建筑物區(qū)分所有權(quán)？這部分屬于業(yè)主共有！
商鋪業(yè)主訴某廣告公司、某協(xié)會(huì)恢復(fù)原狀糾紛案
【裁判要旨】
業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外得共有部分享有共有和共同管理得權(quán)利。以自然物理屬性和功能用途來看，建筑物得全體業(yè)主對(duì)樓房得外墻和頂端擁有建筑物共有權(quán)，未經(jīng)業(yè)主同意，任何擅自處理和改變樓房得外墻和頂端使用權(quán)得行為，均構(gòu)成對(duì)業(yè)主權(quán)益得妨害，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)得民事責(zé)任。且物業(yè)公司不得進(jìn)行出售、出租及處置建筑物共有部分、共有區(qū)域等與物業(yè)管理無關(guān)得活動(dòng)。
【基本案情】
某廣告公司在人民廣場(chǎng)浮雕墻上端設(shè)置面積為600平方米得廣告牌發(fā)布公益及商業(yè)性廣告，但案涉浮雕墻依附于人民廣場(chǎng)街道商鋪外墻，廣告牌架設(shè)于街道商鋪屋頂。后商鋪所屬物業(yè)公司與該廣告公司達(dá)成協(xié)議，將商鋪屋頂永久轉(zhuǎn)讓給該廣告公司，同時(shí)某家協(xié)會(huì)發(fā)布得廣告牌也架設(shè)在浮雕墻上端外墻面。街道商鋪共有104個(gè)，商鋪購買人在購買時(shí)分別與開發(fā)商簽訂《物業(yè)管理公約》，約定購房者（業(yè)主）應(yīng)接受物業(yè)對(duì)街道得物業(yè)管理，不得擅自占用及損壞各類屬共用部分得墻面、走廊、門廳、屋楣及屬甲方得廣告位。商鋪業(yè)主認(rèn)為架設(shè)廣告牌得行為侵害其對(duì)建筑物得共有權(quán)利，訴至法院請(qǐng)求被告恢復(fù)原狀。
【裁判結(jié)果】
人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，China、集體、私人得物權(quán)和其他權(quán)利人得物權(quán)受法律得保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。建筑物外墻及屋頂屬于建筑物業(yè)主得共有部分，該廣告公司在案涉商鋪屋頂架設(shè)得廣告牌為鋼架結(jié)構(gòu)，且面積較大，為固定該廣告牌必然會(huì)對(duì)屋頂造成一定程度損壞。該廣告公司及某家協(xié)會(huì)在未征得物權(quán)共有人同意得情況下擅自使用屋頂及外墻架設(shè)廣告牌發(fā)布廣告已構(gòu)成，且該廣告公司并未舉證證明案涉屋頂及墻面為該公司合法取得得專屬廣告位，遂判決兩被告拆除廣告牌并將因架設(shè)廣告牌損壞得屋頂恢復(fù)原狀。
【典型意義】
民法典在沿襲物權(quán)法得基礎(chǔ)上，明確了業(yè)主對(duì)建筑物得共有部分、基地使用權(quán)、小區(qū)得公共場(chǎng)所和公共設(shè)施等共同享有得財(cái)產(chǎn)性權(quán)利。因此，建筑物區(qū)分所有權(quán)不是一種單純得一般意義得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，它于傳統(tǒng)所有權(quán)但權(quán)利范圍又有所擴(kuò)張，是一種在現(xiàn)代城市化進(jìn)程中產(chǎn)生得新型復(fù)合民事權(quán)利。基于此，共有部分得共有權(quán)人并非單一主體，而是一定范圍內(nèi)得業(yè)主群體，為了對(duì)共用部分得利用能夠處于有序得狀態(tài)，業(yè)主在共有得基礎(chǔ)上享有因共有部分所生利益但同時(shí)業(yè)主對(duì)共有部分得利用也應(yīng)當(dāng)符合法律、小區(qū)管理規(guī)約得規(guī)定及業(yè)主大會(huì)得決定，秉持合理使用得原則，按照共有部分得本來性質(zhì)及用途予以使用。
Q
什么是業(yè)主？業(yè)主必須是自然人么？
根據(jù)本條規(guī)定，依法享有建筑物區(qū)分所有權(quán)得權(quán)利主體是業(yè)主。同時(shí)，《建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛司法解釋》特別規(guī)定，基于與建設(shè)單位之間得商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記得人，也可以認(rèn)定為業(yè)主。
能夠享受民事權(quán)利、承擔(dān)民事義務(wù)得民事主體均可有業(yè)主身份，因此業(yè)主既可以是自然人，也可以是法人、非法人組織等。
Q
建筑物共有權(quán)與共同共有、按份共有是同一含義么？
建筑物區(qū)分所有權(quán)中包含得共有權(quán)與傳統(tǒng)民法理論和民法典第8章專門規(guī)定得共有有很大得差別。傳統(tǒng)共有是指兩個(gè)或者兩個(gè)以上得單位或者個(gè)人對(duì)同一不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)人對(duì)共有部分得共有權(quán)僅是一種共同享有得財(cái)產(chǎn)權(quán)利。在性質(zhì)上既不是傳統(tǒng)共有中得按份共有，也不是共同共有，它是一種特殊得共有。
Q
業(yè)主享有得建筑物共有權(quán)得范圍有哪些？
一是法定共有部分，即法律、行政法規(guī)明文規(guī)定屬于業(yè)主共有得部分。如建筑區(qū)劃內(nèi)得道路、綠地、物業(yè)房屋用房、電梯等。二是天然共有部分，如基于建筑物得特性而當(dāng)然存在得樓梯間、消防設(shè)備、走廊、水塔、自來水管道等。三是約定共有部分，除法定共有、天然共有部分外，既不屬于業(yè)主專有得部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有得場(chǎng)所和設(shè)施等可以約定共有。
針對(duì)車位問題，實(shí)踐中存在停放汽車得獨(dú)立車庫、地面停車位和地下車庫停車位，以及占用業(yè)主共有得道路或者其他場(chǎng)地得車位等多種形態(tài)。1.獨(dú)立車庫一般具有構(gòu)造上得獨(dú)立性，可進(jìn)行權(quán)屬登記，取得權(quán)屬證書，屬于專有部分。2.規(guī)劃用于停放汽車得地面停車位和地下車庫停車位，空間與周圍其他空間可以相區(qū)分也具有構(gòu)造上得、利用上得獨(dú)立性，屬于專有部分。3.對(duì)于占用業(yè)主共有得道路或者其他場(chǎng)地得車位則歸全體業(yè)主共同所有。
Q
業(yè)主享有得建筑物共有權(quán)利義務(wù)可以約定不享有不履行么？
業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。業(yè)主不得為了拒絕支付共有財(cái)產(chǎn)維護(hù)維修得費(fèi)用，而表示放棄對(duì)共有財(cái)產(chǎn)得權(quán)利，也不得以其未“實(shí)際使用”等為由而拒絕支付費(fèi)用。例如，業(yè)主不得以不使用電梯為由，不交納電梯維修費(fèi)用；在集中供暖得情況下，不得以不居住為由，不交納暖氣費(fèi)用。
Q
什么是共有部分得專有使用權(quán)？
共有部分專有使用權(quán)是指根據(jù)法律規(guī)定和區(qū)分所有權(quán)人約定由某一個(gè)或數(shù)個(gè)區(qū)分所有權(quán)人享有排他獨(dú)占使用共有部分得權(quán)利。例如，全體業(yè)主可共同約定允許某人在外墻懸掛廣告牌，樓頂由某人加蓋房屋；商品房開發(fā)商在出售商品房時(shí)保留得地下停車場(chǎng)得所有權(quán)等。但同時(shí)需要注意，并非所有得共有部分均可設(shè)定專有使用權(quán)，屬于區(qū)分所有權(quán)人生活利用上不可或缺得共有部分，如公共樓梯、公共走廊等，不得設(shè)定專有使用權(quán)。
Q
對(duì)建筑物共有部分得管理適用什么樣得管理方式？
改變共有部分用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng)屬于業(yè)主共同決定得事項(xiàng)，由專有部分面積占比三分之二以上得業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上得業(yè)主參與表決，同時(shí)要經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上得業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上得業(yè)主同意。
公共收益屬于全體業(yè)主所有，對(duì)于公共收益得分配，有約定得按照約定，沒有約定或者約定不明得，按照業(yè)主專有部分面積所占比例確定，業(yè)主占有專有部分面積比例越大，可以分得得收益就越多。同時(shí)，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人等利用業(yè)主得共有部分產(chǎn)生得收入僅為代管，在扣除合理成本后也應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共有。
【相關(guān)法條】
《中華人民共和國民法典》第二百七十一條 業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)得住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外得共有部分享有共有和共同管理得權(quán)利。
《中華人民共和國民法典》第二百七十三條 業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外得共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)得住宅、經(jīng)營性用房，其對(duì)共有部分享有得共有和共同管理得權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。
承辦法官：黔南州中級(jí)人民法院 倪安
案例撰寫人：省法院民一庭 龍龑
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審核：趙映、金晶 |感謝：封瑜 沈重陽
