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        地產(chǎn)十強門檻定格房企發(fā)展由“增量”轉(zhuǎn)向“提質(zhì)”

        放大字體  縮小字體 發(fā)布日期:2020-01-16 18:17:52    瀏覽次數(shù):78
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        原標(biāo)題:地產(chǎn)十強門檻定格:房企發(fā)展由“增量”轉(zhuǎn)向“提質(zhì)” 來源:中國網(wǎng)地產(chǎn)縱然2019年的房地產(chǎn)市場以悲觀論調(diào)為主,但在經(jīng)歷一輪此起彼伏過后,它還是以“大年”收尾,行業(yè)銷售規(guī)模并無下滑。1月14日,隨

        原標(biāo)題:地產(chǎn)十強門檻定格:房企發(fā)展由“增量”轉(zhuǎn)向“提質(zhì)” 來源:中國網(wǎng)地產(chǎn)

        縱然2019年的房地產(chǎn)市場以悲觀論調(diào)為主,但在經(jīng)歷一輪此起彼伏過后,它還是以“大年”收尾,行業(yè)銷售規(guī)模并無下滑。

        1月14日,隨著華潤置地全年業(yè)績公告的發(fā)布,地產(chǎn)行業(yè)十強的門檻最終定格為2425.0億元,龍湖集團與華潤置地并列第十。

        不過,不斷拔高的數(shù)字并不能概括房地產(chǎn)的全貌,在數(shù)字表象之外,房企的戰(zhàn)略邏輯已經(jīng)在悄然調(diào)整。這場下半場的戰(zhàn)役已經(jīng)不再是百米沖刺,它儼然成為了一場考驗?zāi)土腕w力的馬拉松。

        2019年,七千億規(guī)模以上的房企依然只有一家,行業(yè)前七的位次并無洗牌,百強房企整體增速放緩,增幅僅為個位數(shù),不及過去兩年。

        行業(yè)風(fēng)向已經(jīng)在調(diào)整,并且放緩的勢頭還將延續(xù)。某TOP20房企高管指出,2020年,無論大小房企,都不要太多地追求規(guī)模成長,而是保持適度增長即可。“譬如5%-10%,同時要苦練內(nèi)功,推行精細(xì)化管理,向大運營管理要效益。”

        不可否認(rèn),在行業(yè)整體增速放緩的背景下,具有戰(zhàn)略預(yù)判的房企已經(jīng)將步調(diào)由“快”調(diào)整到“穩(wěn)”,發(fā)展重點由“增量”轉(zhuǎn)向“提質(zhì)”,激進的策略正在成為過去式。

        百米沖刺到馬拉松

        在天花板到來之前,主流房企正在切換賽道,如果說過去是講究爆發(fā)力的百米沖刺,那么眼下則是更考驗戰(zhàn)略定力和耐力的馬拉松。

        2020年一度被不少房企視為上規(guī)模的最后節(jié)點,在它們看來,往后想要在規(guī)模上取得突破的難度將越來越大。因此,很多房企將自己的戰(zhàn)略路線錨定在2020年,千億或兩千億成為它們眼中不約而同的安全邊際線。

        因為相同的戰(zhàn)略預(yù)判,過去三年,房地產(chǎn)市場掀起了一場轟轟烈烈的規(guī)模競賽,激烈程度空前。億翰智庫數(shù)據(jù)顯示,2016年千億房企的數(shù)量還僅為12家,到2019年這一數(shù)字已經(jīng)達(dá)到了35家,百強房企的集中度也增加至73%,這一階段房企的發(fā)展很好地詮釋了戰(zhàn)略爆發(fā)力。

        但行業(yè)大步頻的高歌猛進顯然不具有持續(xù)性,“橫盤”跡象越來越明顯。雖然2019年,千億房企數(shù)量達(dá)到了35家,但新晉者只有6家,而2018年同期多達(dá)13家。

        同時,龍頭房企的增速也進入到瓶頸期。億翰智庫公布的數(shù)據(jù)顯示,碧桂園、萬科、恒大和融創(chuàng)2019年的全口徑銷售分別為7715億元、6312億元、6205.4億元和5556億元。四家企業(yè)中,同比增幅最大的融創(chuàng)也僅有20.6%,碧桂園和萬科甚至出現(xiàn)個位數(shù)的增長,這在過去并不常見。

        另一方面,房企的業(yè)績完成率也不如從前。2019年絕大部分在年內(nèi)設(shè)定了業(yè)績目標(biāo)的房企,均已達(dá)成年度目標(biāo)。其中,世茂、龍湖、陽光城、金科、寶龍等9家房企業(yè)績表現(xiàn)較佳,早在11月就已提前完成全年目標(biāo)。而截至12月末,有8家房企的目標(biāo)完成率在115%之上,但相比2016年、2017年近8成房企目標(biāo)完成率超110%,2019年似乎有些乏善可陳。

        房企增速的集體放緩也意味著行業(yè)的發(fā)展將進入到新階段,眼下房地產(chǎn)市場正在進行一輪洗牌,部分實力較弱以及資金鏈出現(xiàn)問題的房企開始被淘汰出場。人民法院公告網(wǎng)顯示,2019年至少有525家房地產(chǎn)企業(yè)申請破產(chǎn)。

        對于多數(shù)房企而言,當(dāng)模式由“百米沖刺”切換到“馬拉松”時,策略上的調(diào)整迫在眉睫。但部分具有戰(zhàn)略預(yù)判的房企已經(jīng)先行一步,它們奉行的長線主義能夠讓它們穿越周期,平滑過渡。

        萬科、龍湖、中海都是奉行長線主義的典型。十年前,龍湖上市時,有投資者問吳亞軍,龍湖未來是先做大,還是做強。吳亞軍的回答是:先做長,再做強,而做大只是自然而然的結(jié)果。

        可以說,穩(wěn)健是龍湖上市十年來的寫照,也是下一個十年的注腳。2019年其全口徑銷售2425億元,同比去年增長20.8%,在規(guī)模上再上一個臺階。保持均衡的增長,不掉隊、不冒進是龍湖一直以來恪守的經(jīng)營觀。

        而資本市場從來都是聰明的,去年全年龍湖的股價漲幅達(dá)到了71.9%,截至年底,總市值超過2000億港元。因為長期的財務(wù)自律和穩(wěn)健的發(fā)展,龍湖也成為少數(shù)能在融資成本上與央企中海、華潤媲美的民營企業(yè)。

        業(yè)務(wù)重塑造護城河

        在穩(wěn)字當(dāng)頭的新形勢下,企業(yè)之間的競爭將從過往規(guī)模、速度等單一維度,轉(zhuǎn)化為涵蓋產(chǎn)品、服務(wù)、運營、資本等全方位的競爭,更多復(fù)雜情況正在接踵而來,這考驗著房企的戰(zhàn)略應(yīng)變能力。

        鞏固和提升基本盤是龍頭房企萬科“活下去”的應(yīng)對策略,其明確,未來10年,開發(fā)業(yè)務(wù)都將是萬科的基本盤。不過,收斂聚焦,鞏固和提升基本盤并不意味萬科其他多元業(yè)務(wù)將被剝離。萬科要求的是所有事業(yè)集團、所有事業(yè)單元都要明確自己的基本盤,要聚焦收斂每塊業(yè)務(wù)的經(jīng)營管理動作,通過鞏固提升各自的基本盤,讓核心業(yè)務(wù)更扎實,在應(yīng)對危機時抗風(fēng)險能力更強。

        可以說,業(yè)務(wù)的重塑是房企面對未來的重要競爭力,龍湖在戰(zhàn)略上是高度自律和具有預(yù)判能力的房企,它很早就意識到了開發(fā)業(yè)務(wù)總有一天會遇到天花板,企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展需要更多的贏利點和護城河。

        但龍湖的探索克制而理性,2017年,其將地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營、長租公寓及智慧服務(wù)確定為四大主航道業(yè)務(wù),在四大航道之外,同步嘗試產(chǎn)城、酒店、養(yǎng)老等創(chuàng)新業(yè)務(wù)。龍湖的邏輯并不難理解,守住既有的優(yōu)勢,再造多級競爭力。

        在龍湖的主航道中隱藏著“開發(fā)”和“服務(wù)”兩條線,這也是龍湖面向未來打造的兩大核心競爭力。開發(fā)業(yè)務(wù)是龍湖的優(yōu)勢,也是其立足行業(yè)的根本,龍湖的目標(biāo)并不激進,每年保持20%左右的增長是它給自己定下的節(jié)奏。

        事實上,自2018年提出“空間即服務(wù)”戰(zhàn)略以來,龍湖“開發(fā)+服務(wù)”雙引擎驅(qū)動的版圖日漸清晰,各個業(yè)務(wù)板塊協(xié)同發(fā)展。在過去一年,龍湖雙引擎驅(qū)動的戰(zhàn)略交出了一份不錯的成績單。在開發(fā)業(yè)務(wù)上,龍湖在有節(jié)奏有質(zhì)量的推進,全年銷售規(guī)模再創(chuàng)新高,達(dá)到了2425億元。

        同時,其服務(wù)引擎在2019年集中發(fā)力,商業(yè)開業(yè)明顯提速,全年10個商場的開業(yè)已經(jīng)幾乎相當(dāng)去過去三年的總和,長租公寓冠寓的運營規(guī)模位居集中式長租公寓的頭部陣營,智慧服務(wù)外拓管理規(guī)模翻番,收入有了突破性增長,新進45個城市,基本完成一、二線核心城市及三、四線潛力城市的布局。據(jù)龍湖集團董事兼首席執(zhí)行官邵明曉透露,2019年服務(wù)性收入過百億沒有懸念。

        在開發(fā)主業(yè)之外,擁有百億級別的服務(wù)性收入,這放在過去是不可想象的,龍湖用自己的實踐勾勒著第二增長曲線,牢牢地筑起了企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的護城河。在不遠(yuǎn)的將來,龍湖有一個夢想,服務(wù)性收入破千億。

        事實上,在多元業(yè)務(wù)上尋找新的增長點已經(jīng)成為房企應(yīng)對下半場的共識。據(jù)統(tǒng)計,排名前30的房企70%發(fā)布了多元化戰(zhàn)略,排名前100的房企97%布局了多元化業(yè)務(wù),它們的多元化模式主要聚焦在養(yǎng)老、文旅、教育等方面。雖然每一家房企的做法不盡相同,但它們共同的出發(fā)點都是穿越周期,保持競爭力。

         
        (文/小編)
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