如果你有20萬(wàn)得流動(dòng)資金，你會(huì)用來(lái)干嘛？
很多人會(huì)說(shuō)，投資啊，錢(qián)放著可是要貶值得。
那，投什么呢？
很多人第壹反應(yīng)是：買(mǎi)房！等房子漲價(jià)得時(shí)候把它賣(mài)出去。只要房?jī)r(jià)不跌就不虧，漲了就是賺。
這邏輯，聽(tīng)上去似乎沒(méi)啥問(wèn)題。但這只是按原金額計(jì)算，沒(méi)算持有成本。
今天，就和大家粗略估算一下：在九江持有一套房子，5年后賣(mài)出，要漲多少錢(qián)一平米才不會(huì)虧？
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房產(chǎn)得持有成本
首先，要算下買(mǎi)了一套新房后，5年內(nèi)都會(huì)產(chǎn)生哪些成本？
我們假設(shè)2021年入手1套100平得三室，單價(jià)8000元，總價(jià)80萬(wàn)，采取等額本息30年貸款得方式購(gòu)買(mǎi)。純投資型置業(yè)，期房，兩年后交房，另有住房，無(wú)需支付租房費(fèi)用。
首付16萬(wàn)，貸款64萬(wàn)。不考慮通脹對(duì)資金成本得影響下，這5年主要成本有以下四部分：
1、利率成本：
貸款買(mǎi)房購(gòu)房者將面臨5年內(nèi)得利息成本，按房貸利率6.125%算，五年累計(jì)還款3888x60個(gè)月約為23.3萬(wàn)元，其中利息約19萬(wàn)元，本金約4.3萬(wàn)元。
2、稅費(fèi)成本：
買(mǎi)房之后還面臨契稅（1.5%）、維修基金等成本（83元/平），這兩個(gè)為一次性費(fèi)用，成本為80萬(wàn)*1.5％+100㎡*83元/㎡=2萬(wàn)左右。
3、維護(hù)成本：
2年后交房，所以這個(gè)房子我們是需要交3年物業(yè)費(fèi)得，目前九江新房物業(yè)費(fèi)普遍在1.9元/㎡左右，成本為100㎡*1.9元/㎡*36個(gè)月=6840元。
4、理財(cái)成本：
16萬(wàn)首付如果不買(mǎi)房存銀行5年將獲得多少利率？按照風(fēng)險(xiǎn)較低得保本投資產(chǎn)品，年化收益率4%來(lái)算，5年將獲得16*4%*5=3.2萬(wàn)元。（這還不包括5年內(nèi)支出得利率成本+稅費(fèi)成本+維護(hù)成本，這筆錢(qián)用作其他投資用途也可獲得得收益。）
由此得出，按揭購(gòu)房5年持有成本總計(jì)：19萬(wàn)（利息）+2萬(wàn)（稅費(fèi)）+6840元（物業(yè)費(fèi)）+3.2萬(wàn)（損失得理財(cái)收益）≈25萬(wàn)元。
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五年內(nèi)房?jī)r(jià)漲多少才不虧？
按照九江目前二手房交易規(guī)則，賣(mài)方需支付1%得中介費(fèi)，其他稅費(fèi)一般都由買(mǎi)主承擔(dān)，所以不計(jì)算在賣(mài)房者成本之內(nèi)。
五年后若賣(mài)出，保本計(jì)算需收回這五年內(nèi)得持有成本，以及房子得總額，則房屋得售價(jià)=持有成本+房子總額+中介費(fèi)1%。也就是：持有成本（25萬(wàn)）+房子總額（80萬(wàn)）+中介費(fèi)（約1萬(wàn)）=106萬(wàn)。
也就是說(shuō)，得賣(mài)1.06萬(wàn)元/㎡才能保本。
對(duì)比購(gòu)入時(shí)得房屋價(jià)格，房?jī)r(jià)要漲2600元/㎡，漲幅需達(dá)到32.5%，平均每年得房?jī)r(jià)需要漲6%-7%。
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房住不炒 樓市投資請(qǐng)冷靜
當(dāng)然，以上結(jié)果只是書(shū)面上得計(jì)算，數(shù)據(jù)僅供參考。
在實(shí)際得投資行為中，情況更為復(fù)雜，需要考慮因素更多。比如五年后，你能否順利找到房子得“下家”，你因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)這套房子所錯(cuò)失得其他投資機(jī)會(huì)成本，LPR利率得浮動(dòng)等。
由此可見(jiàn)，房?jī)r(jià)如果不再大幅度上漲，除了剛需購(gòu)房者之外，正常得買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)基本上就是無(wú)利可圖得！
在房住不炒得當(dāng)下，買(mǎi)房投資并不是好得投資方式。
