果你用“長沙+公寓+大跌”來搜索,可以找到一堆如下的新聞標(biāo)題:



        如果你再用“昆明+公寓+大跌”來搜索,也差不多:



        關(guān)于昆明的公寓,媒體還報道了一個典型案例:


        王女士向“都市時報”反映,她于2019年11月出資1400多萬元,買了巫家壩某樓盤一整層共14套公寓。“買來是打算做酒店的,我全款付清了4套房,還有2套是貸款,剩下8套共交了500多萬元分期款。當(dāng)時購買的價格是每平方米11000元不到一點。但是最近我朋友也買了這個樓盤,我才知道現(xiàn)在價格只是8000元/平方米左右。我真的覺得虧大了!現(xiàn)在希望開發(fā)商能把8套房的500萬元分期款還給我,其他付了款的6套,我就不管了。


        王女士是否拿到了退款,沒有看到公開報道。一般來說,難度極大。


        在目前市場氛圍下,開發(fā)商的資金鏈也非常緊張。王女士的購房款,十有八九被開發(fā)商支付出去了,因為承建商、材料供應(yīng)商也等著用錢。


        為什么長沙、昆明的公寓價格大跌?


        最主要的原因是當(dāng)前樓市普遍比較低迷,而公寓沒有限價(限跌)。


        住宅有限價,限價的意思是控制漲幅,也控制跌幅,最近有10來個城市出臺了限跌令,比如江陰、唐山、沈陽、昆明等。


        其實所有的城市住宅都限跌,只是沒有在近期發(fā)文而已,這是調(diào)控的重要手段,有點類似“跌停板”。


        正因為住宅有“跌停板”,一般控制在10%以內(nèi),有的是5%以內(nèi),所以一個城市住宅市場再差,也很難看到大跌。


        但公寓就不一樣了。公寓一般不限價,只有在深圳等極個別城市,曾有限漲要求。


        所以公寓就“先跌為敬”,率先“裸奔”了。


        第二個原因,是長沙、昆明的住宅本來就不稀缺,供應(yīng)偏于過剩,但公寓供應(yīng)量又很大。



        上圖是長沙市內(nèi)5區(qū)公寓的“去化周期”。所謂“去化周期”,是按照過去幾個月的平均銷量,目前庫存的公寓需要用多少個月才能賣完。


        可以看到,芙蓉區(qū)的公寓去化周期高達(dá)93個月,也就是7.75年才能賣完,前提是不增加新的供應(yīng)量。其他幾個區(qū),也大多在2到3年。


        昆明的情況比長沙有過之而無不及,據(jù)“報道”:截至2021年上半年,昆明公寓市場存量達(dá)448.7萬平方米,同比2020年同期增長11%,去化周期達(dá)55個月。


        持續(xù)降價后,在長沙和昆明的核心區(qū),位置、配套不錯的公寓賣6000到7000元是非常普遍的現(xiàn)象,還有些位置不錯的公寓跌破每平米6000元。


        但在長沙,有些景觀獨特的奢華公寓,仍然賣到每平米3.5萬元以上(一般帶奢華裝修),遠(yuǎn)超當(dāng)?shù)貎?yōu)質(zhì)住宅的價格。這些高價盤,把自己視作長沙的“深圳灣壹號”。至于它們什么時候才能完成“去化”,只有天知道了。


        長沙、昆明的公寓慘狀,是否應(yīng)驗了那句話:公寓是個坑?


        很大程度上是這樣。


        經(jīng)常看我文章的讀者應(yīng)該記得,我一般只建議大家買深圳和上海的公寓(均不限購)。而且必須是真正的商務(wù)公寓。


        為什么會這樣建議?北京和廣州的商務(wù)公寓值得買嗎?


        北京是沒有問題的,當(dāng)前商務(wù)公寓價格非常低,從長期抗通脹的角度值得買。但問題是,北京的公寓都是限購的,你必須擁有北京住宅的購買資格,才能買公寓。而且個人買公寓不能貸款,你需要全款支付。


        北京為什么這樣嚴(yán)厲“限商”?是因為之前開發(fā)商大打擦邊球,一度讓北京市場新房供應(yīng)的超過一半,是不限購的各種公寓。而中央要求北京紓解非首都功能,所以絕對不能容忍這種做法。


        所以從2017年3月開始,北京的公寓限購、禁貸。其結(jié)果是公寓價格下跌,長期跑輸大勢。


        但北京公寓的租金不比住宅低,有的甚至還高一些。公寓的售價價格,普遍不到住宅的一半,所以北京公寓的租金回報率非常高。于是公寓成為北京有購房資格的人的重要投資紅利,外人很難染指。


        廣州是最弱的一線城市,至今有兩個區(qū)尚未限購(從化、增城),這在北上廣深里是唯一的。廣州住宅供應(yīng)量偏大,住宅并不稀缺,而且有人才購房等渠道,所以公寓價值不高。


        公寓不限購、價值高的,首推深圳,其次是上海。


        深圳住宅供應(yīng)量和存量,都遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于上海,這讓深圳的商務(wù)公寓價值凸顯。而且,深圳的商務(wù)公寓有跟住宅平權(quán)化的傾向,比如已經(jīng)允許通煤氣了,很多區(qū)可以申請學(xué)位,有的區(qū)跟住宅差別已經(jīng)不大(比如鹽田區(qū))。


        就在昆明、長沙公寓大跌的時候,深圳還出現(xiàn)了公寓搖號的情況——南山區(qū)華潤城一批庫存的公寓現(xiàn)樓,由于購買者眾多,被迫采用搖號方式銷售。


        上海的公寓也有價值,因為上海限購比較嚴(yán)、戶口很難搞。再加上國家不斷給利好,上海的發(fā)展前景可期。


        目前深圳和上海的公寓都沒有限購,其中深圳有限售(5年)。另外,公寓也沒有限貸。


        但市場一直有傳聞?wù)f,上海公寓可能會限購,這個只能等官宣了。至于深圳,商務(wù)公寓已經(jīng)不批地了,只有之前拿地的還能繼續(xù)建設(shè)銷售。


        深圳上海位置好、配套好的商務(wù)公寓,適合自有資金充裕、立足中長線的投資者持有,作為養(yǎng)老工具是非常理想的。


        所謂位置好,一定要是政府重點發(fā)展的片區(qū)。比如上海的虹橋商務(wù)區(qū)、浦東、五大新城等,深圳的南山、光明、寶安、福田,或者東部的一些特殊的片區(qū)(比如大運(yùn)等)。所謂配套好,最好是“地鐵+商業(yè)綜合體”的上蓋,或者在500米范圍內(nèi)。


        而且,公寓也要有好的學(xué)區(qū)。萬一將來能申請學(xué)位了呢?其實深圳很多區(qū)已經(jīng)可以申請了,關(guān)鍵看孩子父母的社保年限、戶口年限,如果這方面積分高,即便的住公寓也可以申請到名校。


        當(dāng)然,公寓這個大類別里,還有很多講究。按照權(quán)利來說,商務(wù)公寓級別最高,其次是商辦公寓、產(chǎn)業(yè)公寓、產(chǎn)業(yè)商辦公寓等。


        有些城市里,還有住宅性質(zhì)的公寓。比如深圳的單身公寓,是R3住宅用地上開發(fā)的小戶型,其實質(zhì)是住宅,屬于限購范疇,但申請學(xué)位的時候可能被歧視;在比如在成都,光照不足的住宅也在不動產(chǎn)證上注明是公寓,但其實就是住宅。


        真正的公寓里,商務(wù)公寓是級別最高、權(quán)利最充分的。你買之前,可以在售樓處看土地證和合同樣本,看看里面關(guān)于土地性質(zhì)、房屋性質(zhì)是如何寫的,尤其是合同樣本,必須是“商務(wù)公寓”才能簽,否則就可能是騙你的。


        商辦公寓,是寫字樓改的,打了政策的擦邊球。但一些地方默許了,也就上市了,在合同里一般表述為“商辦”,而不是“商務(wù)公寓”,這種房子可能徹底沒有學(xué)位或者徹底無法落戶。但我也只能說“可能”,因為有些最終也能申請學(xué)位,完全看地方政府。


        另外,在產(chǎn)業(yè)用地上,也會建設(shè)出類似寫字樓或者商務(wù)公寓的產(chǎn)品,一般是M0用地。其中的寫字樓,可能也被改為公寓。這種公寓,其實標(biāo)準(zhǔn)名稱叫“工業(yè)區(qū)配套宿舍”,其中批地時就是“宿舍”的,是真正的產(chǎn)業(yè)公寓;研發(fā)辦公用房改的,只能稱之為“產(chǎn)業(yè)用地上的商辦公寓”。前者權(quán)利更全一些,后者可能違規(guī)。


        凡是產(chǎn)業(yè)用地上建設(shè)出來的房子,一般只能賣給企業(yè)。如果個人買,需要注冊一個公司,而且每年會產(chǎn)生房產(chǎn)稅,公司要年審(一般有中介機(jī)構(gòu)代理)。將來賣的時候,可以通過賣公司股權(quán)的方式避稅,但買方因為是買公司股權(quán),是無法貸款的。


        還告訴大家一個規(guī)律,做成LOFT的公寓,往往是商辦公寓,而不是商務(wù)公寓。而且做成LOFT(兩層或者多層),一般是違法的。但很多地方?jīng)]有真正監(jiān)管,有的地方則要求拆除。


        盡量買真正的商務(wù)公寓,盡量買深圳、上海重點發(fā)展片區(qū)配套好的商務(wù)公寓,這是我對大家的建議。


        當(dāng)然,在其他中心城市里,當(dāng)商務(wù)公寓的價格低于同地段住宅60%的時候,公寓的價值也會顯現(xiàn)。但公寓的流動性不太好,主要是交易稅費偏貴。未來隨著房產(chǎn)稅的改革,公寓交易稅費偏高的局面可能會改觀。


        價格超高的奢華商務(wù)公寓,比如深圳灣壹號之類的,屬于富人的玩具。投資效率肯定是非常低的,但富人自有他們的邏輯:


        錢來的太容易了,幾個億放在手里也是貶值,也很難出境,怎么辦?花一兩個億買套奢華公寓玩玩吧,可以用來彰顯成功、接待合作伙伴、促成更大交易。這種公寓是很難漲,但畢竟可以保值。買輛好點的勞斯萊斯不也要1000多萬?車能保值嗎?


        所以,咬著牙貸款買奢華公寓的,多少都有點“二”。沒有一次性付款能力的人,不建議買價格超高的奢華公寓,因為它根本不是好的投資——除非出現(xiàn)史無前例的大通脹。


        當(dāng)前的中國,基本不可能出現(xiàn)大通脹。看看我們M2的走勢吧:



        國家鐵了心,要維持人民幣幣值的穩(wěn)定。所以我們可以預(yù)見的通脹,仍然是常規(guī)的通脹,而非大級別的。

         
        (文/孫凱楠)
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